نظام إيجار الجديد 2025: حقوقك كمستأجر وقرار تجميد الإيجارات في الرياض

في خطوة تاريخية غير مسبوقة، أصدر مجلس الوزراء السعودي بتوجيه من صاحب السمو الملكي الأمير محمد بن سلمان قراراً بتجميد زيادات الإيجار في مدينة الرياض لمدة 5 سنوات كاملة. هذا القرار يأتي ضمن حزمة من الإجراءات التنظيمية الجديدة التي تهدف لحماية المستأجرين وتحقيق التوازن في السوق العقاري.

في هذا الدليل الشامل، نستعرض كل ما تحتاج معرفته عن نظام إيجار الجديد، حقوقك كمستأجر، والإجراءات التي يمكنك اتخاذها لحماية نفسك.

قرار تجميد الإيجارات في الرياض 2025

في 25 سبتمبر 2025، صدر قرار مجلس الوزراء والمرسوم الملكي بالموافقة على الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر. جاء هذا القرار استجابةً للتحديات التي شهدتها العاصمة خلال السنوات الماضية فيما يتعلق بارتفاع أسعار الإيجارات.

القرار الأساسي: إيقاف الزيادة السنوية لقيمة الأجرة الإجمالية في عقود إيجار العقارات السكنية والتجارية (القائمة أو الجديدة) داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض لمدة 5 سنوات تبدأ من 25 سبتمبر 2025 وتنتهي في سبتمبر 2030.

ماذا يعني هذا القرار لك كمستأجر؟

• لا يحق للمؤجر رفع الإيجار خلال الـ 5 سنوات القادمة مهما كانت الأسباب

• القرار يشمل العقود الحالية والعقود الجديدة على حد سواء

• العقارات الشاغرة في الرياض: يجب ألا تزيد قيمة إيجارها عن آخر عقد مسجل في منصة إيجار

• يمكن تطبيق هذه الأحكام على مدن أخرى بقرار من مجلس إدارة هيئة العقار

حقوق المستأجر في النظام الجديد

منح النظام الجديد المستأجرين حماية قانونية قوية وشاملة تضمن حقوقهم في مواجهة أي تجاوزات:

1. الحماية من الإخلاء القسري

لا يجوز إخلاء المستأجر إلا بأمر قضائي، ويجب وجود مبرر نظامي واضح مثل مخالفة شروط العقد أو الامتناع عن السداد. أي محاولة إخلاء بدون أمر قضائي تعتبر مخالفة يعاقب عليها القانون.

2. إشعار مسبق قبل إنهاء العقد

يُلزم النظام المؤجر بإشعار المستأجر كتابياً قبل إنهاء العقد بمدة لا تقل عن 30 يوماً. هذا يمنحك الوقت الكافي للبحث عن سكن بديل.

3. حق فسخ العقد دون غرامة

يحق لك كمستأجر فسخ العقد دون دفع أي غرامة في الحالات التالية:

• وجود عيوب مؤثرة في العقار لم تكن ظاهرة عند التعاقد

• إخلال المؤجر بالتزاماته التعاقدية كالصيانة

• محاولة المؤجر فرض زيادة غير مبررة على الإيجار

4. التعويض عن الضرر

إذا أنهى المؤجر العقد قبل موعده دون مبرر قانوني، يحق لك المطالبة بتعويض عن الضرر المادي والمعنوي وفق تقدير المحكمة أو مركز الوساطة العقارية.

التجديد التلقائي للعقود

من أهم المستجدات في النظام الجديد هو مبدأ التجديد التلقائي:

يُعتبر عقد الإيجار مُجدداً تلقائياً في جميع مدن المملكة، ما لم يقم أحد الطرفين بإشعار الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل 60 يوماً على الأقل من نهاية العقد.

متى يحق للمؤجر رفض التجديد في الرياض؟

يحق للمؤجر إلغاء التجديد التلقائي بإشعار المستأجر قبل 60 يوماً فقط في حالات محددة:

• تخلف المستأجر عن سداد الإيجار

• وجود عيوب هيكلية في الوحدة تؤثر على السلامة (بتقرير فني معتمد من جهة حكومية)

• رغبة المؤجر في استخدام العقار السكني شخصياً أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى

ملاحظة مهمة: حتى لو لم يسدد المؤجر رسوم تجديد العقد، يستمر العقد ويتجدد تلقائياً لحماية حقوقك، وتُسجل الرسوم كمديونية على المؤجر.

الغرامات والعقوبات على المخالفين

وضع النظام عقوبات صارمة لضمان الالتزام:

غرامة مالية تصل إلى 12 شهر إيجار على كل من يخالف الأحكام النظامية، مع تصحيح المخالفة وتعويض المتضرر.

آلية التظلم: يحق لمن صدر بحقه قرار مخالفة التظلم لدى الجهة القضائية المختصة خلال 30 يوماً من تاريخ إبلاغه.

مكافأة الإبلاغ عن المخالفات: تُمنح مكافأة تشجيعية تصل إلى 20% من قيمة الغرامة المحصلة لمن يُبلغ عن مخالفة وتثبت صحتها بقرار نهائي.

حالات اعتراض المؤجر على القيمة الإيجارية

يحق للمؤجر الاعتراض على القيمة الإيجارية المحددة في حالات استثنائية:

• إذا خضعت الوحدة العقارية لترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثرت في قيمتها

• إذا كان آخر عقد إيجار للعقار قد أُبرم قبل عام 2024

• أي حالات أخرى يعتمدها مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار

أهمية توثيق العقد في منصة إيجار

بموجب قرار مجلس الوزراء رقم (292)، يُعد تسجيل جميع عقود الإيجار (السكنية والتجارية) في منصة "إيجار" المرجعية الرسمية المعتمدة. العقد غير المسجل لا يُعتبر عقداً صحيحاً منتجاً لآثاره الإدارية والقضائية.

مزايا توثيق العقد في إيجار:

• حماية حقوقك القانونية بشكل كامل

• سهولة إثبات العلاقة التعاقدية في حال النزاعات

• الاستفادة من جميع الأحكام الجديدة لحماية المستأجر

• إمكانية تقديم شكوى رسمية عند الحاجة

كيف تقدم شكوى؟

إذا تعرضت لأي مخالفة من المؤجر، يمكنك:

1. التفاوض المباشر: حاول حل المشكلة ودياً مع المؤجر أولاً

2. الوساطة العقارية: تقدم للجان الوساطة في الهيئة العامة للعقار

3. الشكوى عبر ناجز: رفع دعوى إيجار عبر بوابة ناجز الإلكترونية مع إرفاق جميع المستندات

4. الإبلاغ عن المخالفة: التبليغ عن المخالفات للهيئة العامة للعقار للحصول على مكافأة 20%

نصائح ذهبية للمستأجرين

• وثّق كل شيء: احتفظ بنسخ من العقد وإيصالات الدفع وأي مراسلات مع المؤجر

• لا توقع على عقد غير موثق: تأكد من تسجيل العقد في منصة إيجار

• اعرف حقوقك: الزيادة ممنوعة في الرياض حتى 2030

• لا تخف من الشكوى: النظام يحميك ويكافئ المبلغين

• احفظ رقم الهيئة: تواصل مع الهيئة العامة للعقار عند أي استفسار

قرار تجميد الإيجارات يمثل نقلة نوعية في حماية المستأجرين، ويعكس حرص القيادة على تحقيق التوازن في السوق العقاري وضمان الاستقرار السكني للمواطنين والمقيمين.