نظام العربون في هيئة العقار 2025: دليلك الشامل لحماية حقوقك عند الشراء والإيجار

مقدمة: ما هو العربون ولماذا يهمك؟

هل سبق أن دفعت مبلغاً مالياً لحجز عقار ثم تساءلت: هل يحق لي استرداده إذا غيّرت رأيي؟ أو ربما أنت مالك عقار وتتساءل: متى يصبح هذا المبلغ من حقي؟ هذه الأسئلة تتكرر يومياً في السوق العقاري السعودي!

مع تطور نظام الوساطة العقارية وإطلاق منصة فال للوساطة العقارية، أصبح هناك إطار قانوني واضح ينظم موضوع العربون ويحدد حقوق والتزامات جميع الأطراف. في هذا الدليل الشامل، نشرح لك كل ما تحتاج معرفته عن نظام العربون في المملكة العربية السعودية لعام 2025.

💡 معلومة مهمة: لا يُعتبر أي مبلغ تدفعه "عربوناً" إلا إذا نُص على ذلك كتابةً في العقد! وإلا فهو مقدم ثمن يُسترد عند فسخ العقد.

ما هو العربون في النظام العقاري السعودي؟

العربون هو مبلغ مالي يدفعه المشتري أو المستأجر كإثبات لجدية رغبته في إتمام الصفقة العقارية. وقد نظمت المادة الثالثة عشرة من نظام الوساطة العقارية أحكام العربون بشكل دقيق لحماية جميع الأطراف.

الفرق بين العربون ومقدم الثمن

كثيرون يخلطون بين المفهومين، والفرق الجوهري هو:

العربون: مبلغ يُدفع كضمان لجدية الصفقة، له أحكام خاصة تحكم استرداده، يجب النص عليه كتابةً، ولا يتجاوز 5% من قيمة الصفقة عند التعامل عبر وسيط عقاري.

مقدم الثمن: جزء من قيمة الصفقة يُدفع مقدماً، يُسترد كاملاً إذا لم تتم الصفقة (ما لم يُتفق على خلاف ذلك)، لا حد أقصى له، ويُخصم من إجمالي قيمة العقار عند الإتمام.

قاعدة الـ 5%: الحد الأقصى للعربون

حدد نظام الوساطة العقارية سقفاً واضحاً لمبلغ العربون في الصفقات التي تتم عن طريق الوسيط العقاري:

الحد الأقصى هو 5% من قيمة الصفقة العقارية الإجمالية.

ماذا يحدث إذا تجاوز المبلغ 5%؟ يُعتبر المبلغ الزائد "مقدم ثمن" للصفقة وليس عربوناً، وهذا له تبعات قانونية مختلفة تماماً في حالة فسخ العقد.

مثال عملي

إذا كانت قيمة العقار مليون ريال، فالحد الأقصى للعربون هو 50,000 ريال. لو دفعت 70,000 ريال، فإن 50,000 تُعتبر عربوناً والـ 20,000 الزائدة تُعتبر مقدم ثمن يُسترد عند فسخ العقد.

📌 ملاحظة: يمكن الاتفاق على نسبة أقل من 5%، فهي الحد الأقصى وليس الإلزامي.

متى يُسترد العربون ومتى لا يُسترد؟

هذا هو السؤال الأهم الذي يشغل بال كل متعامل في السوق العقاري. النظام واضح في تحديد الحالات:

حالات عدم استرداد العربون (يستحقه البائع/المؤجر)

عندما يتعثر إتمام الصفقة بسبب المشتري أو المستأجر، بشرط عدم وجود عيب في العقار. في هذه الحالة، يحتفظ البائع أو المؤجر بالعربون كاملاً كتعويض عن الفرصة الضائعة والوقت المهدر.

أمثلة على ذلك: تراجع المشتري عن قراره دون سبب مشروع، عدم قدرته على توفير باقي المبلغ، أو تغيير رأيه بعد إيجاد عقار آخر يناسبه أكثر.

حالات استرداد العربون كاملاً

أولاً: إذا كان سبب تعثر الصفقة لا يعود لأي من الطرفين، مثل صدور قرار حكومي يمنع البيع، أو اكتشاف مشاكل قانونية في ملكية العقار، أو حدوث ظروف قاهرة.

ثانياً: إذا اكتشف المشتري عيباً جوهرياً في العقار لم يُفصح عنه البائع مسبقاً.

ثالثاً: إذا أخل البائع أو المؤجر بالتزاماته التعاقدية أو رفض إتمام الصفقة.

عمولة الوسيط العقاري من العربون

نقطة مهمة للوسطاء العقاريين وأطراف الصفقة: وفقاً للائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية:

يستحق الوسيط العقاري عمولة بنسبة 25% من قيمة العربون إذا استحقه البائع أو المؤجر دون إتمام الصفقة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك في عقد الوساطة.

هذا يعني أنه حتى لو لم تتم الصفقة، فإن الوسيط يحصل على جزء من العربون مقابل جهوده في الوساطة والتسويق.

⚠️ تنبيه مهم: لا يجوز للوسيط العقاري الاحتفاظ بالعربون ضماناً لحقه. يجب تسليم العربون للبائع أو المؤجر مباشرة.

خطوات دفع العربون عبر منصة فال

أطلقت الهيئة العامة للعقار خدمة دفع العربون إلكترونياً عبر منصة الوساطة العقارية (فال)، وإليك الخطوات التفصيلية:

للوسيط العقاري

الخطوة الأولى: سجّل الدخول إلى منصة الوساطة العقارية (فال).

الخطوة الثانية: اذهب إلى صفحة "العقود العقارية" وأنشئ عقد وساطة جديد.

