جمعيات الملاك في السعودية 2025: دليلك الشامل للرسوم والحقوق والسند التنفيذي

مقدمة: لماذا جمعية الملاك ضرورة وليست رفاهية؟

هل سبق أن عشت في عمارة تعطّل مصعدها لأشهر بسبب رفض بعض السكان دفع رسوم الصيانة؟ أو واجهت مشاكل مع جيرانك حول نظافة المداخل وإنارة الممرات؟ هذه السيناريوهات المُحبطة كانت واقعاً يومياً لآلاف السعوديين، حتى جاء الحل!

منذ صدور نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها بالمرسوم الملكي رقم م/85، أصبح تأسيس جمعية الملاك إلزامياً عند وجود 3 ملاك فأكثر. والأهم من ذلك، أصبح بإمكان الجمعية استخدام السند التنفيذي لتحصيل المستحقات من المتعثرين!

💡 معلومة مهمة: تجاوز عدد الجمعيات المُسجلة في منصة "ملاك" أكثر من 15,810 جمعية، منها 9,354 جمعية مُفعّلة بنسبة 69%، وبلغ عدد المنتسبين أكثر من 212,000 عضو!

ما هي جمعية الملاك؟

جمعية الملاك هي كيان قانوني يؤسسه ملاك الوحدات العقارية في عقار مشترك لإدارة شؤون ذلك العقار. تتمتع الجمعية بشخصية معنوية وذمة مالية مستقلة فور تسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار، وتمثل كافة الملاك فيما يتعلق بالتصرفات الواردة على الأجزاء المشتركة.

الأجزاء المشتركة التي تديرها الجمعية

تشمل الأجزاء المشتركة في أي عقار ما يلي:

المرافق الأساسية: المداخل والممرات والأدراج والمصاعد وصالات الانتظار ومواقف السيارات.

الخدمات المشتركة: خزانات المياه وغرف الكهرباء وأنظمة التكييف المركزي وشبكات الصرف الصحي.

المرافق الترفيهية: حمامات السباحة والحدائق والملاعب وصالات الألعاب الرياضية.

العناصر الإنشائية: الأسقف والجدران الخارجية والأساسات والهيكل الإنشائي العام.

متى يكون تأسيس الجمعية إلزامياً؟

حسب نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها:

إلزامي: إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر، فعليهم أن يؤسسوا جمعية بينهم لإدارة شؤون ذلك العقار، وتسجيل تلك الجمعية لدى الهيئة العامة للعقار.

اختياري: إذا كان عدد الملاك أقل من ثلاثة، يمكنهم تأسيس جمعية بشكل اختياري.

مُلزم للمطور: عند مشاريع البيع على الخارطة، يُلزم المطور العقاري بتأسيس جمعية ملاك من خلال منصة "ملاك" قبل فرز الوحدات.

⚠️ تنبيه: على ملاك الوحدات العقارية المفرزة – أو من يمثلهم – التقدم إلى الهيئة العامة للعقار بطلب تسجيل جمعية الملاك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تأسيسها!

هيكل جمعية الملاك: من يدير ماذا؟

تتكون جمعية الملاك من عدة أطراف، لكل منهم مسؤوليات محددة:

الجمعية العامة (جميع الملاك)

تضم جميع ملاك الوحدات العقارية في العقار المشترك. تجتمع لاتخاذ القرارات الكبرى والتصويت على الرسوم والميزانيات وانتخاب الرئيس والموافقة على التعديلات.

رئيس الجمعية

يُنتخب من بين الملاك عبر التصويت الإلكتروني في منصة "ملاك". يدعو لاجتماعات الجمعية العامة ويرأسها، ويشرف على أداء مدير العقار، ويوقع على العقود والوثائق الرسمية.

مدير العقار

قد يكون فرداً أو شركة، ويُلزم أن يكون حاصلاً على رخصة "فال لإدارة الأملاك". يدير صيانة الأجزاء المشتركة ويتولى تحصيل الرسوم عبر الحساب البنكي للجمعية وصرفها وفق الميزانية. كما يتعاقد مع مزوّدي الخدمات ويُعد تقارير مالية وفنية دورية.

العضو (المالك)

هو مالك وحدة ضمن العقار المشترك، يشارك في الاجتماعات العامة ويصوّت على القرارات، وله حق الاطلاع على القوائم المالية والمحاضر. يلتزم بسداد رسوم الجمعية ويتحمل فواتير الكهرباء والمياه الخاصة بوحدته.

