غرفة الكهرباء في العقارات 2026: الدليل الشامل للاشتراطات والمواصفات والتعويضات وحقوق الملاك

مقدمة: غرفة الكهرباء.. الضيف الثقيل في عقارك!

إذا كنت تخطط لبناء عمارة سكنية أو مبنى تجاري في السعودية، فمن المحتمل جداً أن تفاجأ باشتراط غريب من البلدية أو شركة الكهرباء: يجب عليك تخصيص غرفة كاملة من عقارك لوضع محول كهربائي! نعم، غرفة من أفضل واجهات عقارك، تبنيها على حسابك، وتسلمها للشركة، وفي أغلب الأحيان بدون أي مقابل مادي.

هذا الموضوع من أكثر المواضيع التي تسبب الإحباط والحيرة لملاك العقارات. أسئلة كثيرة تدور في الأذهان: لماذا أنا بالذات؟ هل يحق لهم أخذ جزء من عقاري؟ هل سأحصل على تعويض؟ ماذا لو رفضت؟ وهل هذه الغرفة ستكون لعقاري فقط أم للجيران أيضاً؟

في هذا الدليل الشامل، سنجيب على كل هذه الأسئلة وأكثر. سنشرح لك بالتفصيل كل ما تحتاج معرفته عن غرف الكهرباء: متى تُشترط، ما مواصفاتها، ما حقوقك، وكيف تحصل على تعويضك إن كان لك الحق فيه.

أولاً: ما هي غرفة الكهرباء ولماذا تُطلب؟

غرفة الكهرباء أو غرفة المحول هي مساحة مخصصة داخل المبنى أو ملاصقة له، تحتوي على محول كهربائي يقوم بتحويل الجهد المتوسط إلى جهد منخفض مناسب للاستخدام المنزلي والتجاري. هذه الغرفة ضرورية عندما تكون أحمال المبنى الكهربائية كبيرة ولا تستطيع الشبكة القائمة تغطيتها.

لماذا لا يكفي المحول الموجود في الشارع؟

المحولات الموجودة في الشوارع (الكبائن الخضراء) لها سعة محدودة. عندما تُبنى عمارات ومبانٍ جديدة في منطقة ما، تزداد الأحمال الكهربائية وتتجاوز قدرة المحولات القائمة. هنا تأتي الحاجة لمحول جديد، وبدلاً من أن تبني شركة الكهرباء محطة في الشارع، تطلب من صاحب المبنى الجديد تخصيص غرفة داخل عقاره.

الفكرة من منظور شركة الكهرباء

من وجهة نظر الشركة، هذا الإجراء يوفر عليها تكاليف شراء أراضٍ وبناء محطات منفصلة، ويضمن وصول الخدمة للمباني ذات الأحمال العالية. لكن من وجهة نظر المالك، هو يخسر مساحة ثمينة من عقاره كان يمكن أن تكون محلاً تجارياً أو شقة مدرة للدخل.

ثانياً: متى تُشترط غرفة الكهرباء على عقارك؟

ليس كل مبنى يُطلب منه تخصيص غرفة كهرباء. هناك معايير محددة تحدد متى يكون هذا الاشتراط ضرورياً:

المعيار الأول: حجم الأحمال الكهربائية

إذا تجاوزت الأحمال الكهربائية المتوقعة لمبناك 400 أمبير، فإن شركة الكهرباء ستطلب منك تخصيص غرفة لمحول كهربائي. هذا يعني عملياً أن أي عمارة سكنية متوسطة الحجم أو أكبر ستحتاج غالباً لغرفة كهرباء.

المعيار الثاني: عدد الوحدات السكنية

كقاعدة عامة، المباني التي تحتوي على أكثر من 6 شقق سكنية أو وحدات مستقلة ستحتاج غالباً لمحول خاص. بعض المناطق والمخططات الجديدة تشترط الغرفة حتى لعدد أقل من الوحدات.

المعيار الثالث: عدم توفر سعة في المحطات القريبة

حتى لو كانت أحمالك أقل من 400 أمبير، إذا كانت المحطات القريبة ممتلئة ولا تستطيع استيعاب أحمال إضافية، قد تُطلب منك غرفة كهرباء. هذا يحدث كثيراً في الأحياء القديمة المكتظة.

المعيار الرابع: المباني التجارية والصناعية

المباني التجارية والصناعية التي تحتاج طاقة كهربائية عالية (مصانع، مولات، فنادق) تُشترط عليها غرف محولات بغض النظر عن موقعها.

