مسؤولية المالك النظامية عند بيع العقار 2026: دليل شامل للبائع والمشتري - العيوب، الفواتير، المخالفات، وطرق التحقق

مقدمة: لماذا المعرفة بالمسؤوليات ضرورية؟

في عالم العقارات، لا يكفي أن تضع لافتة "للبيع" وتنتظر المشترين. البيع العقاري عملية قانونية معقدة محكومة بأنظمة ولوائح صارمة تحمي طرفي الصفقة. وللأسف، كثير من البائعين يقعون في مشاكل قانونية خطيرة بسبب جهلهم بمسؤولياتهم النظامية، وكثير من المشترين يكتشفون - بعد فوات الأوان - عيوباً خفية أو فواتير متراكمة أو مخالفات بناء لم يعلموا بها.

هذا الدليل الشامل يأتي لحماية الطرفين: البائع والمشتري. سنوضح بالتفصيل مسؤوليات البائع القانونية، أنواع المشاكل الشائعة (العيوب الخفية، الفواتير المتراكمة، مخالفات البناء)، كيف يتحقق المشتري من سلامة العقار قبل الشراء، وماذا يفعل إذا اكتشف مشاكل بعد التوقيع. سنتحدث أيضاً عن التحقق من رخصة البناء لمن يريد إضافة أدوار أو توسعات مستقبلية.

سواء كنت بائعاً يريد بيع عقاره بأمان وبدون مشاكل قانونية لاحقة، أو مشترياً يريد حماية نفسه من الخسارة، فهذا المقال دليلك الكامل المحدّث لعام 2026.

أولاً: المسؤوليات القانونية للبائع في السعودية

عندما تعرض عقارك للبيع في المملكة، أنت لست مجرد شخص يعرض سلعة. أنت ملزم قانونياً بمجموعة من المسؤوليات والواجبات التي يحميها نظام المعاملات المدنية السعودي ولوائح الهيئة العامة للعقار.

الالتزام بالإفصاح الكامل

أهم مسؤولية على البائع هي الإفصاح الكامل والشفاف عن كل ما يتعلق بالعقار. هذا يشمل:

معلومات العقار الأساسية: المساحة الفعلية، الحدود، نوع الاستخدام المرخص (سكني/تجاري/زراعي)، عمر البناء، المواد المستخدمة في البناء.

الحالة الإنشائية: أي تشققات في الجدران، مشاكل في السقف، رطوبة، مشاكل في الأساسات، تسربات المياه، أو أي عيوب إنشائية.

الخدمات والمرافق: حالة التمديدات الكهربائية، السباكة، التكييف، أنظمة الصرف، توفر المياه والكهرباء.

الالتزامات المالية: أي فواتير متراكمة (كهرباء، ماء، صيانة، رسوم بلدية)، رسوم مستحقة لجمعية الملاك (إن وجدت)، أي ديون أو رهونات على العقار.

الوضع النظامي: رخصة البناء الأصلية، شهادة إتمام البناء، أي مخالفات بلدية، تعديلات تمت بدون ترخيص، أي نزاعات قانونية أو قضائية على العقار.

القيود والارتفاقات: حقوق ارتفاق للجيران، حق مرور، أي قيود في صك الملكية تمنع استخدامات معينة، رهونات مسجلة.

التزامات البائع حسب النظام السعودي

حسب نظام المعاملات المدنية السعودي، البائع ملزم بالآتي:

تسليم العقار كما هو متفق عليه: يجب أن يكون العقار مطابقاً للوصف المذكور في العقد. أي اختلاف يعطي المشتري حق المطالبة بالتعويض أو فسخ العقد.

ضمان خلو العقار من العيوب الخفية: البائع مسؤول عن أي عيوب خفية كانت موجودة وقت البيع، حتى لو لم يعلم بها شخصياً.

ضمان سلامة الملكية: يجب أن يكون العقار خالياً من أي نزاعات قانونية أو مطالبات من الغير. إذا ظهر نزاع لاحقاً، البائع مسؤول.

إتمام إجراءات نقل الملكية: مساعدة المشتري في إجراءات الإفراغ العقاري وتسجيل الصك الجديد.

سداد الضرائب والرسوم: البائع مسؤول عن دفع ضريبة التصرفات العقارية (5% من قيمة العقار)، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

ثانياً: العيوب الخفية - المشكلة الأكثر شيوعاً

العيوب الخفية هي السبب الأول للنزاعات العقارية في المملكة. دعنا نفهم ما هي وكيف يحمي القانون المشتري.

