كيف تحمي نفسك من "رفع الإيجار" المفاجئ؟ دليلك الشامل في منصة "إيجار" 2026
دليل توعوي شامل يشرح حقوقك كمستأجر في السعودية: متى يحق للمالك رفع الإيجار؟ كيف توثق عقدك لتحمي نفسك من الطرد التعسفي؟ ماذا تفعل إذا طُلب منك إخلاء العقار؟ الأحكام النظامية الجديدة 2025-2026 وتجميد الإيجارات في الرياض 5 سنوات.
مقدمة: الهاجس الذي يؤرق كل مستأجر
تخيل هذا السيناريو: أنت مستقر في شقتك منذ سنوات، أطفالك يدرسون في مدارس قريبة، وحياتك منظمة حول هذا الموقع. فجأة، يتصل بك المالك ليخبرك أن الإيجار سيرتفع 30% من الشهر القادم، أو أن عليك الإخلاء لأنه "يريد العقار لنفسه"!
هذا الكابوس كان واقعاً يعيشه الآلاف من المستأجرين في السعودية. لكن الأمور تغيرت جذرياً. في سبتمبر 2025، صدرت أحكام نظامية جديدة غيّرت قواعد اللعبة بالكامل، وأصبح للمستأجر حقوق واضحة ومحمية بقوة النظام.
في هذا الدليل الشامل، سنشرح لك كل ما تحتاج معرفته لتحمي نفسك من رفع الإيجار المفاجئ والطرد التعسفي، وكيف تستخدم منصة "إيجار" لضمان حقوقك. اقرأ بعناية، فهذه المعلومات قد توفر عليك آلاف الريالات وتحميك من قرارات ظالمة.
أولاً: الأحكام النظامية الجديدة - ثورة في حقوق المستأجرين
في 25 سبتمبر 2025، صدر توجيه من سمو ولي العهد الأمير محمد بن سلمان باتخاذ إجراءات لتحقيق التوازن في القطاع العقاري. هذه الأحكام ليست مجرد توصيات، بل قوانين ملزمة تحمي حقوقك كمستأجر.
القرار التاريخي: تجميد الإيجارات في الرياض 5 سنوات
تم إيقاف الزيادة السنوية لقيمة الإيجار للعقارات السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض لمدة 5 سنوات كاملة، تبدأ من 25 سبتمبر 2025 وتنتهي في 2030. هذا يعني أنه لا يمكن للمؤجر زيادة الإيجار مهما كانت الأسباب.
القرار يشمل العقود القائمة التي كانت سارية قبل صدور القرار، والعقود الجديدة التي تُبرم بعده، وحتى الوحدات الشاغرة التي تُطرح للإيجار مجدداً يجب ألا يتجاوز إيجارها قيمة آخر عقد مسجل لها.
هل ينطبق هذا على مدن أخرى؟
حالياً، قرار تجميد الإيجارات يخص مدينة الرياض فقط. لكن الأحكام النظامية نصت على أنه يمكن تطبيق هذه الأحكام على مدن ومحافظات أخرى بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار عند الحاجة. الهيئة تراقب المؤشرات العقارية في جميع مدن المملكة وستتخذ القرار المناسب حسب ظروف كل سوق.
ثانياً: متى يحق للمالك رفع الإيجار؟
دعنا نوضح هذه النقطة بشكل قاطع، لأنها مصدر كثير من سوء الفهم والنزاعات:
القاعدة الذهبية: لا زيادة أثناء سريان العقد
لا يجوز للمالك رفع الإيجار أثناء مدة العقد الساري، ما لم ينص العقد نفسه على بند واضح يسمح بذلك. إذا وقّعت عقداً لمدة سنة بقيمة 30,000 ريال، فهذه القيمة ثابتة طوال السنة ولا يمكن تغييرها.