كيف تعرف إذا كان مبناك يحتاج غرفة كهرباء؟

عند التقدم للحصول على رخصة البناء عبر منصة بلدي، يتم التنسيق تلقائياً مع شركة الكهرباء. ستصدر لك شهادة تنسيق توضح ما إذا كان مبناك يحتاج غرفة كهرباء أم لا، وتحدد موقعها ومواصفاتها إن كانت مطلوبة.

ثالثاً: المواصفات الفنية لغرفة الكهرباء

غرفة الكهرباء ليست غرفة عادية. هناك مواصفات فنية صارمة يجب الالتزام بها، وإلا رفضت شركة الكهرباء استلامها:

المساحة والأبعاد

الحد الأدنى لمساحة غرفة المحول الواحد هو 20 متر مربع، بأبعاد تقريبية 4 × 5 متر. إذا احتاج المبنى لأكثر من محول، تزداد المساحة بمضاعفات هذه الأبعاد. الارتفاع الداخلي يجب ألا يقل عن 3.5 إلى 4 متر لضمان التهوية الكافية ومساحة العمل للصيانة.

الموقع

يجب أن تكون الغرفة في الدور الأرضي ولها مدخل مباشر من الخارج. يُفضل أن تكون في زاوية المبنى لتسهيل دخول الكابلات والمعدات. يجب أن تكون مرتفعة عن مستوى الشارع بحوالي 60 سم على الأقل لمنع دخول مياه الأمطار أو الفيضانات.

الباب

باب غرفة الكهرباء له مواصفات خاصة جداً: يجب أن يكون من الحديد المقاوم للحريق لمدة لا تقل عن 90 دقيقة. يجب أن يفتح للخارج وليس للداخل لتسهيل الإخلاء في حالات الطوارئ. يجب أن يكون مطلياً بدهان غير موصل للكهرباء. يجب تركيب قفل خاص لا يُفتح إلا بمفاتيح شركة الكهرباء.

التهوية

المحولات الكهربائية تُنتج حرارة أثناء التشغيل، لذلك التهوية ضرورية جداً. يجب توفير فتحات تهوية بمساحة كافية، عادة فتحتان: واحدة سفلية لدخول الهواء البارد وأخرى علوية لخروج الهواء الساخن. بعض الغرف تحتاج تهوية ميكانيكية (مراوح شفط) إضافية.

الأرضية والجدران

الأرضية يجب أن تكون من الخرسانة المسلحة المعززة لتحمل وزن المحول الثقيل. يجب عمل قناة لتصريف الزيت في حالة تسربه من المحول. الجدران يجب أن تكون مقاومة للحريق ومعزولة حرارياً.

السقف

السقف يجب أن يكون من الخرسانة المسلحة ومعزولاً مائياً. لا يجوز أن يكون فوق غرفة المحول أي مصدر للمياه مثل خزانات أو حمامات.

متطلبات السلامة

يجب توفير طفاية حريق مناسبة للحرائق الكهربائية. يجب وضع لوحات تحذيرية واضحة بالعربية والإنجليزية. يجب توفير إضاءة طوارئ. يجب تركيب حواجز لمنع دخول الحيوانات والقوارض.

رابعاً: من يتحمل تكاليف بناء الغرفة؟

هذا هو السؤال الذي يؤلم كل مالك عقار: من يدفع؟ للأسف، الإجابة ليست في صالح المالك في أغلب الأحيان.

تكاليف البناء

المالك يتحمل كامل تكاليف بناء غرفة الكهرباء بما في ذلك: الأعمال الإنشائية (الخرسانة، الجدران، السقف). العزل المائي والحراري. الباب الحديدي المقاوم للحريق بمواصفاته الخاصة. فتحات التهوية. التشطيبات الداخلية. الإضاءة. هذه التكاليف قد تتراوح بين 30,000 إلى 80,000 ريال حسب حجم الغرفة ومواصفاتها.

تكاليف المعدات الكهربائية

المحول نفسه والمعدات الكهربائية (لوحات التوزيع، الكابلات، إلخ) تتحملها شركة الكهرباء. هذا هو الشيء الوحيد الذي لا يدفعه المالك.