ما هو العيب الخفي؟

العيب الخفي هو نقص أو خلل في العقار لم يكن ظاهراً للمشتري وقت المعاينة العادية، ويؤثر على قيمة العقار أو صلاحيته للاستخدام المقصود. لكي يُعتبر العيب "خفياً" نظامياً، يجب توفر ثلاثة شروط:

عدم الظهور وقت التعاقد: لم يكن المشتري قادراً على اكتشافه بالفحص المعتاد. مثلاً، تسربات داخل الجدران، مشاكل في الأساسات، عيوب في الصرف الصحي.

التأثير على القيمة أو الاستخدام: يجب أن يكون العيب مؤثراً بشكل حقيقي. شرخ صغير في بلاطة ليس عيباً خفياً، لكن تشققات إنشائية خطيرة هي عيب خفي.

وجوده قبل البيع: يجب إثبات أن العيب كان موجوداً قبل تسليم العقار، وليس نتيجة استخدام المشتري.

أمثلة على العيوب الخفية

هذه أمثلة واقعية من القضايا المنظورة في المحاكم السعودية:

مشاكل إنشائية: تشققات في الأعمدة أو الأساسات، ميلان في المبنى، ضعف في الخرسانة المسلحة، انهيارات جزئية غير ظاهرة.

تسربات المياه الداخلية: تسربات داخل الجدران أو تحت البلاط، رطوبة في الأساسات، مشاكل في العزل المائي.

مشاكل الصرف الصحي: انسدادات مزمنة في الصرف، خطوط صرف تالفة تحت الأرض، روائح كريهة من مصادر خفية.

الحشرات والآفات: إصابة بالنمل الأبيض أو القوارض بشكل غير ظاهر، عشّ حشرات داخل الجدران.

التمديدات الكهربائية الخطرة: أسلاك قديمة متآكلة، توصيلات غير آمنة داخل الجدران، صناديق كهرباء تالفة.

مخالفات بناء خفية: بناء جزء من العقار بدون ترخيص، استخدام مواد بناء غير مطابقة للمواصفات، تجاوزات على الجيران.

مسؤولية البائع عن العيوب الخفية

هنا النقطة المهمة: البائع مسؤول عن العيوب الخفية حتى لو لم يكن يعلم بها. نعم، قرأت صحيحاً. القانون السعودي يفترض أن البائع يجب أن يعرف عقاره جيداً، وإذا ظهر عيب خفي، المشتري له الحق في:

إنقاص الثمن: طلب تخفيض السعر بما يتناسب مع حجم العيب. مثلاً، إذا كانت تكلفة إصلاح العيب 50,000 ريال، يحق للمشتري المطالبة بهذا المبلغ.

فسخ العقد: إذا كان العيب جسيماً ويمنع الانتفاع بالعقار، يحق للمشتري فسخ البيع واسترداد المبلغ كاملاً.

التعويض: إذا أثبت المشتري أن البائع كان يعلم بالعيب وأخفاه عمداً (سوء نية)، يحق له المطالبة بتعويض إضافي عن الأضرار.

الفرق بين العيب الخفي مع سوء النية وبدونه

إذا لم يعلم البائع بالعيب: المشتري يحصل على إنقاص الثمن أو فسخ العقد فقط (الضمان الأساسي).

إذا علم البائع بالعيب وأخفاه عمداً: المشتري يحصل على إنقاص الثمن أو فسخ العقد + تعويض عن الأضرار + تعويض عن سوء النية. الغرامات هنا قد تكون كبيرة جداً.

كيف يحمي البائع نفسه؟

لتجنب المسؤولية عن العيوب الخفية، البائع يجب أن:

يفحص العقار بدقة: قبل عرضه للبيع، اطلب فحصاً هندسياً شاملاً من مكتب هندسي معتمد.

يفصح عن كل العيوب: اذكر في عقد البيع كل العيوب المعروفة، مهما كانت صغيرة. الإفصاح يحميك.

يوثّق كل شيء: احتفظ بنسخة من تقرير الفحص الهندسي، صور العقار، أي إصلاحات تمت.

يضع شرطاً في العقد: "تم تسليم العقار بحالته الحالية، وأقر المشتري بمعاينته ورضاه عنه" - لكن هذا لا يعفيك من العيوب التي أخفيتها عمداً.