رسوم جمعية الملاك: أين تذهب أموالك؟

من أهم الأسئلة التي يطرحها الملاك: كم أدفع؟ وأين تذهب هذه الأموال؟

كيف تُحدد الرسوم؟

تُحدد رسوم الاشتراك بناءً على قرار الجمعية العامة بأغلبية 75% من الأصوات. يقوم برنامج "ملاك" بدراسة وضع الجمعية وفق عدد الوحدات فيها وأجزائها المشتركة، ثم يطرح الرسوم المقترحة للتصويت والاعتماد.

الحد الأقصى للاشتراكات (اللائحة الاسترشادية)

حسب اللائحة الاسترشادية، تكون الحدود القصوى كالتالي:

الوحدات التي تزيد قيمتها عن 300,000 ريال: الحد الأقصى للاشتراك السنوي 3% من القيمة السوقية للوحدة.

الوحدات التي تقل قيمتها عن 300,000 ريال: الحد الأقصى للاشتراك السنوي 7% من القيمة السوقية للوحدة.

مثال عملي على توزيع الرسوم

لنفترض عمارة بها 20 شقة، ورسوم الاشتراك السنوية 2,000 ريال لكل وحدة، أي إجمالي 40,000 ريال سنوياً. يتم توزيعها تقريباً كالتالي:

صيانة المصاعد: 8,000 - 12,000 ريال سنوياً (للمصعد الواحد) تشمل الزيارات الدورية والإصلاحات الطارئة.

النظافة: 6,000 - 10,000 ريال سنوياً تشمل راتب عامل النظافة أو التعاقد مع شركة متخصصة ومواد التنظيف.

الكهرباء المشتركة: 4,000 - 8,000 ريال سنوياً لإنارة المداخل والممرات والمواقف.

صيانة خزانات المياه: 1,500 - 3,000 ريال سنوياً للتنظيف والتعقيم الدوري.

الأمن والحراسة: حسب الحاجة، قد تصل إلى 24,000 ريال سنوياً لحارس أمن.

الصيانة الطارئة: احتياطي 10-15% من الميزانية للحالات غير المتوقعة.

السند التنفيذي: السلاح القانوني الجديد

هذه هي النقطة الأهم والأقوى في النظام الجديد! ماذا يحدث عندما يرفض أحد الملاك دفع الرسوم؟

ما هو السند التنفيذي؟

وفقاً للمادة 21 من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها: "تكون قرارات المدير وعقود التعاملات التي يبرمها - وفقاً للصلاحيات المخولة له بموجب النظام - المتعلقة بالعقار المشترك أو المجمع العقاري بعد اعتمادها من الهيئة؛ سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك وفقاً لأحكام نظام التنفيذ."

ماذا يعني هذا عملياً؟

يعني أنه عند تخلف أو امتناع أي مالك عن دفع رسوم الجمعية في مواعيد استحقاقها المحددة:

الخطوة الأولى: يقوم مدير العقار برفع طلب سند تنفيذي عبر منصة "ملاك".

الخطوة الثانية: يتحقق البرنامج من واقعة التخلف أو الامتناع عن السداد.

الخطوة الثالثة: تُرسل للهيئة العامة للعقار لاعتمادها.

الخطوة الرابعة: يتم تقديمها عبر منصة "ناجز" من خلال مدير العقار.

الخطوة الخامسة: يُصدر سند تنفيذ بحق المتخلف عن السداد.

المميز في هذا الإجراء

لا حاجة لرفع دعوى قضائية طويلة! التقدم مباشرة لمحكمة التنفيذ بإجراءات سريعة وفعالة. هذا يحمي حقوق الأطراف المشتركة في العقار ويضمن استمرار الخدمات.

📌 نصيحة: السند التنفيذي يُعد من أقوى الأدوات القانونية، حيث يمكن أن يؤدي إلى إيقاف الخدمات الحكومية للمتعثر أو حتى الحجز على ممتلكاته!

خطوات تأسيس جمعية الملاك

إذا كنت مالكاً في عقار مشترك ولم تُؤسس جمعية بعد، إليك الخطوات:

الخطوة 1: الدخول لمنصة ملاك

ادخل على منصة ملاك الإلكترونية (mullak.rega.gov.sa) واختر التسجيل كمستخدم جديد عبر النفاذ الوطني الموحد.

الخطوة 2: إنشاء الجمعية

اضغط على "إنشاء جمعية جديدة" وأدخل معلومات العقار مثل رقم الصك الشامل ومساحة العقار وعدد الوحدات والموقع.

الخطوة 3: إضافة الملاك

قم بدعوة بقية الملاك للانضمام للجمعية عبر إدخال بياناتهم (رقم الهوية ورقم صك الوحدة).