تكاليف الصيانة

المفاجأة الأخرى: شركة الكهرباء تطالب المالك بالحفاظ على نظافة الغرفة وإنارتها! نعم، أنت تدفع فاتورة كهرباء لإنارة غرفة ليست لك.

خامساً: هل الغرفة لعقارك فقط أم للجيران أيضاً؟

هذه نقطة محورية جداً تحدد ما إذا كان لك حق في تعويض أم لا:

السيناريو الأول: الغرفة تغذي عقارك فقط

إذا كان المحول الموجود في غرفتك يغذي مبناك فقط ولا يستفيد منه أي عقار آخر، فللأسف لا يحق لك أي تعويض مالي من شركة الكهرباء. أنت المستفيد الوحيد، وبالتالي تتحمل كامل التكلفة والمساحة المفقودة.

السيناريو الثاني: الغرفة تغذي عقارات أخرى

إذا كان المحول في غرفتك يغذي عقارك بالإضافة لعقارات مجاورة (جيرانك مثلاً)، فهنا يحق لك المطالبة بتعويض سنوي من شركة الكهرباء. هذا التعويض هو 100 ريال لكل متر مربع من مساحة الغرفة سنوياً.

كيف تعرف إذا كانت غرفتك تغذي آخرين؟

يمكنك الاستفسار من شركة الكهرباء مباشرة أو من خلال تطبيقهم. اطلب منهم بيان بالعقارات المغذاة من محول غرفتك. إذا وجدت أي عقار غير عقارك، فأنت تستحق التعويض.

حالة خاصة: التمديد للجار

إذا كان عقار جارك لا يستطيع الحصول على كهرباء من المحطات القائمة، وطلب التغذية من محولك، فعند موافقتك يصبح لك حق في التعويض السنوي. لكن انتبه: التعويض في هذه الحالة قد يكون 25 ريال فقط للمتر المربع إذا كانت أحمال المبنى المستفيد لا تتجاوز 400 أمبير.

سادساً: التعويض المالي بالتفصيل

دعنا نتحدث بالأرقام عن التعويضات التي يحق لك المطالبة بها:

التعويض السنوي الأساسي

حسب دليل تنظيم الخدمات الكهربائية الصادر من هيئة تنظيم الكهرباء، إذا كانت غرفة المحول في عقارك تغذي مشتركين آخرين غيرك، يحق لك: تعويض سنوي قدره 100 ريال لكل متر مربع من المساحة المستقطعة. مثال: إذا كانت مساحة الغرفة 20 متر مربع، يحق لك 2000 ريال سنوياً.

التعويض المخفض

في بعض الحالات، يكون التعويض 25 ريال فقط للمتر المربع سنوياً، وذلك عندما لا تتجاوز أحمال المباني المستفيدة 400 أمبير. مثال: غرفة 20 متر مربع = 500 ريال سنوياً فقط.

متى لا تستحق أي تعويض؟

لا تستحق أي تعويض في الحالات التالية: إذا كنت المستفيد الوحيد من المحول. إذا كان المحول موجوداً قبل شرائك للعقار وتنازل المالك السابق عن حق التعويض. إذا كان موقع الغرفة ضمن الارتدادات النظامية وليس من المساحة القابلة للبناء.

كيف تطالب بالتعويض؟

قدم طلباً رسمياً لشركة الكهرباء عبر موقعهم أو تطبيقهم. أرفق صك ملكية العقار. أرفق ما يثبت أن الغرفة تغذي عقارات أخرى. تابع الطلب حتى الموافقة. سيتم صرف التعويض سنوياً في حسابك البنكي.

هل التعويض عادل؟

بصراحة، كثير من الملاك يرون أن التعويض ظالم وغير عادل. 100 ريال للمتر سنوياً يعني 2000 ريال فقط لغرفة 20 متر، بينما لو كانت هذه المساحة محلاً تجارياً لأجّرتها بـ 2000 ريال شهرياً أو أكثر! هذا التفاوت الكبير يجعل كثيرين يشعرون بالظلم، وهو موضوع نقاش مستمر بين الملاك وشركة الكهرباء.

سابعاً: هل يمكنك رفض تخصيص غرفة كهرباء؟

السؤال الذي يطرحه كثيرون: ماذا لو رفضت؟

الإجابة المختصرة: لا تستطيع

إذا كانت شهادة التنسيق تشترط غرفة كهرباء، فلن تحصل على رخصة البناء بدونها. ولو بنيت بدون رخصة، فلن تحصل على خدمة الكهرباء أصلاً. أنت في مأزق: إما القبول بالغرفة أو عدم البناء أو البناء بدون كهرباء!

