الدليل الشامل للبيع على الخارطة في السعودية 2025: كل ما يجب أن يعرفه المطور والمشتري عن نظام وافي

مقدمة: لماذا البيع على الخارطة؟

تخيل أن تشتري منزل أحلامك بسعر أقل بنسبة 30% من السوق، وتدفع على مراحل مريحة، مع ضمانات حكومية قوية تحمي كل ريال تدفعه. هذا بالضبط ما يوفره نظام البيع على الخارطة في المملكة العربية السعودية.

لكن في المقابل، إذا كنت مطوراً عقارياً، فأنت أمام فرصة ذهبية للحصول على تمويل ذاتي لمشروعك بدون فوائد بنكية، مع تسويق مبكر يضمن نجاح مشروعك قبل اكتماله. غير أن الدخول لهذا السوق يتطلب فهماً دقيقاً للإجراءات والمتطلبات.

في هذا الدليل الشامل، سنأخذك في رحلة تفصيلية عبر كل جوانب نظام البيع على الخارطة في السعودية، من التأهيل والترخيص إلى حساب الضمان والعقوبات، سواء كنت مطوراً يبحث عن التوسع أو مشترياً يبحث عن فرصة استثمارية أو سكنية.

أولاً: ما هو البيع على الخارطة؟

البيع على الخارطة هو نظام يُمكّن المطورين العقاريين من بيع أو تأجير وحدات عقارية قبل اكتمال بنائها، وذلك بناءً على مخططات وتصاميم معتمدة. يُعرف هذا النظام في السعودية ببرنامج "وافي" الذي أُطلق عام 2016 وتُشرف عليه حالياً الهيئة العامة للعقار.

الفكرة بسيطة: المشتري يحصل على سعر أقل مقابل الانتظار حتى اكتمال البناء، والمطور يحصل على تمويل مباشر من دفعات المشترين بدون الحاجة لقروض بنكية مكلفة. لكن لضمان حقوق الطرفين، وضعت الحكومة نظاماً رقابياً صارماً يشمل حساب ضمان بنكي وإشرافاً هندسياً ومالياً مستقلاً.

أنواع المشاريع المشمولة

يشمل نظام وافي جميع أنواع المشاريع العقارية: السكنية من فلل وشقق ومجمعات، والتجارية من مكاتب ومراكز تسوق، والصناعية والخدمية والسياحية، بالإضافة إلى الأراضي الخام المطورة.

إحصائيات السوق

شهد سوق البيع على الخارطة نمواً استثنائياً في السنوات الأخيرة. في أكتوبر 2025 وحده، تم ترخيص 55 مشروعاً تضم أكثر من 20 ألف وحدة عقارية بقيمة تقديرية تتجاوز 32 مليار ريال. وبلغ إجمالي الوحدات المرخصة أكثر من 200 ألف وحدة سكنية، فيما تجاوزت العمليات المالية في حسابات الضمان 8 مليارات ريال.

ثانياً: الإطار القانوني والتنظيمي

صدر نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة بقرار مجلس الوزراء رقم 536 بتاريخ 4/12/1437هـ، وتم تحديثه بالنظام الجديد الصادر في 10/3/1445هـ الموافق 25/9/2023م. يتضمن النظام لائحة تنفيذية مفصلة صادرة عن الهيئة العامة للعقار.

الجهات المشرفة

تتولى الهيئة العامة للعقار الإشراف الكامل على النظام، وتشمل صلاحياتها: إصدار التراخيص، الرقابة والتفتيش، متابعة التنفيذ، والنظر في المخالفات. كما تعمل بالتنسيق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ومركز خدمات المطورين "إتمام".

ثالثاً: شروط تأهيل المطور العقاري - نظام النقاط

قبل أن تتمكن من الحصول على ترخيص لمشروع بيع على الخارطة، يجب أن تكون مسجلاً في "سجل قيد المطورين" لدى الهيئة العامة للعقار. ويعتمد التأهيل على نظام نقاط يقيّم قدراتك المالية والفنية والبشرية.

للشخص الاعتباري (الشركات)

يُشترط الحصول على 35 نقطة كحد أدنى من إجمالي 100 نقطة. تُوزع النقاط على عدة معايير تشمل: رأس المال والقدرة المالية، الهيكل التنظيمي والإداري، الكوادر البشرية المؤهلة، الخبرات السابقة في التطوير العقاري، المشاريع المنجزة، والشراكات والتحالفات الاستراتيجية.

للشخص الطبيعي (الأفراد)

يُشترط الحصول على 35 نقطة كحد أدنى من إجمالي 55 نقطة. ويخضع لقيود إضافية تشمل: ألا يتجاوز مسطح البناء 5,000 متر مربع، وألا تزيد مدة تنفيذ المشروع عن 3 سنوات، وألا يتجاوز عدد المشاريع المنفذة سنوياً 3 مشاريع.