الخطوة الثالثة: في نهاية المرحلة الثانية بعد إدخال سعر العقار، ستجد خانة "عربون العقار".

الخطوة الرابعة: أدخل مبلغ العربون وحدد نسبة توزيعه بين معتمد العقد والوسيط.

الخطوة الخامسة: أرسل العقد للطرف الثاني للموافقة والاعتماد.

للمستفيد (المشتري/المستأجر)

الخطوة الأولى: سجّل الدخول إلى منصة الوساطة العقارية.

الخطوة الثانية: اذهب إلى صفحة "عربون العقارات".

الخطوة الثالثة: انقر على "دفع عربون جديد".

الخطوة الرابعة: أدخل معلومات العقد أو رقم ترخيص الإعلان العقاري.

الخطوة الخامسة: راجع تفاصيل العقار وأطراف العقد.

الخطوة السادسة: اختر طريقة الدفع وأتم العملية.

طرق الدفع المتاحة: مدى، Apple Pay، فيزا، ماستركارد، سداد.

خدمة فك حجز العربون

عند الحاجة لتحرير العربون المحجوز، سواء بالاتفاق أو عند إغلاق الصفقة، اتبع هذه الخطوات:

الخطوة الأولى: سجّل الدخول إلى منصة الوساطة.

الخطوة الثانية: اذهب إلى صفحة "عربون العقارات".

الخطوة الثالثة: انقر على "تفاصيل العربون" للعقد المطلوب.

الخطوة الرابعة: اختر "فك حجز العربون" وحدد السبب من القائمة.

الخطوة الخامسة: أدخل رمز التحقق المرسل لجوالك.

الخطوة السادسة: انتظر موافقة الطرف الآخر على الطلب.

أسباب فك العربون المقبولة

تشمل الأسباب المقبولة: إتمام الصفقة بنجاح، اتفاق الطرفين على إلغاء الصفقة، انتهاء المدة المحددة للعقد، أو صدور حكم قضائي.

نصائح ذهبية لحماية حقوقك

نصائح للمشتري/المستأجر

تأكد دائماً من وجود كلمة "عربون" مكتوبة صراحةً في العقد، وإلا سيُعتبر المبلغ مقدم ثمن. لا تدفع أكثر من 5% من قيمة العقار كعربون عند التعامل عبر وسيط. احصل على إيصال رسمي موثق بالمبلغ المدفوع. تأكد من توثيق العقد عبر منصة فال للوساطة العقارية. افحص العقار جيداً قبل دفع العربون لتجنب خسارته لاحقاً.

نصائح للبائع/المؤجر

وثّق كل شيء كتابياً في عقد الوساطة. حدد بوضوح شروط استحقاق العربون والحالات التي يُرد فيها. تأكد من جدية المشتري قبل حجز العقار له ورفض عروض أخرى. استخدم منصة فال لضمان حقوقك وتوثيق المعاملة رسمياً.

نصائح للوسيط العقاري

احرص على توضيح أحكام العربون لجميع الأطراف قبل إبرام العقد. لا تحتفظ بالعربون لديك تحت أي ظرف. وثّق نسبتك من العربون بوضوح في عقد الوساطة. سجّل جميع العقود في منصة فال خلال 5 أيام عمل من إبرامها.

🔑 القاعدة الذهبية: التوثيق الكتابي هو حمايتك الأولى! كل شيء مكتوب ومُوثق أفضل من الاتفاقات الشفهية.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن الاتفاق على نسبة عربون أقل من 5%؟

نعم، النسبة 5% هي الحد الأقصى وليس الإلزامي. يمكن الاتفاق على أي نسبة أقل حسب رغبة الطرفين.

ماذا لو رفض البائع إتمام الصفقة بعد استلام العربون؟

يحق للمشتري استرداد العربون كاملاً، وقد يحق له المطالبة بتعويض إضافي عن الأضرار التي لحقت به نتيجة ذلك.

هل العربون المدفوع عبر منصة فال ملزم قانونياً؟

نعم، عقود الوساطة الموثقة عبر منصة فال لها حجية قانونية كاملة ومعترف بها لدى الجهات القضائية.

كم المدة القصوى لحجز العربون؟

تُحدد المدة في عقد الوساطة، وعادةً تكون مرتبطة بمدة العقد التي لا تتجاوز 90 يوماً افتراضياً إذا لم يُتفق على خلاف ذلك.

هل يمكن دفع العربون نقداً خارج المنصة؟

يُفضل الدفع عبر المنصة الإلكترونية للتوثيق الرسمي، لكن يمكن الدفع بأي وسيلة متفق عليها مع ضرورة التوثيق الكتابي الواضح.

ما نصيب الوسيط إذا تمت الصفقة بنجاح؟

إذا تمت الصفقة، يحصل الوسيط على عمولته الكاملة (2.5% من قيمة الصفقة للبيع، أو من إيجار السنة الأولى للإيجار)، ويُحسب العربون ضمن قيمة الصفقة.

الخلاصة

نظام العربون في هيئة العقار السعودية وُضع لحماية جميع الأطراف وضمان جدية التعاملات العقارية. المفتاح الأساسي هو التوثيق الكتابي الصحيح واستخدام المنصات الرسمية مثل منصة فال.

تذكر دائماً: العربون ليس مجرد مبلغ تدفعه، بل هو التزام قانوني له تبعات محددة. افهم حقوقك، ووثّق معاملاتك، واحمِ نفسك من أي نزاعات مستقبلية.

للمزيد من المعلومات، يمكنك زيارة الموقع الرسمي للهيئة العامة للعقار (rega.gov.sa) أو التواصل مع مركز خدمة المستفيدين على الرقم 199011.