عند التجديد: موافقتك شرط أساسي
حتى عند انتهاء العقد وتجديده، لا يمكن للمالك فرض زيادة عليك دون موافقتك. يحق للمالك طلب زيادة الإيجار عند التجديد، لكن يجب أن يحصل على موافقتك الصريحة. إذا رفضت الزيادة، يحق لك فسخ العقد دون تحمل أي غرامات أو تبعات قانونية. في حال عدم التوصل لاتفاق، يمكنك تقديم شكوى للجهات المختصة.
استثناء الرياض: ممنوع نهائياً
في مدينة الرياض، الوضع أكثر صرامة. خلال فترة الخمس سنوات من 2025 إلى 2030، لا يمكن للمؤجر حتى تقديم طلب لرفع القيمة الإيجارية. الخدمة الجديدة لطلب تعديل القيمة الإيجارية في الرياض تقتصر على طلب "خفض" الإيجار فقط، وليس رفعه!
خدمة طلب تعديل القيمة الإيجارية
استحدثت منصة إيجار خدمة جديدة تتيح للمؤجر تقديم طلب رسمي لتعديل قيمة الإيجار للفترة العقدية التالية. يقدم المؤجر طلبه عبر المنصة قبل انتهاء العقد بـ 90 يوماً. يصل إشعار للمستأجر الذي يملك الحق الكامل في القبول أو الرفض. إذا وافق المستأجر يتجدد العقد بالقيمة الجديدة، وإذا رفض يُلغى التجديد التلقائي ويُعتبر ذلك إشعاراً بعدم الرغبة في التجديد.
ثالثاً: التجديد التلقائي - حمايتك من الطرد المفاجئ
من أهم التغييرات في النظام الجديد هو مبدأ "التجديد التلقائي" الذي يحميك من المفاجآت غير السارة.
كيف يعمل التجديد التلقائي؟
في جميع مدن المملكة، يُعتبر عقد الإيجار مُجدداً تلقائياً عند انتهاء مدته، ما لم يقم أحد الطرفين بإشعار الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل 60 يوماً على الأقل من نهاية العقد. هذا يعني أنك لن تستيقظ فجأة لتجد نفسك بلا سكن!
في الرياض: حماية إضافية
الوضع في الرياض أكثر حماية للمستأجر. لا يحق للمؤجر رفض تجديد العقد إذا كان المستأجر يرغب في ذلك، إلا في ثلاث حالات حصرية فقط.
رابعاً: الحالات الثلاث التي تُجبرك على الإخلاء
حدد النظام ثلاث حالات فقط يمكن للمؤجر فيها طلب عدم تجديد العقد وإخلاء المستأجر:
1. تخلف المستأجر عن سداد الإيجار
إذا تأخرت عن دفع الإيجار بشكل متكرر أو امتنعت عن السداد، يحق للمالك طلب الإخلاء. الحل بسيط: التزم بالسداد في موعده عبر قنوات الدفع الرقمية في منصة إيجار لتوثيق كل دفعة.
2. وجود عيوب هيكلية تؤثر على السلامة
إذا كان هناك مشاكل إنشائية في المبنى تهدد سلامة السكان، يمكن للمالك طلب الإخلاء. لكن هناك شرط مهم: يجب أن يكون هناك تقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة يثبت وجود هذه العيوب. لا يكفي ادعاء المالك!
3. الاستخدام الشخصي للمالك أو أقاربه من الدرجة الأولى
يحق للمالك طلب استرداد العقار إذا أراد السكن فيه هو شخصياً أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى وهم الأب، الأم، الأبناء، والبنات. لكن هذا لا يشمل الأخوة أو الأقارب الآخرين.
ماذا لو ادّعى المالك سبباً كاذباً؟
إذا اكتشفت أن المالك طلب الإخلاء بحجة كاذبة مثلاً قال إنه يريد السكن ثم أجّر العقار لشخص آخر، يحق لك تقديم شكوى للهيئة العامة للعقار. المالك سيتعرض لغرامات مالية قد تصل إلى قيمة 12 شهراً من الإيجار، مع تعويضك عن الأضرار.