الخطوة 4: انتخاب الرئيس

يتم فتح باب الترشح لرئاسة الجمعية، ثم التصويت إلكترونياً. يُعيّن الرئيس نائباً له من بين المترشحين.

الخطوة 5: تعيين مدير العقار

اختر مدير عقار من القائمة المتاحة في منصة "ملاك" (أفراد أو شركات مرخصة من "فال"). يمكن أن يكون أحد الملاك أو جهة خارجية.

الخطوة 6: تحديد الرسوم

يُطرح مقترح الرسوم للتصويت من قبل الجمعية العامة. تُعتمد الرسوم بموافقة 75% من الأصوات.

الخطوة 7: فتح الحساب البنكي

اطبع خطاب فتح الحساب البنكي من منصة ملاك وتوجه لأي بنك لفتح حساب باسم الجمعية.

الخطوة 8: إصدار الرقم الموحد (700)

قدّم طلب إصدار الرقم الوطني الموحد للمنشآت (700) عبر المنصة، وهو ضروري للتعامل مع البنوك والجهات الحكومية.

مشاكل شائعة وحلولها

من واقع التطبيق، ظهرت عدة مشاكل متكررة:

1. رفض الملاك في الأدوار السفلية دفع رسوم المصعد

يحتج سكان الدور الأرضي والأول بأنهم لا يستخدمون المصعد. الحل: النظام ينص على أن كل مالك يشترك في تكاليف الأجزاء المشتركة بقدر ما يملك من البناء، بغض النظر عن استخدامه. المصعد يرفع قيمة العقار للجميع.

2. تعثر الجمعية في الوصول لنصاب التصويت (75%)

بعض الجمعيات لا تصل لنسبة التصويت المطلوبة. الحل: أعلن برنامج "ملاك" عن معالجة أوضاع الجمعيات المتعثرة في الرياض وجدة. كما يحق لـ"ملاك" اتخاذ إجراءات لتفعيل الجمعيات المتعثرة بتعيين رئيس ومدير وتحديد الرسوم.

3. الخلاف بين المالك والمستأجر حول دفع الرسوم

من يدفع رسوم الجمعية: المالك أم المستأجر؟ الحل: المسؤولية تقع على المالك أمام الجمعية. لكن يمكنه الاتفاق مع المستأجر في عقد الإيجار على تحمّل المستأجر لهذه الرسوم.

4. غياب الشفافية في الصرف

بعض الملاك يشكون من عدم معرفتهم أين تُصرف الأموال. الحل: النظام يُلزم مدير العقار بإعداد تقارير مالية دورية ومشاركتها مع الهيئة والملاك. يحق لكل مالك الاطلاع على القوائم المالية والمحاضر.

5. عدم وجود جمعية في العمارة

كثير من العمارات القديمة بدون جمعية منظمة. الحل: يمكن لأي مالك المبادرة بتأسيس الجمعية عبر منصة "ملاك". التسجيل مجاني ولا توجد رسوم حكومية.

حقوق وواجبات المالك

من المهم أن تعرف ما لك وما عليك:

حقوقك كمالك

من حقك المشاركة في اجتماعات الجمعية العامة والتصويت على القرارات، والترشح لرئاسة الجمعية أو أي منصب فيها. كما يحق لك الاطلاع على القوائم المالية والمحاضر والتقارير، والاعتراض على القرارات عبر آليات الجمعية، والاستفادة من الأجزاء المشتركة بالتساوي مع بقية الملاك، وطلب تعديل الرسوم عبر التصويت.

واجباتك كمالك

يجب عليك سداد رسوم الجمعية في مواعيدها المحددة، والالتزام بقرارات الجمعية العامة المعتمدة، والحفاظ على الأجزاء المشتركة وعدم الإضرار بها. كما يجب عدم إجراء تعديلات على الأجزاء المشتركة دون موافقة الجمعية، وصيانة وحدتك الخاصة لمنع الضرر على الآخرين، وعدم التأجير من الباطن إلا بموافقة الجمعية.

🔑 تذكّر: حتى لو أجّرت وحدتك، تبقى مسؤوليتك قائمة أمام الجمعية ما لم يُنص في عقدك مع المستأجر على غير ذلك!

منصة ملاك: خدماتك الإلكترونية

توفر منصة "ملاك" التابعة للهيئة العامة للعقار مجموعة من الخدمات الإلكترونية:

الخدمات الأساسية

تشمل إنشاء وتسجيل جمعية ملاك جديدة، والانضمام لجمعية قائمة، والترشح لرئاسة الجمعية أو إدارتها، والتصويت الإلكتروني على القرارات، وإصدار فواتير الاشتراكات وتحصيلها، والاطلاع على القوائم المالية.

