دليلك الشامل لتوثيق عقود الإيجار في منصة إيجار 2025: حقوقك وإجراءات الشكوى والتنفيذ

مقدمة: لماذا توثيق عقد الإيجار أصبح ضرورة وليس خياراً؟

هل تعلم أن عدم توثيق عقد الإيجار قد يُفقدك حقوقك القانونية بالكامل؟ قصص كثيرة لمُلّاك خسروا ملايين الريالات بسبب مستأجرين مماطلين، ومستأجرين فُوجئوا بطردهم دون سابق إنذار لأن عقودهم لم تكن موثقة!

منذ إطلاق منصة إيجار وتحديثاتها المستمرة حتى عام 2025، تغيّر المشهد العقاري في المملكة العربية السعودية جذرياً. أصبح العقد الإلكتروني الموثق عبر المنصة سنداً تنفيذياً معتمداً من وزارة العدل، مما يعني إمكانية تنفيذه مباشرة عبر محكمة التنفيذ دون الحاجة لرفع دعوى قضائية!

💡 معلومة مهمة: العقد الموثق عبر منصة إيجار يُعتبر سنداً تنفيذياً وفق المادة 9 من نظام التنفيذ، ويمكن تنفيذه مباشرة دون الحاجة لحكم قضائي!

ما هي منصة إيجار؟

منصة إيجار هي شبكة إلكترونية متكاملة أطلقتها وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان بالتعاون مع الهيئة العامة للعقار، تهدف إلى تنظيم قطاع الإيجار العقاري في المملكة وحفظ حقوق جميع أطراف العملية الإيجارية: المؤجر، المستأجر، والوسيط العقاري.

أهداف منصة إيجار

تسعى المنصة لتحقيق عدة أهداف استراتيجية تشمل: توثيق العلاقة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر بصفة قانونية رسمية، وحماية حقوق جميع الأطراف وتحديد التزامات كل منهم بوضوح، وتمكين التنفيذ القضائي الفوري عبر منصة ناجز عند إخلال أحد الطرفين بالعقد، وضمان الاعتراف بالعقد لدى الجهات الحكومية مثل المحاكم والدعم السكني وشركات الكهرباء والمياه.

من يستفيد من منصة إيجار؟

تخدم المنصة ثلاثة أطراف رئيسية: المؤجر (مالك العقار) الذي يضمن حقوقه المالية ويسهّل عليه استرداد عقاره عند الحاجة، والمستأجر الذي يحصل على حماية قانونية كاملة طوال فترة العقد، والوسيط العقاري المعتمد الذي ينظم عمله ويوثق معاملاته بشكل رسمي.

لماذا توثيق العقد في منصة إيجار إلزامي؟

أكدت وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان أن عدم تسجيل العقود في منصة إيجار يُعد مخالفة صريحة للأنظمة العقارية والتنظيمية، وقد يؤدي إلى عواقب وخيمة لكلا الطرفين.

مخاطر عدم التوثيق

تشمل المخاطر الرئيسية: رفض المحكمة قبول الدعوى لعدم وجود عقد موثق رسمياً، وصعوبة إثبات الحقوق والالتزامات بين الطرفين مثل قيمة الإيجار ومدة العقد، وعدم إمكانية استخدام العقد كسند تنفيذي، وحرمان المستأجر من تسجيل عقد السكن في الجهات الرسمية مثل حساب المواطن والضمان الاجتماعي.

فوائد التوثيق الإلكتروني

يوفر التوثيق عبر منصة إيجار مزايا عديدة منها: اعتبار العقد سنداً تنفيذياً يُمكن تنفيذه مباشرة، والحماية القانونية الكاملة لجميع الأطراف، وإمكانية السداد الإلكتروني عبر خدمة سداد، والتجديد التلقائي للعقود، وسهولة تقديم الشكاوى والبلاغات إلكترونياً.

⚠️ تنبيه: المحاكم قد ترفض النظر في النزاعات الإيجارية إذا لم يكن العقد موثقاً عبر منصة إيجار!

حقوق المؤجر (مالك العقار)

منح نظام الإيجار الجديد المؤجر مجموعة من الحقوق الواضحة التي تحمي استثماره العقاري:

الحقوق المالية

يحق للمؤجر استلام الأجرة في المواعيد المتفق عليها في العقد، والمطالبة بالمبالغ المتأخرة عبر محكمة التنفيذ مباشرة إذا كان العقد سنداً تنفيذياً، والحصول على مبلغ الضمان (التأمين) لتعويض أي أضرار في الوحدة الإيجارية، وزيادة الإيجار عند التجديد وفق الضوابط النظامية مع مراعاة قرار تجميد الإيجارات في مدينة الرياض حتى 2030.

حقوق الإخلاء

يحق للمؤجر طلب إخلاء العقار في حالات محددة تشمل: انتهاء مدة العقد وعدم الرغبة في التجديد مع إشعار المستأجر قبل 60 يوماً، وعدم سداد الأجرة لمدة تتجاوز 30 يوماً من تاريخ الاستحقاق، واستخدام العقار لغرض مخالف للمتفق عليه، وإلحاق أضرار جسيمة بالعقار، والتأجير من الباطن دون موافقة المؤجر.