خامساً: لماذا توثيق العقد في "إيجار" ضرورة وليس خياراً؟
كثير من المستأجرين يتساهلون في موضوع توثيق العقد، وهذا خطأ فادح قد يكلفك كثيراً. إليك لماذا:
العقد غير الموثق = لا حماية قانونية
بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 292 لعام 1438هـ، لا يُعتبر عقد الإيجار غير المسجل في منصة إيجار عقداً صحيحاً منتجاً لآثاره الإدارية والقضائية. بمعنى آخر: إذا لم يكن عقدك موثقاً، فأنت تقريباً بلا حقوق!
المحاكم ترفض النظر في النزاعات
إذا نشب نزاع بينك وبين المالك ولم يكن عقدك موثقاً، ستجد صعوبة كبيرة في إثبات حقوقك أمام المحكمة. المحاكم السعودية ترفض النظر في نزاعات العقود غير الموثقة عبر منصة إيجار.
العقد الموثق سند تنفيذي
العقد الموثق في إيجار يُعتبر سنداً تنفيذياً، مما يعني أنه يمكنك التوجه مباشرة لمحكمة التنفيذ للمطالبة بحقوقك دون الحاجة لرفع دعوى قضائية طويلة.
غرامات على عدم التوثيق
النظام الجديد يفرض غرامات على المؤجرين والوسطاء الذين لا يوثقون العقود. لكن كمستأجر، أنت أيضاً تخسر حقوقك إذا قبلت بعقد غير موثق.
سادساً: حقوقك الكاملة كمستأجر
لنلخص حقوقك القانونية بشكل واضح:
حقوق أساسية مضمونة
لك الحق في الانتفاع الكامل بالعقار طوال مدة العقد دون تدخل غير مبرر من المالك. ولك الحماية من الإخلاء التعسفي فلا يمكن إجبارك على الخروج إلا بأسباب نظامية محددة. كما يجب على المالك إشعارك كتابياً قبل 30 يوماً على الأقل من إنهاء العقد.
حقوق متعلقة بالإيجار
لا يجوز رفع الإيجار أثناء سريان العقد ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. في الرياض، لا زيادة مطلقاً حتى 2030. أي زيادة تتطلب موافقتك الصريحة.
حقوق متعلقة بالعقار
من حقك أن يكون العقار صالحاً للسكن ومطابقاً للمواصفات المتفق عليها. المالك ملزم بإصلاح الأعطال الجوهرية وصيانة العقار. يحق لك فسخ العقد دون غرامة إذا ثبت وجود عيوب مؤثرة في العقار.
حقوق متعلقة بالتجديد
التجديد التلقائي حق مكفول لك. يمكنك طلب عدم التجديد قبل 60 يوماً من نهاية العقد دون أي اشتراطات. في الرياض، لا يمكن للمالك رفض التجديد إذا كنت ملتزماً إلا في الحالات الثلاث المحددة.
سابعاً: كيف توثق عقدك في منصة إيجار؟
عملية التوثيق بسيطة وتتم إلكترونياً بالكامل:
الخطوات الأساسية
أولاً يجب التعامل مع وسيط عقاري مرخص، فلا يمكن توثيق العقد إلا من خلال وسيط مسجل في منصة إيجار. ثانياً يقوم الوسيط بإدخال بيانات العقد في المنصة مع كامل التفاصيل والشروط المتفق عليها. ثالثاً يصلك ويصل المؤجر إشعار للدخول على المنصة والموافقة على العقد. رابعاً تتم الموافقة عبر رمز تحقق يُرسل إلى الجوال المسجل في أبشر. أخيراً بعد موافقة الطرفين يصبح العقد موثقاً ومعتمداً رسمياً.
المستندات المطلوبة
تحتاج إلى الهوية الوطنية أو الإقامة سارية المفعول، ورقم جوال مسجل في أبشر، بالإضافة إلى حساب بنكي في حال كنت المؤجر.