ثالثاً: الفواتير المتراكمة - من يدفع؟

مشكلة شائعة جداً: عقار معروض للبيع وعليه فواتير كهرباء أو ماء أو صيانة متراكمة. من المسؤول عن سدادها؟

فواتير الكهرباء والماء - الوضع القانوني

حسب الممارسات الحالية في المملكة:

قبل البيع: البائع مسؤول عن جميع الفواتير المستحقة حتى تاريخ نقل الملكية الرسمي (الإفراغ العقاري).

بعد البيع: المشتري مسؤول عن الفواتير من تاريخ نقل الملكية.

الإشكالية: في الماضي، كانت فواتير الكهرباء والماء باسم "مالك العقار"، فإذا باع العقار بفواتير متراكمة، تبقى الفواتير مسجلة باسم المالك القديم حتى لو انتقلت الملكية. هذا كان يسبب مشاكل كبيرة.

الحل الحالي (2026): بدأت الشركة السعودية للكهرباء وشركة المياه الوطنية في تطبيق نظام جديد: الفواتير تُصدر باسم "المستفيد من الخدمة" وليس "مالك العقار". هذا يعني:

عند انتقال المستفيد من عقار لآخر، تنتقل مديونياته معه.

المالك الجديد لا يتحمل فواتير المالك السابق.

لكن يجب نقل الخدمة رسمياً بعد البيع.

ماذا يفعل المشتري قبل الشراء؟

اطلب براءة ذمة من الكهرباء والماء: قبل التوقيع على عقد البيع، اطلب من البائع إحضار شهادة براءة ذمة من الشركة السعودية للكهرباء وشركة المياه تثبت عدم وجود مديونيات.

تحقق من رقم العداد: سجّل رقم عداد الكهرباء والماء، واستعلم عبر تطبيق الشركة أو الموقع الإلكتروني عن المديونيات.

اشترط في العقد: ضع بنداً واضحاً في عقد البيع: "يلتزم البائع بتسديد جميع فواتير الكهرباء والماء حتى تاريخ الإفراغ، وتقديم براءة ذمة قبل استلام المبلغ النهائي".

لا تدفع كامل المبلغ: احجز جزءاً من المبلغ (مثلاً 5-10%) حتى يقدم البائع براءة الذمة وتتم عملية نقل الخدمة رسمياً.

فواتير الصيانة ورسوم جمعية الملاك

في المجمعات السكنية أو الأبراج، توجد رسوم صيانة شهرية أو سنوية تُدفع لجمعية الملاك. هذه أيضاً مسؤولية البائع حتى تاريخ نقل الملكية.

تحقق من المديونيات: اطلب كشف حساب من جمعية الملاك يوضح ما إذا كان هناك رسوم متأخرة.

مخاطر عدم السداد: بعض جمعيات الملاك تمنع نقل الملكية أو تسجيل الإفراغ حتى يتم تسديد جميع المستحقات.

رابعاً: مخالفات البناء ورخص البناء - القنبلة الموقوتة

هذا الموضوع من أخطر المشاكل التي قد يواجهها المشتري. عقار معروض للبيع لكن عليه مخالفات بناء لم يُفصح عنها البائع.

أنواع مخالفات البناء الشائعة

البناء بدون رخصة: بناء كامل أو إضافات (ملحق، غرفة، دور علوي) بُنيت بدون الحصول على رخصة بناء من البلدية. الغرامة: من 10,000 إلى 50,000 ريال للمباني السكنية، ومن 20,000 إلى 100,000 ريال للمباني التجارية والصناعية.

مخالفة الارتداد الأمامي أو الخلفي: البناء داخل مساحة الارتداد المطلوبة نظامياً (المسافة بين حد الأرض وبداية البناء). الغرامة: تبدأ من 5,000 ريال للمتر المربع، وقد تصل إلى 20,000 ريال.

تجاوز الارتفاع المسموح: بناء أدوار إضافية تتجاوز الارتفاع المحدد في رخصة البناء. الغرامة: حسب المساحة، وقد تصل إلى إزالة الدور المخالف.

تغيير استخدام العقار: تحويل عقار سكني إلى تجاري (أو العكس) بدون ترخيص. الغرامة: من 5,000 إلى 50,000 ريال حسب نوع المخالفة.