حق إلغاء التجديد التلقائي

يمكن للمؤجر إلغاء التجديد التلقائي لغرض الاستخدام الشخصي له أو لأقاربه من الدرجة الأولى، وفي هذه الحالة تُمنح مهلة للمستأجر 365 يوماً من تاريخ الإشعار للبحث عن عقار بديل، ولا يُسمح بتأجير الوحدة لمدة 365 يوماً بعد الإخلاء.

حقوق المستأجر

حرص النظام السعودي على حماية المستأجر وضمان حقوقه بشكل متوازن مع حقوق المؤجر:

الحقوق الأساسية

تشمل حقوق المستأجر: الانتفاع الكامل بالعقار طوال مدة العقد دون تدخل غير مبرر، والحماية من الإخلاء التعسفي أو القسري دون أمر قضائي، والحق في صيانة العقار وإصلاح أعطاله الجوهرية على حساب المؤجر، وعدم جواز رفع الإيجار أثناء سريان العقد ما لم ينص على خلاف ذلك.

حق الإشعار المسبق

ألزمت التعديلات الجديدة المؤجر بإشعار المستأجر كتابياً قبل إنهاء العقد بمدة لا تقل عن 30 يوماً، ويحق للمستأجر البقاء في العقار حتى انتهاء هذه المهلة.

حق فسخ العقد

يحق للمستأجر فسخ العقد دون غرامة في حالات معينة منها: وجود عيوب مؤثرة في العقار تمنع الانتفاع به، وإخلال المؤجر بالتزاماته التعاقدية، وعدم صلاحية العقار للسكن أو الاستخدام المتفق عليه.

حق تسجيل العقد

يحق للمستأجر طلب تسجيل العقد في شبكة إيجار إذا لم يقم المؤجر بذلك، وللمؤجر الاعتراض أمام الهيئة على بيانات العقد خلال 60 يوماً من تاريخ إبلاغه، وفي حال انتهاء المدة دون اعتراض تُعتبر بيانات العقد صحيحة.

ماذا يحدث عند عدم سداد الإيجار؟

عدم سداد الإيجار من أكثر المشاكل شيوعاً في العلاقة الإيجارية. إليك ما يحدث خطوة بخطوة:

المرحلة الأولى: الإشعار والمطالبة الودية

عند تأخر المستأجر عن السداد، يُنصح المؤجر بإرسال إشعار رسمي للمستأجر يطالبه بالسداد خلال مدة محددة (عادة 15-30 يوماً). هذا الإشعار يُوثّق حسن نية المؤجر ومحاولته الحل الودي.

المرحلة الثانية: رفع طلب تنفيذ (للعقود الموثقة)

إذا كان العقد موثقاً عبر منصة إيجار (سند تنفيذي)، يمكن للمؤجر التوجه مباشرة إلى محكمة التنفيذ عبر منصة ناجز دون الحاجة لرفع دعوى قضائية. يتم تقديم طلب تنفيذ مالي للمطالبة بالمبالغ المستحقة.

المرحلة الثالثة: إيقاف الخدمات

بعد صدور أمر التنفيذ وعدم امتثال المستأجر، يمكن لمحكمة التنفيذ إصدار قرار بإيقاف خدمات المستأجر المماطل، والتي تشمل: منع السفر، وإيقاف الخدمات البنكية، وحجز الحسابات، وإيقاف الخدمات الحكومية.

المرحلة الرابعة: الإخلاء الجبري

إذا استمر المستأجر في عدم السداد والامتناع عن الإخلاء، يمكن للمؤجر طلب إخلاء العقار جبرياً عبر محكمة التنفيذ بمساعدة الجهات الأمنية.

📌 نصيحة: احتفظ دائماً بسجل للمراسلات والإشعارات مع المستأجر، فهي أدلة مهمة في حال اللجوء للقضاء.

كيفية تقديم شكوى عبر منصة ناجز

منصة ناجز هي البوابة الإلكترونية الرسمية لوزارة العدل السعودية، وتتيح تقديم الشكاوى والدعاوى إلكترونياً. إليك الخطوات التفصيلية:

خطوات رفع طلب تنفيذ مالي

الخطوة الأولى: ادخل إلى منصة ناجز عبر الرابط najiz.sa وسجّل الدخول عبر النفاذ الوطني الموحد.

الخطوة الثانية: اختر من القائمة الرئيسية "خدمات التنفيذ" ثم "طلب تنفيذ جديد".

الخطوة الثالثة: حدد نوع السند التنفيذي، وفي حالة عقد الإيجار الموثق اختر "عقد إيجار موثق عبر إيجار".

الخطوة الرابعة: أدخل بيانات المنفذ ضده (المستأجر) ورقم العقد وقيمة المطالبة المالية.

الخطوة الخامسة: أرفق المستندات المطلوبة وتشمل: نسخة من عقد الإيجار الموثق، وكشف بالمبالغ المستحقة، وأي إشعارات سابقة للمستأجر.

الخطوة السادسة: أرسل الطلب وستحصل على رقم مرجعي لمتابعة القضية.