عقد الوساطة العقارية وترخيص الإعلان 2025: دليل شامل للملاك والوسطاء

مقدمة: لماذا تغيّر كل شيء في الإعلان العقاري؟

هل تملك عقاراً وتريد بيعه أو تأجيره؟ هل طلب منك الوسيط العقاري "توقيع عقد وساطة" ولم تفهم السبب؟ إذا كنت من أصحاب العقارات - خاصةً إذا كنت من كبار السن أو ممن لا يتابعون التحديثات التقنية - فهذا الدليل كُتب خصيصاً لك.

في السابق، كان أي شخص يستطيع الإعلان عن عقار في أي مكان: في مجموعات الواتساب، على تويتر، أو حتى بلوحة على العقار. لكن اليوم تغيّر كل شيء! أصبح الإعلان عن أي عقار في السعودية يتطلب ترخيصاً رسمياً، وهذا الترخيص لا يُمكن الحصول عليه إلا بعد إنشاء عقد وساطة موثّق بين المالك والوسيط العقاري.

القاعدة الذهبية: لا يوجد إعلان عقاري بدون ترخيص، ولا يوجد ترخيص بدون عقد وساطة، ولا يوجد عقد وساطة بدون موافقة المالك.

ما هو عقد الوساطة العقارية؟

عقد الوساطة العقارية هو اتفاق رسمي موثّق إلكترونياً بين مالك العقار والوسيط العقاري المرخّص. بموجب هذا العقد، يُفوّض المالك الوسيط بالتسويق لعقاره والبحث عن مشترٍ أو مستأجر مناسب، مقابل عمولة متفق عليها عند إتمام الصفقة.

هذا العقد ليس ورقياً تقليدياً، بل يتم إنشاؤه إلكترونياً عبر منصة فال التابعة للهيئة العامة للعقار، ويتطلب موافقة المالك عبر رسالة نصية تصله على جواله.

لماذا أصبح عقد الوساطة إلزامياً؟

فرضت الهيئة العامة للعقار هذا النظام لعدة أسباب مهمة:

• حماية المالك: لن يستطيع أي شخص الإعلان عن عقارك دون موافقتك الصريحة. في السابق، كان البعض يُعلن عن عقارات لا يملكها!
• حماية المشتري: كل إعلان أصبح له رقم ترخيص يمكن التحقق منه، فلا إعلانات وهمية بعد اليوم.
• حماية الوسيط: العقد يحفظ حق الوسيط في عمولته إذا تمت الصفقة، حتى لو حاول المالك أو المشتري تجاوزه.
• تنظيم السوق: أصبح بالإمكان تتبع كل إعلان ومعرفة المسؤول عنه، مما يرفع مستوى الثقة في السوق العقاري.

كيف يُنشئ الوسيط عقد الوساطة؟ (خطوات تفصيلية)

هذه الخطوات يقوم بها الوسيط العقاري وليس المالك. لكن من المهم أن يعرفها المالك ليفهم ما يحدث:

الخطوة الأولى: تسجيل الدخول لمنصة فال

يدخل الوسيط إلى موقع الهيئة العامة للعقار (rega.gov.sa) ويختار "الخدمات الإلكترونية للوساطة العقارية"، ثم يسجّل الدخول عبر النفاذ الوطني.

الخطوة الثانية: اختيار نوع العقد

يختار الوسيط "عقود الوساطة" ثم "إنشاء عقد جديد"، ويحدد نوع العقد: عقد وساطة مع مالك العقار.

الخطوة الثالثة: إدخال بيانات الصك والمالك

يُدخل الوسيط:

• رقم الصك العقاري (يجب أن يكون صكاً إلكترونياً).
• رقم هوية المالك الوطنية.
• رقم جوال المالك المسجّل في أبشر.

الخطوة الرابعة: تحديد تفاصيل العقد

يحدد الوسيط:

• نوع الخدمة: بيع أو تأجير.
• تاريخ بداية ونهاية العقد (الحد الأقصى 90 يوماً إذا لم يُحدد).
• نسبة العمولة المتفق عليها (النظام يُحدد 2.5% كحد أقصى).
• نطاق التسويق: هل يشمل الإعلان الإلكتروني؟ اللوحات؟ المنصات العقارية؟

الخطوة الخامسة: إرسال العقد للمالك

بعد حفظ العقد، يُرسل النظام تلقائياً رسالة نصية SMS لجوال المالك تطلب منه الموافقة على العقد.