البناء في الملحق بدون ترخيص: بناء غرفة أو مخزن في الفناء أو الملحق بدون رخصة. الغرامة: 5,000 ريال.

مخالفات كود البناء السعودي: عدم الالتزام بمعايير السلامة، استخدام مواد بناء غير مطابقة، عدم وجود أنظمة إطفاء حريق. الغرامة: تختلف حسب نوع المخالفة، وقد تصل إلى إيقاف البناء أو الإزالة.

مسؤولية البائع عن مخالفات البناء

البائع ملزم بالإفصاح عن أي مخالفات بناء على العقار. إذا أخفاها وتم اكتشافها لاحقاً، المشتري له الحق في:

المطالبة بفسخ العقد: إذا كانت المخالفة جسيمة (مثل: بناء كامل بدون رخصة معرّض للإزالة).

إنقاص الثمن: بقيمة الغرامات المستحقة وتكلفة تصحيح المخالفة.

التعويض: إذا أثبت سوء نية البائع، يحق للمشتري تعويض إضافي.

إجبار البائع على تصحيح المخالفة: قبل إتمام الإفراغ العقاري.

كيف يتحقق المشتري من المخالفات؟

هذا هو السؤال الأهم. كيف تعرف إذا كان العقار عليه مخالفات قبل الشراء؟

منصة بلدي الإلكترونية: هذه المنصة الرسمية لوزارة البلديات والإسكان. من خلالها يمكنك:

الاستعلام عن المخالفات: ادخل على balady.gov.sa، سجّل دخول بحساب النفاذ الوطني، اختر "الاستعلام عن المخالفات"، أدخل رقم صك الملكية أو رقم البلدية أو الإحداثيات، ستظهر لك جميع المخالفات المسجلة على العقار (إن وجدت).

الاستعلام عن رخصة البناء: يمكنك التحقق من وجود رخصة بناء سارية، تاريخ إصدارها، نوع البناء المرخص، عدد الأدوار المسموحة.

زيارة البلدية المحلية: إذا لم تكن المعلومات متوفرة إلكترونياً، اذهب شخصياً للبلدية واطلب كشف المخالفات ونسخة من رخصة البناء.

فحص هندسي ميداني: استعن بمكتب هندسي معتمد لفحص العقار ومطابقته مع رخصة البناء الأصلية. المهندس سيكتشف أي إضافات أو تعديلات غير مرخصة.

مقارنة المخططات: اطلب من البائع نسخة من رخصة البناء والمخططات المعتمدة، وقارنها مع الوضع الفعلي للعقار. أي اختلاف قد يعني وجود مخالفة.

ماذا لو اكتشفت مخالفة بعد الشراء؟

للأسف، هذا يحدث كثيراً. اشتريت عقاراً ثم فوجئت بإشعار من البلدية بوجود مخالفة. ماذا تفعل؟

تحقق من إمكانية التصحيح: بعض المخالفات يمكن تصحيحها بدفع غرامة والحصول على رخصة بأثر رجعي. ادخل على منصة بلدي وقدم طلب تصحيح.

ارفع دعوى على البائع: إذا لم يُفصح البائع عن المخالفة، يحق لك رفع دعوى قضائية للمطالبة بالتعويض أو فسخ العقد.

اجمع الأدلة: احتفظ بعقد البيع، إشعار المخالفة، أي مراسلات مع البائع، تقرير الفحص الهندسي.

استعن بمحامٍ مختص: قضايا المخالفات العقارية معقدة، والأفضل الاستعانة بمحامي عقارات متخصص.

خامساً: التحقق من إمكانية التوسع وإضافة أدوار

كثير من المشترين يشترون عقاراً بنية التوسع فيه لاحقاً - إضافة دور علوي، توسعة أفقية، إضافة ملحق. لكنهم يفاجؤون بأن رخصة البناء لا تسمح بذلك!

كيف تتحقق من إمكانية التوسع؟

اطلب رخصة البناء الأصلية: اطلب من البائع نسخة معتمدة من رخصة البناء. فيها تجد:

عدد الأدوار المسموحة: إذا كانت الرخصة تسمح بـ 3 أدوار والبناء الحالي دورين، يمكنك إضافة دور ثالث. إذا كان البناء الحالي 3 أدوار والرخصة لـ 3 أدوار فقط، لا يمكن الإضافة.