هل هناك استثناءات؟

نعم، في حالة واحدة: إذا كانت هناك محطة توزيع قريبة لديها سعة كافية لتغذية مبناك. في هذه الحالة، يمكنك الطلب من شركة الكهرباء التغذية من تلك المحطة بدلاً من إنشاء غرفة جديدة. لكن القرار النهائي يعود للشركة وليس لك.

نصيحة عملية

قبل شراء أرض أو البدء في تصميم مبناك، احصل على شهادة التنسيق من شركة الكهرباء. هذا سيوضح لك مبكراً ما إذا كنت ستحتاج لغرفة كهرباء، وبالتالي تستطيع حساب التكلفة الحقيقية للمشروع واتخاذ قرار مستنير.

ثامناً: المشاكل الشائعة مع غرف الكهرباء

من واقع تجارب الملاك، هذه أبرز المشاكل التي يواجهونها:

التشويه البصري

غرفة الكهرباء غالباً تكون في أفضل واجهة للمبنى (الأمامية)، مما يشوه المظهر العام للعقار. الباب الحديدي الأخضر الثقيل لا يتناسب مع التصميم المعماري الأنيق الذي تريده لعقارك.

خسارة الدخل

المساحة المخصصة للغرفة (20 متر أو أكثر) كانت يمكن أن تكون محلاً تجارياً يدر عليك دخلاً شهرياً. هذه خسارة اقتصادية حقيقية لا يعوضها مبلغ 100 ريال للمتر سنوياً.

الإزعاج أثناء الصيانة

فنيو شركة الكهرباء سيحتاجون الدخول لغرفتك بشكل دوري للصيانة. قد يحتاجون للحفر أمام عقارك لتمديد كابلات جديدة. هذا يسبب إزعاجاً متكرراً.

المخاوف الصحية

بعض السكان يقلقون من التأثيرات الصحية للمجالات الكهرومغناطيسية الصادرة من المحول. رغم أن الدراسات الرسمية تؤكد أن المحولات الحديثة آمنة، إلا أن القلق يبقى موجوداً ويؤثر على قيمة العقار وقابليته للتأجير.

صعوبة البيع

عند بيع عقارك، وجود غرفة كهرباء قد يكون عامل سلبي يخفض السعر. المشترون لا يحبون فكرة وجود محول كهربائي ملاصق لمسكنهم.

مخاطر السلامة

رغم ندرتها، هناك حوادث مسجلة لانفجار محولات أو حرائق. وجود المحول داخل المبنى يزيد من المخاطر المحتملة على السكان.

تاسعاً: حقوقك كمالك عقار

رغم كل القيود، لديك حقوق يجب أن تعرفها:

الحق في التعويض (إذا توفرت الشروط)

إذا كان المحول يغذي عقارات أخرى غير عقارك، لك حق في تعويض سنوي قدره 100 ريال للمتر المربع. لا تتنازل عن هذا الحق ولا تتكاسل عن المطالبة به.

الحق في الاستفسار

يحق لك معرفة من المستفيدين من المحول الموجود في عقارك. اطلب هذه المعلومة من شركة الكهرباء كتابياً.

الحق في الشكوى

إذا شعرت بظلم أو تعسف من شركة الكهرباء، يمكنك تقديم شكوى لهيئة تنظيم الكهرباء. الهيئة جهة رقابية مستقلة مهمتها حماية حقوق المستهلكين.

الحق في اللجوء للقضاء

إذا كانت الغرفة داخل حدود صك ملكيتك ولم تحصل على تعويض عادل، يحق لك رفع دعوى في المحكمة للمطالبة بإيجار شهري عادل أو إزالة المحول.

عاشراً: كيف تتقدم بشكوى على شركة الكهرباء

إذا واجهت مشكلة مع شركة الكهرباء بخصوص غرفة المحول، اتبع هذه الخطوات:

الخطوة الأولى: الشكوى لشركة الكهرباء

قدم شكواك أولاً لشركة الكهرباء نفسها عبر: تطبيق الكهرباء للجوال. الموقع الإلكتروني se.com.sa. الاتصال على 920001100. زيارة أقرب مكتب خدمات. احتفظ برقم الشكوى وتابعها.