رفع التصنيف وتعليقه

يجوز للمطور طلب رفع نقاط تقييمه إذا تغيرت قدراته بعد القيد. في المقابل، يُعلّق قيد المطور إذا فقد الحد الأدنى من معايير التقييم، ويُمنح مهلة تصحيحية مدتها 3 أشهر، ويُشطب قيده إذا لم يصحح وضعه خلال هذه المدة.

رابعاً: متطلبات ترخيص المشروع

بعد الحصول على شهادة التأهيل والقيد في سجل المطورين، يمكنك التقدم لترخيص مشروعك. إليك المتطلبات بالتفصيل:

المستندات الأساسية

تشمل المستندات المطلوبة: نسخة من السجل التجاري ساري المفعول يسمح بمزاولة التطوير العقاري، شهادة عضوية الغرفة التجارية، نسخة من السجل الائتماني من شركة مرخصة، رخصة بناء سارية المفعول، وصك تسجيل ملكية ساري للعقار المراد تطويره.

المستندات الفنية

تتضمن: التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية الكاملة، الجدول الزمني للتنفيذ، دراسة الجدوى المالية، ومحضر فرز الوحدات المعتمد (إذا كان المشروع يحتوي على وحدات مفرزة).

الاتفاقيات الإلزامية

يجب تقديم: اتفاقية مع مكتب استشاري هندسي معتمد، اتفاقية مع محاسب قانوني معتمد، واتفاقية فتح حساب ضمان مع أحد البنوك المرخصة.

مدة دراسة الطلب

تبتّ الهيئة في طلب ترخيص المشروع خلال 10 أيام عمل من تاريخ اكتمال الطلب. وفي حال الرفض يجب أن يكون القرار مسبباً.

خامساً: ترخيص التسويق المسبق

ميزة مهمة في النظام أنه يجوز للمطور طلب "ترخيص تسويق المشروع" قبل الحصول على ترخيص البيع النهائي. هذا يتيح لك اختبار السوق ومعرفة مستوى الطلب قبل الالتزام الكامل بالمشروع.

شروط ترخيص التسويق

يُشترط تقديم: رقم صك تسجيل ملكية العقار، التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية، عقد التسويق مع الوسيط العقاري (إن وجد)، ونسخة من عقد التطوير بين المطور ومالك الأرض (إن وجد).

مدة الترخيص واستلام الحجوزات

مدة ترخيص التسويق لا تتجاوز 180 يوماً قابلة للتمديد. إذا رغب المطور في استلام مبالغ حجز خلال هذه الفترة، يجب الالتزام بعدم استلام أكثر من 5% من قيمة الوحدة، وإيداع جميع مبالغ الحجز في حساب الضمان. إذا انتهت مدة الترخيص دون استكمال ترخيص البيع، تُعاد المبالغ المودعة لأصحابها.

سادساً: الرسوم والتكاليف

إليك تفصيل الرسوم الرسمية المطلوبة:

رسوم التراخيص

ترخيص العرض الداخلي يبلغ 15,000 ريال يُسدد عبر نظام سداد. ترخيص العرض الخارجي لمشاريع داخل دول الخليج يبلغ 20,000 ريال، بينما ترخيص العرض الخارجي لمشاريع خارج دول الخليج يبلغ 30,000 ريال.

التكاليف الإضافية

بالإضافة للرسوم الرسمية، يجب احتساب: أتعاب المكتب الاستشاري الهندسي، أتعاب المحاسب القانوني، رسوم فتح حساب الضمان البنكي، وتكاليف إعداد المستندات والتصاميم.

سابعاً: حساب الضمان - قلب النظام

حساب الضمان هو العمود الفقري لنظام البيع على الخارطة، وهو الآلية التي تحمي أموال المشترين وتضمن استخدامها في المشروع فقط.

ما هو حساب الضمان؟

حساب بنكي خاص بالمشروع العقاري، تُودع فيه جميع المبالغ التي يدفعها المشترون أو الممولون. لا يجوز للمطور استلام أي أموال مباشرة من المشترين، بل يجب أن تُودع في هذا الحساب حصراً.

أطراف إدارة الحساب

يُدار حساب الضمان بمشاركة أربعة أطراف: البنك كأمين للحساب، المحاسب القانوني لاعتماد عمليات الصرف، المكتب الاستشاري الهندسي لتقييم نسب الإنجاز، والهيئة العامة للعقار للرقابة العامة.

آلية الصرف من حساب الضمان

لا يتم الصرف إلا بموجب وثيقة صرف موقعة من المطور والاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني. يعتمد الصرف على نسب الإنجاز الفعلية التي يقيّمها المكتب الهندسي المشرف. كما يجب تقديم تقارير ربع سنوية للهيئة توضح حالة المشروع المالية ونسب الإنجاز.