نسبة البناء المسموحة: كل أرض لها نسبة بناء محددة (مثلاً 60% من مساحة الأرض). إذا استُغلت النسبة كاملة، لا يمكن التوسع الأفقي.

الارتفاع الأقصى المسموح: بالمتر. بعض المناطق تحدد ارتفاعاً أقصى (مثلاً 15 متر).

استعلم من البلدية: حتى لو أعطاك البائع رخصة البناء، تحقق من البلدية. أحياناً تتغير الأنظمة البلدية ويصبح التوسع ممنوعاً في المنطقة.

تحقق من كود البناء السعودي: حتى لو سمحت الرخصة، يجب الالتزام بكود البناء السعودي من حيث المسافات، الأمان، مقاومة الحريق، الإنشاءات.

فحص هندسي إنشائي: قبل التوسع، اطلب فحصاً من مهندس إنشائي لمعرفة: هل الأساسات الحالية تتحمل دوراً إضافياً؟ هل الأعمدة كافية؟ هل هناك حاجة لتدعيمات؟

الخطأ الشائع: الشراء بناءً على وعود البائع

كثير من المشترين يعتمدون على كلام البائع: "العقار يمكن إضافة دورين عليه بسهولة". لكن بعد الشراء يكتشفون أن الكلام غير صحيح. لا تعتمد على الكلام، بل تحقق بنفسك من:

رخصة البناء الأصلية ونسختها المعتمدة من البلدية.

التقرير الهندسي الذي يؤكد إمكانية التوسع.

الأنظمة البلدية الحالية للمنطقة.

اشترط في عقد البيع: إذا كانت نيتك الشراء للتوسع، اكتب في عقد البيع: "يقر البائع أن العقار يسمح بإضافة دور علوي حسب رخصة البناء رقم [ ] وبناءً على التقرير الهندسي المرفق". هذا يحميك قانونياً.

سادساً: كيف يحمي المشتري نفسه؟ خطوات عملية

الآن بعد أن عرفت المشاكل، كيف تحمي نفسك كمشترٍ؟ إليك خطة عملية شاملة:

قبل التوقيع على أي شيء

الخطوة 1: التحقق من صك الملكية

ادخل على منصة ناجز (najiz.sa) أو البورصة العقارية (srem.moj.gov.sa).

استعلم عن الصك برقمه أو برقم هوية البائع.

تأكد من: صحة الصك، اسم المالك الحالي، عدم وجود رهونات أو قيود، حدود ومساحة العقار.

الخطوة 2: التحقق من المخالفات عبر بلدي

ادخل على balady.gov.sa.

استعلم عن المخالفات برقم الصك.

استعلم عن رخصة البناء.

اطبع النتائج واحتفظ بها.

الخطوة 3: فحص هندسي شامل

استعن بمكتب هندسي معتمد (لا تعتمد على مهندس يرشحه البائع).

الفحص يجب أن يشمل: الحالة الإنشائية (تشققات، ميلان، رطوبة)، التمديدات الكهربائية والصحية، أنظمة التكييف والصرف، مطابقة البناء الفعلي مع رخصة البناء، أي إضافات أو تعديلات غير مرخصة.

احصل على تقرير مكتوب ومختوم من المهندس.

الخطوة 4: براءة الذمة من الخدمات

اطلب من البائع شهادة براءة ذمة من الكهرباء (الشركة السعودية للكهرباء).

شهادة براءة ذمة من المياه (شركة المياه الوطنية).

كشف حساب من جمعية الملاك (إن وجدت).

الخطوة 5: مراجعة قانونية للعقد

لا توقع على عقد بيع معد من البائع مباشرة.

استعن بمحامٍ عقاري لمراجعة العقد.

تأكد من وجود بنود تحميك: الإفصاح الكامل عن العيوب، براءة ذمة من الفواتير، عدم وجود مخالفات، التزام البائع بنقل الملكية خالية من أي نزاعات.

أثناء التوقيع والدفع

لا تدفع كامل المبلغ مقدماً: احجز جزءاً (10-20%) حتى إتمام الإفراغ العقاري بنجاح والتأكد من نقل جميع الخدمات.

الدفع عبر حساب ضمان (إن أمكن): بعض شركات الوساطة العقارية توفر خدمة حساب ضمان: المبلغ يُودع لديهم ولا يُسلّم للبائع إلا بعد إتمام الإفراغ.

وثّق كل شيء: عقد البيع، إيصالات الدفع، تقرير الفحص الهندسي، شهادات براءة الذمة، مراسلات مع البائع.