الخدمات المتقدمة

تشمل إصدار الرقم الوطني الموحد (700)، ونقل عداد المياه باسم الجمعية، والتعاقد مع مقدمي الخدمات المسجلين، وتطبيق السند التنفيذي للمتعثرين، وصفحة المجتمع للتواصل بين الأعضاء، وإصدار وطباعة شهادة جمعية الملاك.

باقات الخدمات الجاهزة

يوفر "ملاك" باقات خدمات متكاملة تشمل صيانة مصاعد (4 زيارات سنوية)، وتنظيف خزانات (زيارة واحدة)، ومكافحة حشرات (زيارة واحدة)، وخدمات النظافة (12 زيارة)، ومكالمات طوارئ.

نصائح ذهبية للمشتري قبل شراء شقة تمليك

إذا كنت تفكر في شراء شقة في عمارة أو مجمع سكني، إليك ما يجب التحقق منه:

قبل الشراء

تحقق من وجود جمعية ملاك مسجلة ومفعّلة في المنصة، واطلب الاطلاع على القوائم المالية للجمعية للتأكد من عدم وجود مديونيات. اسأل عن قيمة الاشتراك السنوي وما يشمله، وتأكد من عدم وجود مستحقات متأخرة على الوحدة التي تريد شراءها، وراجع محاضر اجتماعات الجمعية للاطلاع على القرارات السابقة.

عند الشراء

احرص على أن يتضمن عقد البيع بند الإفصاح عن التزامات الوحدة تجاه الجمعية. اطلب نقل العضوية في الجمعية باسمك فوراً، وتسلّم نسخة من النظام الأساسي للجمعية.

بعد الشراء

سجّل وحدتك في منصة "ملاك" وشارك في اجتماعات الجمعية والتصويت. التزم بدفع الرسوم في مواعيدها وتواصل مع مدير العقار لأي ملاحظات أو شكاوى.

الأسئلة الشائعة

هل تأسيس جمعية الملاك مجاني؟

نعم، لا توجد أي رسوم حكومية لتأسيس أو تسجيل جمعية الملاك. الرسوم الوحيدة هي اشتراكات الملاك التي تُحدد بالتصويت لتغطية تكاليف الصيانة والخدمات.

هل يمكن الاعتراض على قيمة الرسوم؟

لا يمكن الاعتراض الفردي على الرسوم المعتمدة، لكن يمكن للأعضاء رفع طلب في قرارات الجمعية لتغيير رسوم الجمعية والتصويت عليها من جديد.

ماذا يحدث للجمعيات المتعثرة؟

الجمعية التي تتعثر في إكمال متطلبات التفعيل (تعيين رئيس، مدير عقار، تحديد اشتراكات) يتخذ "ملاك" إجراءات لتفعيلها بتعيين رئيس ومدير وتحديد رسوم الاشتراك.

هل يمكن إنشاء جمعية للمستأجرين؟

نعم، النظام يتيح إمكانية إنشاء جمعية للمستأجرين لتنظيم شؤونهم في العقارات ذات الملكية المشتركة.

ما هو الرقم الموحد (700) ولماذا أحتاجه؟

الرقم الوطني الموحد للمنشآت (700) يعزز الصفة الاعتبارية للجمعية ويُسهّل التعاملات مع البنوك والجهات الحكومية مثل ناجز وشركة المياه والكهرباء.

هل يحق للجمعية منع المالك المتعثر من استخدام المرافق؟

النظام يتيح للجمعية اتخاذ تدابير إدارية ومالية، لكن السلاح الأقوى هو السند التنفيذي الذي يمكن من خلاله التحصيل الجبري عبر محكمة التنفيذ.

خاتمة

جمعية الملاك ليست مجرد إجراء روتيني، بل هي الحل الأمثل لتنظيم التعايش المشترك في العقارات ذات الملكية المشتركة. مع السند التنفيذي، لم يعد بإمكان أي مالك التهرب من مسؤولياته على حساب الآخرين.

إذا كنت تسكن في عمارة أو مجمع سكني ولم تُؤسس جمعية بعد، فالوقت الآن للمبادرة! التسجيل مجاني عبر منصة "ملاك"، والفوائد لا تُحصى: من تنظيم الصيانة، إلى حماية الحقوق، إلى رفع قيمة العقار.

وتذكّر: البناية بدون جمعية ملاك كسفينة بلا ربان!