كيف يوافق المالك على العقد؟ (شرح مبسّط لكبار السن)

هذا الجزء مهم جداً لأصحاب العقارات، خاصةً من لا يُجيدون التعامل مع التقنية:

ماذا يحدث بعد إنشاء العقد؟

أولاً: ستصلك رسالة نصية على جوالك (الرقم المسجّل في أبشر) من الهيئة العامة للعقار.

ثانياً: الرسالة تحتوي على رابط للدخول إلى منصة الهيئة ومراجعة تفاصيل العقد.

ثالثاً: بعد مراجعة العقد، لديك خياران: قبول أو رفض.

نصيحة مهمة: إذا لم تصلك الرسالة، تأكد أن رقم جوالك محدّث في أبشر، واطلب من الوسيط التأكد من إدخال الرقم الصحيح.

هل يمكن الموافقة بدون الدخول للمنصة؟

في بعض الحالات، يمكن الموافقة عبر رمز تحقق يُرسل للجوال. لكن الأفضل دائماً مراجعة تفاصيل العقد قبل الموافقة للتأكد من:

• اسم الوسيط ورقم رخصته.
• نوع الخدمة (بيع أم تأجير).
• مدة العقد.
• نسبة العمولة.

ماذا لو كان المالك لا يستخدم الجوال جيداً؟

إذا كنت من كبار السن أو لا تُجيد التعامل مع الرسائل والروابط، يمكنك:

• طلب مساعدة أحد أبنائك أو أقاربك للدخول وقراءة العقد لك قبل الموافقة.
• التواصل مع الوسيط ليشرح لك التفاصيل هاتفياً قبل إرسال العقد.
• زيارة الوسيط في مكتبه ليُريك العقد على شاشته قبل إرساله لك.

بعد الموافقة: كيف يحصل الوسيط على ترخيص الإعلان؟

بعد موافقة المالك على عقد الوساطة، يستطيع الوسيط الآن استخراج ترخيص إعلان عقاري لكل إعلان يريد نشره.

ما هو ترخيص الإعلان العقاري؟

هو رقم فريد يصدره النظام لكل إعلان عقاري، ويجب أن يظهر هذا الرقم في الإعلان سواء كان على منصة عقارية، أو في مواقع التواصل الاجتماعي، أو حتى على لوحة إعلانية على العقار.

خطوات استخراج ترخيص الإعلان:

1. الدخول لمنصة فال واختيار "الإعلانات العقارية".
2. اختيار "إنشاء ترخيص إعلان عقاري".
3. اختيار عقد الوساطة الساري المرتبط بالعقار.
4. إدخال بيانات الإعلان (وصف العقار، الموقع، السعر، الصور، قنوات الإعلان).
5. دفع رسوم الترخيص (50 ريال لكل إعلان).
6. استلام رقم الترخيص واستخدامه في الإعلان.

باقات ترخيص الإعلانات للوسطاء:

للوسطاء الذين ينشرون إعلانات كثيرة، توفر الهيئة باقات مخفّضة:

• باقة 50 إعلان: للوسطاء متوسطي النشاط.
• باقة 150 إعلان: للوسطاء النشطين.
• باقة 250 إعلان: للمكاتب والشركات الكبيرة.

ما هي عمولة الوساطة؟ ومن يدفعها؟

حدد نظام الوساطة العقارية العمولة كالتالي:

في حالة البيع: 2.5% من قيمة الصفقة (ما لم يُتفق على غير ذلك كتابياً).

في حالة الإيجار: 2.5% من قيمة إيجار السنة الأولى فقط.

من يدفع العمولة؟ الطرف الذي تعاقد مع الوسيط. فإذا كان عقد الوساطة مع المالك، يدفعها المالك. وإذا كان مع المشتري، يدفعها المشتري.

ملاحظة مهمة: يستحق الوسيط عمولته حتى لو أتمّ المالك الصفقة مباشرة مع مشترٍ جلبه الوسيط، وذلك خلال مدة العقد أو خلال شهرين من انتهائه.

ماذا لو أعلنت بدون ترخيص؟ العقوبات الصارمة

الهيئة العامة للعقار لا تتساهل مع المخالفين. العقوبات تشمل:

للأفراد والوسطاء:

• إنذار وتعليق الترخيص لمدة تصل لسنة.
• إلغاء الترخيص نهائياً.
• غرامة مالية تصل إلى 200,000 ريال.
• مضاعفة الغرامة عند التكرار خلال 3 سنوات.

للمنصات العقارية:

• غرامة تصل إلى مليون ريال.
• تعليق أو سحب ترخيص المنصة.
• الإحالة للجهات المختصة في حالات الاحتيال.