رسوم التوثيق
رسوم توثيق العقد يتحملها المؤجر عادةً، وهي رسوم بسيطة مقابل الحماية القانونية التي يوفرها العقد الموثق.
ثامناً: ماذا تفعل إذا تعرضت لمخالفة؟
إذا حاول المالك رفع الإيجار بشكل غير قانوني أو طلب إخلاءك دون سبب مشروع، لديك عدة خيارات:
1. التواصل المباشر أولاً
حاول حل المشكلة ودياً مع المالك. أحياناً يكون سوء الفهم هو السبب. اشرح له الأنظمة الجديدة وحقوقك القانونية.
2. تقديم شكوى للهيئة العامة للعقار
إذا لم ينجح الحل الودي، قدم شكوى رسمية عبر الموقع الإلكتروني للهيئة العامة للعقار على rega.gov.sa، أو من خلال منصة إيجار مباشرة على ejar.sa. ستقوم الهيئة بالتحقيق واتخاذ الإجراءات اللازمة.
3. اللجوء لمحكمة التنفيذ
إذا كان عقدك موثقاً في إيجار، يمكنك التوجه مباشرة لمحكمة التنفيذ للمطالبة بحقوقك، لأن العقد الموثق يُعتبر سنداً تنفيذياً.
4. التظلم من قرار المخالفة
إذا صدر قرار بحقك أو بحق المالك، يحق للمتضرر التظلم لدى الجهة القضائية المختصة خلال 30 يوماً من تاريخ الإبلاغ بالقرار.
تاسعاً: العقوبات على المخالفين - رادع حقيقي
النظام الجديد لم يكتفِ بتحديد الحقوق، بل وضع عقوبات صارمة على المخالفين:
غرامات مالية ضخمة
يُعاقب كل من يخالف الأحكام النظامية بغرامة مالية قد تصل إلى قيمة 12 شهراً من الإيجار للوحدة محل التعاقد. هذا يعني أن المالك الذي يحاول رفع الإيجار بشكل غير قانوني قد يخسر ما يعادل إيجار سنة كاملة!
المخالفات المشمولة
تشمل المخالفات: زيادة قيمة الإيجار بما يخالف الأنظمة، رفع إيجار عقار شاغر في الرياض فوق قيمة آخر عقد، عدم تسجيل العقد في منصة إيجار، الامتناع عن تجديد العقد في الرياض دون سبب نظامي، طلب إخلاء المستأجر دون مسوغ قانوني.
تصحيح المخالفة إلزامي
بالإضافة للغرامة، يُلزم المخالف بتصحيح المخالفة خلال 10 أيام من الإبلاغ. مثلاً، إذا رفع المالك الإيجار بشكل غير قانوني، يُلزم بإعادته للقيمة الصحيحة.
تعويض المتضرر
النظام ينص على تعويض المستأجر المتضرر من المخالفة، بالإضافة للغرامة التي تُفرض على المالك.
عاشراً: كافئ نفسك - مكافأة الإبلاغ عن المخالفات
هل تعلم أنك قد تحصل على مكافأة مالية إذا أبلغت عن مخالفة؟
نسبة المكافأة
يُمنح المُبلغ عن المخالفة مكافأة تشجيعية تصل إلى 20% من قيمة الغرامة المحصّلة، بشرط أن تكون المعلومات التي قدمها أدت إلى صدور قرار نهائي بثبوت المخالفة.
كيف تُبلّغ؟
يمكنك تقديم البلاغ من خلال صفحة البلاغات في الموقع الرسمي للهيئة العامة للعقار. تأكد من توثيق المخالفة بأدلة واضحة مثل صور أو رسائل أو وثائق.
مثال عملي
إذا أبلغت عن مالك رفع الإيجار بشكل غير قانوني، وصدرت بحقه غرامة 50,000 ريال، قد تحصل على مكافأة تصل إلى 10,000 ريال!
