نظام ملاك والسكن التشاركي في السعودية 2026: دليلك الشامل لجمعيات الملاك والحقوق والسند التنفيذي
دليل شامل عن نظام ملاك وجمعيات الملاك في السعودية 2026. يتضمن تأسيس الجمعية، السند التنفيذي للمتعثرين، رسوم الاشتراك، إدارة المرافق المشتركة، حقوق وواجبات الملاك، التحديات الاجتماعية، ودور المطور العقاري مع إحصائيات محدثة ونسبة التملك 65%.
مقدمة: التحول الكبير في نمط السكن السعودي
يشهد سوق العقارات السعودي تحولاً جذرياً في تفضيلات السكن خلال السنوات الأخيرة. فبينما كانت الفيلات المستقلة هي الحلم الأول لكل أسرة سعودية، أصبحت شقق التمليك الخيار الأكثر واقعية للشباب والأسر الجديدة. هذا التحول لم يأتِ من فراغ بل نتج عن ارتفاع أسعار الأراضي والفيلات وتغير نمط الحياة ودعم الدولة لبرامج التمويل السكني. ومع هذا التوجه الجديد برزت الحاجة الملحة لتنظيم العلاقة بين ملاك الوحدات السكنية المشتركة وهو ما أدى إلى إطلاق برنامج ملاك كأحد أهم المبادرات التنظيمية في القطاع العقاري.
تشير الإحصائيات الرسمية إلى أن نسبة تملك الأسر السعودية للمساكن بلغت 65.4 بالمئة بنهاية 2024 متجاوزة المستهدف البالغ 64 بالمئة. كما سجل برنامج ملاك نمواً بنسبة 185 بالمئة في شهادات جمعيات الملاك المجددة خلال النصف الأول من 2025. هذه الأرقام تعكس النضج المتسارع الذي يشهده قطاع الإسكان في المملكة والوعي المتزايد بأهمية تنظيم السكن المشترك.
من الاستقلال التام إلى الملكية المشتركة
لعقود طويلة ارتبطت ثقافة السكن في السعودية بمفهوم الاستقلالية التامة. الفيلا المستقلة بحديقتها الخاصة ومدخلها المنفصل كانت المعيار الذهبي للسكن الكريم. لكن الواقع الاقتصادي فرض معادلة جديدة حيث أن من بين كل 100 وحدة سكنية يتم إنشاؤها حالياً يبلغ معدل الوحدات المخصصة كشقق تمليك 60 وحدة كحد أدنى.
هذا التحول خلق واقعاً جديداً يتمثل في السكن التشاركي أو الملكية المشتركة للأجزاء والمرافق. فعندما تشتري شقة في عمارة سكنية فأنت لا تملك فقط شقتك بل تملك أيضاً حصة شائعة في الأرض والمداخل والممرات والمواقف والمصاعد والحدائق وجميع المرافق المشتركة. هذا الواقع الجديد استدعى تدخلات تشريعية حازمة عبر نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/85 وبرنامج ملاك التابع للهيئة العامة للعقار.
أسباب التحول نحو شقق التمليك
يعود هذا التحول إلى عدة عوامل متشابكة أبرزها ارتفاع أسعار الأراضي والفيلات بشكل يفوق القدرة الشرائية لشريحة كبيرة من المواطنين. كما أن تغير نمط الحياة وتفضيل العائلات الصغيرة للمساحات الأقل مع خدمات أفضل ساهم في هذا التوجه. إضافة إلى ذلك فإن برامج التمويل السكني المدعومة من الدولة عبر سكني وصندوق التنمية العقارية سهلت تملك الشقق بأقساط ميسرة. كما أن تطور تصميم الشقق وتوفير خيارات الدوبلكس والروف والمداخل الخاصة جعلها أكثر جاذبية للأسر السعودية.
ما هو برنامج ملاك؟
برنامج ملاك هو منصة إلكترونية متكاملة أطلقتها الهيئة العامة للعقار لتمكين ملاك وشاغلي الوحدات العقارية ذات الملكية المشتركة من تأسيس جمعية ملاك. يهدف البرنامج إلى تنظيم خدمات إدارة الممتلكات والمرافق بما يسهم في حفظ الحقوق وحسن الانتفاع وتعزيز ثقافة التعايش المشترك. الرابط الرسمي للمنصة هو mullak.rega.gov.sa.
يوفر البرنامج مجموعة شاملة من الخدمات تشمل تسجيل جمعيات الملاك والحصول على شهادة رسمية والتصويت الإلكتروني على القرارات وإدارة الموارد المالية للجمعية والتعاقد مع مقدمي الخدمات ومديري العقار المسجلين. كما يتيح إصدار السند التنفيذي ضد المتعثرين وإصدار الرقم الوطني الموحد 700 للجمعية.