فوائد النظام الجديد لجميع الأطراف

للمالك:

• حماية من الإعلانات الوهمية باسمه.
• توثيق رسمي للعلاقة مع الوسيط.
• ضمان التعامل مع وسطاء مرخّصين فقط.
• سهولة تتبع إعلانات عقاره.

للوسيط:

• حماية حقه في العمولة بعقد موثّق.
• مصداقية أعلى أمام العملاء.
• تمييزه عن الدخلاء على المهنة.
• إمكانية التعاقد مع وسطاء فرعيين بشكل نظامي.

للمشتري/المستأجر:

• ضمان صحة الإعلان بالتحقق من رقم الترخيص.
• معرفة الوسيط المسؤول.
• حماية من الإعلانات الوهمية والاحتيال.

الأسئلة الشائعة

س: هل يحتاج المالك لرخصة فال إذا أراد بيع عقاره بنفسه؟
ج: لا، المالك لا يحتاج رخصة فال. لكنه يحتاج ترخيص إعلان من خلال وسيط مرخّص أو منصة عقارية مرخّصة.

س: هل يمكنني إلغاء عقد الوساطة بعد توقيعه؟
ج: نعم، يمكن للطرفين الاتفاق على إلغاء العقد. كما ينتهي العقد تلقائياً بانتهاء مدته (90 يوماً كحد أقصى إذا لم تُحدد).

س: ماذا لو وجدت مشترياً بنفسي أثناء سريان عقد الوساطة؟
ج: إذا كان المشتري قد تعرّف على العقار عن طريق الوسيط، فالوسيط يستحق عمولته. أما إذا كان معارفك، فيمكنك إتمام الصفقة مباشرة.

س: هل يمكن للوسيط التعاقد مع وسطاء آخرين لتسويق عقاري؟
ج: نعم، ما لم ينص عقد الوساطة على غير ذلك. يُسمى هذا "عقد الوساطة الفرعي".

س: كم تبلغ رسوم إنشاء عقد الوساطة؟
ج: إنشاء عقد الوساطة مجاني. الرسوم فقط على ترخيص الإعلان (50 ريال للإعلان الواحد).

س: ما الفرق بين رخصة فال وترخيص الإعلان؟
ج: رخصة فال هي ترخيص سنوي للوسيط لممارسة المهنة (300 ريال للأفراد، 1000 ريال للمنشآت). أما ترخيص الإعلان فهو ترخيص لكل إعلان على حدة.

س: كم مدة صلاحية ترخيص الإعلان؟
ج: سنة كاملة من تاريخ إصداره، أو حتى انتهاء عقد الوساطة، أيهما أقرب.

س: هل يمكن الإعلان على الواتساب أو تويتر؟
ج: نعم، بشرط ذكر رقم ترخيص الإعلان في النص، وأن يكون الإعلان صادراً من وسيط مرخّص.

نصائح ذهبية للملاك

1. لا توافق على أي عقد وساطة قبل التأكد من اسم الوسيط ورقم رخصته.
2. تأكد من مدة العقد ونسبة العمولة قبل الموافقة.
3. احتفظ بنسخة من العقد (يمكنك طلبها من الوسيط أو طباعتها من المنصة).
4. إذا لم تفهم شيئاً، اطلب من الوسيط شرحه لك هاتفياً أو شخصياً.
5. يمكنك التحقق من أي وسيط عبر موقع الهيئة العامة للعقار.

نصائح ذهبية للوسطاء

1. اشرح للمالك - خاصة كبار السن - أهمية عقد الوساطة وأنه لمصلحته.
2. ساعد المالك في فهم الرسالة النصية وكيفية الموافقة.
3. لا تبدأ التسويق أبداً قبل اعتماد العقد واستخراج ترخيص الإعلان.
4. احتفظ بسجل لجميع عقودك وتراخيصك.
5. جدد رخصة فال قبل انتهائها لتجنب توقف نشاطك.

الخلاصة

نظام عقد الوساطة وترخيص الإعلان العقاري ليس تعقيداً بيروقراطياً، بل هو حماية لجميع الأطراف: المالك، الوسيط، والمشتري. نعم، يتطلب خطوات إضافية، لكنه يضمن سوقاً عقارياً أكثر شفافية وموثوقية.

إذا كنت مالكاً وأتاك وسيط يطلب توقيع عقد وساطة، فاعلم أنه يعمل بالطريقة الصحيحة. ساعده بالموافقة على العقد، وستجد عقارك يُسوَّق بشكل احترافي ونظامي.

وإذا كنت وسيطاً، فاحرص على شرح هذه الإجراءات لعملائك بصبر، خاصة كبار السن الذين قد لا يفهمون لماذا تغيّرت الأمور. صبرك معهم استثمار في سمعتك ومصداقيتك.