بعد الشراء

نقل الخدمات فوراً: بعد الإفراغ مباشرة، انقل خدمات الكهرباء والماء لاسمك عبر التطبيقات الرسمية.

تحديث بيانات العقار: حدّث بياناتك في منصة ناجز والبورصة العقارية.

احتفظ بجميع الوثائق: ستحتاجها إذا ظهرت أي مشاكل لاحقاً.

سابعاً: ماذا يفعل المشتري عند اكتشاف مشكلة؟

اكتشفت - بعد الشراء - عيباً خفياً، أو مخالفة، أو فواتير متراكمة لم يُفصح عنها البائع. ماذا تفعل؟

الخطوة الأولى: التوثيق الفوري

صوّر المشكلة بالصور والفيديو بشكل مفصل.

احصل على تقرير هندسي يوثق العيب أو المخالفة.

احصل على تقدير تكلفة الإصلاح من مقاول معتمد.

احتفظ بأي مستندات تثبت عدم إفصاح البائع (عقد البيع، إعلان العقار، مراسلات).

الخطوة الثانية: التواصل الودي مع البائع

قبل اللجوء للقضاء، حاول حل المشكلة ودياً:

أرسل للبائع إشعاراً رسمياً (عبر محامٍ أو كتابياً) يوضح المشكلة.

أرفق الأدلة (صور، تقارير، تقديرات).

اطلب منه: سداد تكلفة الإصلاح، أو إنقاص جزء من الثمن، أو تصحيح المخالفة على نفقته.

حدد مهلة معقولة (مثلاً 30 يوماً).

الخطوة الثالثة: رفع دعوى قضائية

إذا رفض البائع أو لم يستجب، ارفع دعوى عبر منصة ناجز:

اختر "رفع دعوى" ثم "دعوى عقارية".

املأ البيانات وحدد المطالبة: إنقاص الثمن، أو فسخ العقد واسترداد المبلغ، أو تعويض عن الأضرار.

أرفق جميع المستندات والأدلة.

قدم الدعوى إلكترونياً.

المحكمة ستنظر في الدعوى وتستمع للطرفين. إذا ثبت إخفاء البائع للعيب أو المخالفة، ستحكم لصالحك.

الخطوة الرابعة: تنفيذ الحكم

بعد صدور الحكم، إذا لم ينفذه البائع طوعاً، قدم طلب تنفيذ عبر منصة ناجز. محكمة التنفيذ ستجبر البائع على التنفيذ (سداد المبلغ، نقل ملكية، إلخ).

ثامناً: نصائح ذهبية للبائع لتجنب المشاكل

إذا كنت بائعاً وتريد بيع عقارك بأمان وبدون مشاكل قانونية، اتبع هذه النصائح:

1. افحص عقارك قبل عرضه للبيع

استعن بمكتب هندسي معتمد لفحص العقار بالكامل. اطلب تقريراً مفصلاً عن الحالة الإنشائية، التمديدات، أي عيوب أو مشاكل.

2. افصح عن كل شيء

اذكر في إعلان العقار وفي عقد البيع جميع العيوب المعروفة، الفواتير المستحقة، أي مخالفات. الإفصاح الكامل يحميك قانونياً ويبني الثقة مع المشتري.

3. سدد جميع الفواتير

قبل عرض العقار، سدد جميع فواتير الكهرباء، الماء، الصيانة، رسوم البلدية. احصل على شهادات براءة ذمة.

4. صحح المخالفات

إذا كان هناك مخالفات بناء، صححها قبل البيع. إذا لم تستطع، افصح عنها بوضوح للمشتري وخفف السعر بما يتناسب مع تكلفة التصحيح.

5. استخدم عقد بيع واضح ومفصل

لا تعتمد على العقود النموذجية البسيطة. استعن بمحامٍ لصياغة عقد بيع مفصل يوضح: حالة العقار بالتفصيل، العيوب المعروفة، الفواتير المسددة، المخالفات (إن وجدت)، التزامات الطرفين، إقرار المشتري بمعاينة العقار ورضاه.

6. احتفظ بجميع المستندات

احتفظ بنسخ من: رخصة البناء الأصلية، شهادات إتمام البناء، شهادات براءة الذمة، تقرير الفحص الهندسي، فواتير الإصلاحات السابقة، عقد البيع الموقع.