متى يجب تأسيس جمعية ملاك؟
وفقاً للنظام إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر فعليهم أن يؤسسوا جمعية بينهم لإدارة شؤون ذلك العقار وتسجيل تلك الجمعية لدى الهيئة. أما في حال البيع على الخارطة فيكون تسجيل جمعية الملاك اعتباراً من تاريخ البدء في تسليم ثاني وحدة عقارية مفرزة. وقد تم تطوير تقني بين منصتي ملاك وفرز الوحدات العقارية ليتم تأسيس جمعية ملاك من قبل المطور العقاري تلقائياً عند فرز الوحدات.
الإطار القانوني لجمعيات الملاك
تتمتع جمعية الملاك بالشخصية المعنوية المستقلة بعد تسجيلها وفق أحكام النظام وتكون لها ذمة مالية مستقلة. هذا يعني أن الجمعية يمكنها فتح حساب بنكي باسمها والتعاقد مع الغير وتمثيل الملاك أمام الجهات الرسمية. يكون لكل جمعية ملاك نظام أساسي يحدد قواعد عمل الجمعية العامة والمدير والأحكام المتعلقة باستعمال الأجزاء المشتركة وإدارتها وقواعد تحديد مبالغ الاشتراكات وآليات الصرف والمراقبة المالية.
هيكل جمعية الملاك
تتكون جمعية الملاك من ثلاثة مكونات رئيسية. الأول هو الجمعية العامة وتضم جميع ملاك الوحدات العقارية في العقار المشترك وهي صاحبة الصلاحية العليا في اتخاذ القرارات والتصويت على الميزانيات واختيار القيادات. الثاني هو رئيس الجمعية وهو مالك يتم انتخابه من قبل الأعضاء ليكون المسؤول عن مجلس الإدارة ويمثل الجمعية في الأمور الرسمية. الثالث هو مدير العقار وقد يكون فرداً أو شركة ويلزم أن يكون حاصلاً على رخصة فال لإدارة الأملاك ويتولى الإدارة اليومية وتحصيل الرسوم والتعاقد مع مزودي الخدمات.
السند التنفيذي: الحل الجذري للمتهربين من الدفع
واجه الساكنون في مجمعات الشقق تاريخياً تحدياً كبيراً يتمثل في المتهربين من الدفع أو ما يعرف بـ Free Riders حيث يمتنع بعض الملاك عن سداد رسوم الصيانة مما يؤدي إلى تدهور الخدمات وانخفاض قيمة العقار. هذه المشكلة كانت تستنزف جهود الجمعيات وتخلق صراعات مستمرة بين الملاك.
جاء الحل الجذري في نظام ملكية الوحدات العقارية الذي نص على أن قرارات المدير وعقود التعاملات التي يبرمها وفقاً للصلاحيات المخولة له بعد اعتمادها من الهيئة تكون سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك وفقاً لأحكام نظام التنفيذ. هذا يعني أن مدير العقار يمكنه الآن عبر منصة ملاك استصدار سند تنفيذي ضد المالك الممتنع عن السداد مما يؤدي إلى إيقاف خدماته أو الحجز على حساباته عبر منصة ناجز دون الحاجة لرفع دعوى قضائية مطولة.
آلية إصدار السند التنفيذي
تبدأ العملية بتحديد رسوم الاشتراك من قبل الجمعية العامة عبر التصويت ثم يقوم مدير العقار بإصدار قرار بقيمة المبالغ الواجب دفعها من كل مالك ويقدم القرار للهيئة العامة للعقار لاعتماده كسند تنفيذي. في حال تعثر أي مالك عن السداد يمكن لمدير العقار رفع طلب عبر المنصة وتحويله لمحكمة التنفيذ عبر ناجز. تشمل العقوبات المحتملة إيقاف الخدمات الحكومية والحجز على الحسابات البنكية ومنع السفر في الحالات المستمرة.
رسوم جمعيات الملاك
أكدت الهيئة العامة للعقار أن نظام ملكية الوحدات العقارية ولائحته التنفيذية لا يحددان نسبة أو قيمة معينة للاشتراك في الجمعية. يتم تحديد الرسوم بناءً على احتياجات كل عقار وحجمه وخدماته المطلوبة ويتم التصويت عليها من قبل الجمعية العامة. كمثال توضيحي للعقارات التي تضم 20 إلى 30 وحدة قد تتراوح رسوم الاشتراك المقترحة حول 1000 ريال لكل وحدة عقارية سنوياً لكن هذا يختلف بشكل كبير حسب حجم العقار ومستوى الخدمات.