نصائح ذهبية لكل مستأجر
قبل توقيع العقد
تأكد أن العقد سيُوثق في منصة إيجار، ولا تقبل بعقد ورقي فقط. اقرأ كل بنود العقد بعناية قبل الموافقة. تحقق من أن الوسيط العقاري مرخص من الهيئة. تأكد من حالة العقار وسلامته قبل التوقيع.
أثناء فترة الإيجار
سدد الإيجار في موعده عبر قنوات الدفع الرقمية في إيجار. احتفظ بإيصالات جميع المدفوعات. وثّق أي مراسلات مع المالك. أبلغ فوراً عن أي محاولة لرفع الإيجار غير القانوني.
قبل انتهاء العقد
إذا كنت تريد التجديد، لا تحتاج فعل شيء، فالعقد يتجدد تلقائياً. إذا كنت لا تريد التجديد، أشعر المالك قبل 60 يوماً من انتهاء العقد. إذا أشعرك المالك بعدم التجديد، تأكد من أن السبب نظامي ومشروع.
في حال حدوث نزاع
لا تُخلِ العقار تحت الضغط دون معرفة حقوقك. استشر متخصصاً قانونياً إذا لزم الأمر. قدم شكوى للهيئة فوراً إذا تعرضت لمخالفة. احتفظ بجميع الأدلة والمستندات.
الأسئلة الشائعة
هل يحق للمالك رفع الإيجار بنسبة معينة سنوياً؟
في الرياض: لا، ممنوع تماماً حتى 2030. في باقي المدن: يمكن بموافقة المستأجر فقط عند التجديد.
ماذا أفعل إذا طلب مني المالك الإخلاء فجأة؟
تأكد أولاً أن السبب من الحالات الثلاث المحددة نظاماً. إذا لم يكن كذلك، ارفض وقدم شكوى للهيئة.
هل العقد الورقي له قيمة قانونية؟
العقد غير الموثق في إيجار لا يُعتد به أمام الجهات الرسمية والمحاكم. احرص على توثيق عقدك دائماً.
كم المدة التي يجب أن يُعطيني إياها المالك قبل الإخلاء؟
يجب إشعارك قبل 60 يوماً على الأقل من نهاية العقد في حال عدم الرغبة بالتجديد.
هل يمكن للمالك رفض تجديد العقد لأي سبب؟
في الرياض: لا، فقط في الحالات الثلاث المحددة. في باقي المدن: يمكن لأي طرف عدم التجديد بإشعار قبل 60 يوماً.
ماذا لو كان عقدي قبل 2024 بقيمة أقل من السوق؟
في الرياض، يحق للمؤجر الاعتراض لدى الهيئة على قيمة الإيجار إذا كان آخر عقد قبل 2024، لكن هذا لا يعني أنه سيحصل على زيادة تلقائية.
روابط مهمة
منصة إيجار الرسمية: ejar.sa | الهيئة العامة للعقار: rega.gov.sa | صفحة الأحكام النظامية الجديدة: ejar.sa/ar/faqregulation
الخلاصة
لم يعد المستأجر في السعودية تحت رحمة المالك. الأنظمة الجديدة وضعت إطاراً قانونياً واضحاً يحمي حقوقك ويضمن استقرارك السكني. مفتاح هذه الحماية هو توثيق عقدك في منصة إيجار والمعرفة بحقوقك.
تذكر دائماً: لا زيادة في الإيجار أثناء العقد. في الرياض، تجميد كامل للإيجارات حتى 2030. التجديد التلقائي حق مكفول لك. ثلاث حالات فقط تبرر الإخلاء. العقد الموثق هو درعك القانوني. البلاغ عن المخالفات قد يُكافأ بـ 20% من الغرامة.
شارك هذا الدليل مع كل مستأجر تعرفه، فالمعرفة هي أقوى سلاح لحماية حقوقك.