الأسئلة الشائعة

هل يحق للمشتري فسخ العقد إذا اكتشف عيباً بعد الشراء؟

نعم، يحق للمشتري فسخ العقد واسترداد المبلغ إذا كان العيب جسيماً ويمنع الانتفاع بالعقار، وكان العيب خفياً (لم يكن ظاهراً وقت الشراء) وموجوداً قبل البيع. يجب رفع الدعوى خلال مدة معقولة من اكتشاف العيب.

ماذا لو باع البائع العقار وعليه فواتير كهرباء متراكمة؟

البائع مسؤول عن جميع الفواتير حتى تاريخ نقل الملكية. إذا لم يسددها، يحق للمشتري: رفض استلام العقار حتى السداد، أو خصم المبلغ من ثمن العقار بعد موافقة الطرفين، أو رفع دعوى لإجبار البائع على السداد.

كيف أتحقق من وجود مخالفات بناء قبل شراء عقار؟

استعلم عبر منصة بلدي الإلكترونية (balady.gov.sa) برقم الصك أو رقم البلدية. ستظهر لك جميع المخالفات المسجلة. كما يمكنك الاستعانة بمهندس معتمد لفحص العقار ومطابقته مع رخصة البناء.

هل البائع مسؤول عن العيوب حتى لو لم يكن يعلم بها؟

نعم، البائع مسؤول عن العيوب الخفية حتى لو لم يعلم بها شخصياً. هذا ما يُسمى "ضمان العيوب الخفية". لكن إذا أثبت المشتري أن البائع كان يعلم وأخفى العيب عمداً، يحق له تعويض أكبر.

كيف أعرف إذا كان العقار يسمح بإضافة أدوار؟

اطلع على رخصة البناء الأصلية. ستجد فيها عدد الأدوار المسموحة والارتفاع الأقصى. قارن ذلك مع البناء الحالي. كما يجب فحص هندسي إنشائي لمعرفة هل الأساسات تتحمل أدواراً إضافية. استعلم أيضاً من البلدية عن الأنظمة الحالية.

ماذا أفعل إذا رفض البائع الإفصاح عن رخصة البناء؟

يمكنك الحصول على نسخة من رخصة البناء من البلدية مباشرة (برقم الصك أو رقم البلدية). إذا رفض البائع التعاون في هذا الأمر الأساسي، فهذا علامة حمراء - قد يخفي شيئاً. من الأفضل عدم إتمام الصفقة.

هل يمكن الاعتماد على كلام البائع فقط؟

أبداً. لا تعتمد على الكلام الشفهي أو الوعود. كل شيء يجب أن يكون موثقاً كتابياً وبأدلة رسمية: صك الملكية، رخصة البناء، شهادات براءة الذمة، تقارير هندسية، عقد بيع مفصل.

كم المدة القانونية للمطالبة بعد اكتشاف عيب خفي؟

حسب الممارسة القضائية في المملكة، يجب رفع الدعوى خلال "مدة معقولة" من اكتشاف العيب. عادة ما تُقدر بـ 3-6 أشهر. التأخير الطويل قد يُفسر كرضى ضمني بالعيب.

الخلاصة

بيع أو شراء عقار ليس مجرد صفقة مالية بسيطة. إنها عملية قانونية محكومة بأنظمة صارمة تحمي الطرفين. البائع ملزم بالإفصاح الكامل عن حالة العقار، العيوب، الفواتير، المخالفات. والمشتري ملزم بالتحقق والفحص قبل التوقيع. الجهل بالقانون لا يُعفي من المسؤولية.

النصيحة الذهبية للبائع: افصح عن كل شيء، سدد جميع الفواتير، صحح المخالفات قبل البيع. الشفافية تحميك وتبني الثقة.

النصيحة الذهبية للمشتري: لا تتعجل، تحقق من كل شيء، استعن بمختصين (مهندس، محامي)، لا توقع أو تدفع حتى تتأكد من سلامة العقار.

المنصات الرسمية موجودة لحمايتك: منصة بلدي للمخالفات، منصة ناجز للصكوك، تطبيقات الكهرباء والماء. استخدمها قبل أي قرار.

تذكر: ساعة وقاية خير من عمر علاج. التحقق قبل الشراء يوفر عليك آلاف الريالات ومشاكل قانونية لا حصر لها. نتمنى لك صفقة عقارية ناجحة وآمنة!