ما تغطيه رسوم الجمعية
تغطي رسوم الاشتراك صيانة المصاعد والأجزاء الميكانيكية ونظافة الممرات والمداخل والأجزاء المشتركة وإنارة المناطق المشتركة وفواتير الكهرباء العامة وصيانة المسابح والحدائق إن وجدت وأنظمة الأمن والمراقبة ورواتب الحراس والعمال وأقساط التأمين على المبنى والاحتياطي للصيانة الطارئة. يجب أن يكون هناك شفافية كاملة في أوجه الصرف ويحق لأي مالك الاطلاع على القوائم المالية ومحاضر الاجتماعات.
الأجزاء المشتركة وإدارتها
يعد فهم الأجزاء المشتركة أمراً جوهرياً لكل مالك في عقار مشترك. وفقاً للنظام تشمل الأجزاء المشتركة الأرض والمداخل والممرات والمواقف والخزانات والقنوات والخدمات والمسابح والحدائق والساحات والمصاعد ونحوها. كما تشمل أي عناصر إنشائية تمر من خلال وحدة عقارية مفرزة والأنظمة الميكانيكية والكهربائية المشتركة وأي جزء من البنية التحتية للخدمات العامة.
حقوق والتزامات الملاك تجاه الأجزاء المشتركة
لكل مالك حق الانتفاع بالأجزاء المشتركة بما لا يتعارض مع حقوق الآخرين. لا يحق لأي مالك تعديل الأجزاء المشتركة أو إجراء تحسينات عليها دون موافقة الجمعية العامة. تكون ملكية الحواجز الجانبية والحيطان والأرضيات والأسقف بين وحدتين متلاصقتين مشتركة بين ملاكها ما لم يكن بينهما فاصل إنشائي. أي تحسينات يجريها مالك على نفقته على الأجزاء المشتركة لا تكسبه ملكيتها.
التحديات الاجتماعية والثقافية
على الرغم من الإطار القانوني المتين لا تزال هناك تحديات ثقافية في السكن المشترك. ثقافة التعايش المشترك جديدة على المجتمع السعودي الذي اعتاد على الاستقلالية التامة. الخلافات حول الضوضاء واستخدام المواقف ونظافة الممرات وتربية الحيوانات الأليفة تتطلب وقتاً لتتغير العقليات نحو احترام الملكية المشتركة وحقوق الجيران.
التحديات الأكثر شيوعاً
تشمل التحديات الشائعة الضوضاء والإزعاج خاصة في أوقات متأخرة من الليل والنزاعات حول المواقف وتخصيصها واستخدام الأجزاء المشتركة بشكل حصري من بعض الملاك والتأخر في سداد رسوم الجمعية وعدم المشاركة في اجتماعات الجمعية وصعوبة اتخاذ القرارات بالإجماع والخلافات حول مستوى الخدمات المطلوبة وتكلفتها.
دور المطور العقاري
هناك مطالبات متزايدة بإلزام المطورين بالبقاء كأعضاء في الجمعية أو ضامنين لجودة المرافق لفترة أطول بعد البيع. النظام الحالي ينص على أن ضمانات الإنشاء والتشغيل تنتقل إلى جمعية الملاك عند تأسيسها وأن على فارز العقار تصحيح جميع العيوب إلى أن يتم نقل جميع الضمانات السارية. لكن لا يؤثر ذلك النقل على المسؤولية التعاقدية أو النظامية لمن فرز العقار.
التزامات المطور
يلتزم المطور العقاري بتأسيس جمعية ملاك تحت التأسيس عند فرز الوحدات إذا كان عددها ثلاثة فأكثر وتسليم المرافق المشتركة بحالة تشغيلية سليمة وتصحيح جميع العيوب خلال فترة الضمان ونقل الضمانات رسمياً للجمعية عند تأسيسها وتقديم جميع المستندات الفنية والتشغيلية للجمعية.
إحصائيات وأرقام محدثة 2025
تكشف الإحصائيات الرسمية عن نمو ملحوظ في قطاع جمعيات الملاك. سجلت مؤشرات ملاك 3600 جمعية جديدة و9 آلاف وحدة عقارية ليصل الإجمالي إلى 17000 جمعية مسجلة. انضم أكثر من 16000 عضو للبوابة مع تسجيل 4000 رئيس جمعية و1000 مدير عقار. تجاوزت العمليات المنفذة عبر بوابة جمعيات الملاك 74000 عملية تشمل التسجيل ونقل الملكية والتصويت. ارتفعت نسبة تملك الأسر السعودية للمساكن إلى 65.4 بالمئة متجاوزة مستهدف 2025 مبكراً.