الخطوة الثانية: التصعيد لهيئة تنظيم الكهرباء

إذا لم تُحل شكواك خلال 15 يوماً، أو لم تقتنع بالحل، صعّد شكواك لهيئة تنظيم الكهرباء: الموقع الإلكتروني sera.gov.sa. الرقم المجاني 8001259000. الهيئة ستتواصل مع الشركة وتلزمها بالرد والحل.

الخطوة الثالثة: اللجوء للقضاء

إذا استنفدت كل الطرق الإدارية، يمكنك رفع دعوى في المحكمة الإدارية للمطالبة بحقوقك. يُنصح بالاستعانة بمحامٍ متخصص في هذه الحالة.

الحادي عشر: نصائح ذهبية لملاك العقارات

قبل الشراء والبناء

احصل على شهادة التنسيق من شركة الكهرباء قبل شراء الأرض. تأكد من موقع غرفة الكهرباء المطلوبة وتأثيرها على تصميمك. احسب تكلفة بناء الغرفة ضمن ميزانية المشروع. استفسر عن إمكانية التغذية من محطة قائمة بدلاً من غرفة جديدة.

أثناء البناء

التزم بالمواصفات الفنية بدقة لتجنب الرفض وإعادة العمل. استخدم مقاولاً متخصصاً لبناء غرفة الكهرباء. وثّق كل شيء بالصور والمستندات. احصل على موافقة شركة الكهرباء على كل مرحلة قبل الاستمرار.

بعد البناء

تأكد من استلام شركة الكهرباء للغرفة رسمياً. اطلب بياناً بالعقارات المغذاة من محولك. إذا كانت هناك عقارات أخرى، قدم طلب التعويض فوراً. احتفظ بنسخ من جميع المستندات والمراسلات.

الأسئلة الشائعة

هل يمكنني تحويل غرفة الكهرباء لاستخدام آخر بعد فترة؟

لا، الغرفة مخصصة للمحول طالما المبنى قائم ويستخدم الكهرباء. لا يمكنك تحويلها لأي استخدام آخر.

ماذا لو أردت هدم المبنى وإعادة بنائه؟

ستحتاج للتنسيق مع شركة الكهرباء. قد تطلب منك توفير تغذية بديلة مؤقتة للعقارات الأخرى المستفيدة من محولك أثناء فترة الهدم وإعادة البناء.

هل التعويض يُصرف تلقائياً؟

لا، يجب أن تتقدم بطلب للحصول على التعويض. لن تدفع لك شركة الكهرباء شيئاً من تلقاء نفسها.

هل يمكنني تأجير غرفة الكهرباء لشركة الكهرباء بسعر السوق؟

للأسف، النظام الحالي يحدد التعويض بـ 100 ريال للمتر فقط. لكن يمكنك المطالبة بإيجار سوقي عادل عبر القضاء، وبعض الملاك نجحوا في ذلك.

ماذا لو اشتريت عقاراً فيه غرفة كهرباء موجودة مسبقاً؟

تحقق من وضع التعويض مع المالك السابق. إذا كان يستلم تعويضاً، اطلب نقل الحق إليك. إذا لم يكن هناك تعويض، تحقق من سبب ذلك: هل لأنه المستفيد الوحيد أم لأنه لم يطالب؟

هل وجود غرفة كهرباء يخفض قيمة العقار؟

عادة نعم، خاصة إذا كانت في موقع بارز. المشترون قد يطلبون تخفيضاً بسبب المخاوف الصحية أو التشويه البصري. لكن بعض المستثمرين يرونها ميزة لأنها تعني توفر كهرباء مضمونة للمبنى.

الخلاصة

غرفة الكهرباء واقع لا مفر منه لكثير من ملاك العقارات في السعودية، خاصة مع التوسع العمراني وزيادة الأحمال الكهربائية. رغم أنها تبدو ظالمة، إلا أن معرفة حقوقك والمطالبة بها يخفف من أثرها المادي.

تذكر دائماً: إذا كانت غرفتك تغذي عقارات أخرى، لك حق في تعويض 100 ريال للمتر سنوياً. لا تتهاون في المطالبة بهذا الحق، وإذا واجهت رفضاً، صعّد شكواك لهيئة تنظيم الكهرباء أو القضاء.

نأمل أن يكون هذا الدليل قد أجاب على تساؤلاتك. شاركه مع أصدقائك وأقاربك الذين يخططون للبناء ليكونوا على علم بما ينتظرهم.