خطوات تسجيل جمعية ملاك
لتسجيل جمعية ملاك جديدة يجب اتباع الخطوات التالية. أولاً الدخول على بوابة ملاك الإلكترونية عبر الرابط mullak-services.housing.gov.sa. ثانياً تسجيل الدخول عبر النفاذ الوطني الموحد. ثالثاً اختيار إنشاء جمعية جديدة وإدخال معلومات العقار من رقم الصك والعنوان. رابعاً إدخال بيانات الملاك المؤسسين. خامساً الموافقة على النظام الأساسي أو تعديله حسب الحاجة. سادساً تقديم الطلب وانتظار الموافقة من الهيئة. سابعاً استلام شهادة تسجيل الجمعية. بعد التسجيل يمكن التقدم لإصدار الرقم الوطني الموحد 700 الذي يعزز الصفة الاعتبارية للجمعية ويسهل التعاملات مع البنوك والجهات الحكومية.
نصائح لنجاح جمعية الملاك
للملاك الأفراد
احرص على حضور اجتماعات الجمعية والمشاركة في التصويت فهذا حقك وواجبك. سدد رسوم الاشتراك في وقتها لتجنب السند التنفيذي والعقوبات. احترم حقوق الجيران وقواعد السلوك العام في العقار. أبلغ عن أي أعطال أو مشاكل فوراً لمدير العقار. اطلع على القوائم المالية ومحاضر الاجتماعات بشكل دوري.
لرؤساء الجمعيات ومديري العقار
ضع خطة واضحة للصيانة الوقائية وليس فقط الطارئة. حافظ على شفافية كاملة في الأمور المالية. عقد اجتماعات دورية شهرية أو ربع سنوية على الأقل. استخدم قنوات التواصل في منصة ملاك بفعالية. احرص على التطور المستمر من خلال الدورات المتخصصة. وثق كل القرارات والعقود بشكل رسمي.
الأسئلة الشائعة
هل تسجيل جمعية الملاك إلزامي؟
نعم إذا بلغ عدد ملاك الوحدات المفرزة ثلاثة فأكثر فيجب عليهم تأسيس جمعية وتسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار.
كم تكلفة تسجيل جمعية ملاك؟
التسجيل في منصة ملاك مجاني تماماً ولا توجد رسوم حكومية لتأسيس الجمعية.
ماذا يحدث إذا رفضت دفع رسوم الجمعية؟
يمكن لمدير العقار إصدار سند تنفيذي ضدك مما يؤدي إلى إيقاف خدماتك الحكومية والحجز على حساباتك عبر منصة ناجز.
هل يمكن للمستأجر المشاركة في جمعية الملاك؟
العضوية في الجمعية للملاك فقط لكن النظام يتيح إمكانية إنشاء جمعية للمستأجرين منفصلة.
من يحدد رسوم الاشتراك؟
الجمعية العامة هي من تحدد الرسوم عبر التصويت ولا تتدخل الهيئة في تحديد القيمة.
هل المالك مسؤول حتى لو أجر شقته؟
نعم تبقى مسؤولية المالك قائمة في سداد رسوم الجمعية حتى لو أجر الوحدة ما لم ينص عقده مع المستأجر على غير ذلك.
كيف أتحقق من وضع جمعية الملاك قبل شراء شقة؟
تأكد من تسجيل الجمعية في منصة ملاك واطلب الاطلاع على القوائم المالية ومحاضر الاجتماعات وتحقق من عدم وجود ديون أو التزامات على الوحدة.
الخلاصة
يمثل نظام ملاك نقلة نوعية في تنظيم قطاع السكن المشترك في المملكة العربية السعودية. مع ارتفاع نسبة تملك الأسر السعودية للمساكن إلى 65 بالمئة وتوجه الشباب نحو شقق التمليك أصبحت جمعيات الملاك ضرورة وليست خياراً. السند التنفيذي حل مشكلة المتهربين من الدفع التي أرهقت الجمعيات لسنوات. لكن النجاح الحقيقي يتطلب تغييراً ثقافياً في فهم مفهوم الملكية المشتركة واحترام حقوق الجيران والمشاركة الفعالة في إدارة العقار. الاستثمار في شقة ضمن عقار مشترك لم يعد مخاطرة كما كان في السابق بفضل الإطار القانوني المتين الذي وفرته الهيئة العامة للعقار. المفتاح هو الوعي بحقوقك وواجباتك والمشاركة الفعالة في جمعية الملاك.