قيود الصرف

وضع النظام قيوداً صارمة على الصرف من حساب الضمان. المصاريف غير الإنشائية لا تتجاوز 20% من قيمة الوحدات المباعة، كما لا يتجاوز مجموع ما يُصرف للمصاريف غير الإنشائية 20% من إجمالي قيمة الوحدات المباعة.

آلية سداد قيمة الأرض

إذا كان المطور يحتاج لسداد قيمة أرض المشروع من حساب الضمان، فيتم ذلك على دفعتين: الأولى عند وصول نسبة التحصيل إلى 30%، والثانية عند وصول نسبة التحصيل إلى 75%.

نسبة الاحتفاظ

يجب على المحاسب القانوني الاحتفاظ بنسبة 5% من القيمة الإجمالية لتكلفة الإنشاءات في حساب الضمان بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز. ولا يُصرف هذا المبلغ إلا بعد انقضاء سنة كاملة من تاريخ انتهاء المشروع.

ثامناً: نظام الدفعات للمشتري

وضع النظام ضوابط واضحة لحماية المشتري وتنظيم عملية الدفع:

العربون

لا يتجاوز 5% من قيمة الوحدة العقارية، ويشمل هذه النسبة الرسوم وتكاليف الخدمات الإدارية. يُودع في حساب الضمان ولا يُسلّم للمطور مباشرة.

الدفعة الأولى

لا تتجاوز 20% من القيمة الإجمالية للوحدة. وتكون بشيك مصرفي أو حوالة بنكية باسم حساب الضمان.

الدفعات المرحلية

تُدفع حسب جدول مراحل الإنجاز المتفق عليه في العقد. يرتبط استحقاق كل دفعة بتحقيق نسبة إنجاز معينة يؤكدها المكتب الهندسي المشرف. يُرسل للمشتري "إشعار بحلول الدفعة" قبل موعد استحقاقها.

الدفعة الأخيرة

تُدفع عند اكتمال المشروع وتسليم الوحدة. لا يحق للمشتري المطالبة بإفراغ الوحدة إلا بعد سداد جميع الدفعات.

التأخر في السداد

إذا تأخر المشتري عن سداد أي دفعة مستحقة، يُرسل له المطور إشعاراً يمنحه مهلة لا تقل عن 21 يوماً. إذا لم يلتزم بعد هذه المهلة، يحق للمطور فسخ العقد بعد موافقة الهيئة، مع رد ما دفعه المشتري بعد خصم ما لا يزيد عن 5% من مبلغ العقد.

تاسعاً: حقوق المشتري وضماناته

يوفر نظام وافي حماية قوية للمشترين من خلال مجموعة من الضمانات:

ضمانات البناء

ضمان الأساسات والأعمال الخرسانية والعزل لا يقل عن 10 سنوات من تاريخ تسليم الوحدة. ضمان الأعمال الكهربائية والميكانيكية لا يقل عن سنة واحدة من تاريخ التسليم.

ضمانات التسليم

إذا تأخر المطور في تسليم الوحدة بدون سبب خارج عن إرادته، يستحق المشتري تعويضاً. للأراضي المطورة لا يقل التعويض عن 2% من قيمة البيع سنوياً. للوحدات العقارية يكون التعويض بأجرة المثل من مقيّم معتمد.

حق الانسحاب

يحق للمشتري فسخ العقد واسترداد جميع ما دفعه إذا تأخر التسليم أكثر من 180 يوماً عن التاريخ المتفق عليه، مع استحقاقه للشرط الجزائي المنصوص عليه في العقد.

حق الاطلاع

يحق لكل مشترٍ الاطلاع على السجل المحاسبي لوحدته العقارية، وعلى المطور تزويده بنسخة منه خلال 10 أيام عمل من تاريخ الطلب.

الخدمات العامة

يلتزم المطور بتوفير جميع الخدمات العامة من تمديدات الكهرباء والماء عند تسليم الوحدة.

عاشراً: التزامات المطور العقاري

يتحمل المطور مسؤوليات جسيمة بموجب النظام:

الالتزامات التنفيذية

تشمل: إنهاء المشروع في الموعد المحدد، الالتزام بالمواصفات المتفق عليها، تقديم تقارير دورية للهيئة، تسليم الوحدات بالجودة المطلوبة، وإفراغ صك الملكية خلال 30 يوماً من شهادة إتمام البناء.

الالتزامات المالية

تشمل: إيداع جميع المبالغ في حساب الضمان، عدم استخدام الأموال إلا للمشروع المخصص لها، تقديم قوائم مالية معدة من المحاسب القانوني، ودفع التعويضات عند التأخير.

الالتزامات الإدارية

تشمل: التعاقد مع جهة مؤهلة لصيانة الأجزاء المشتركة، إنشاء جمعية ملاك وفق النظام، وتمثيل الجمعية حتى تسليم الوحدات.

الحادي عشر: دور الأطراف المساندة

المكتب الاستشاري الهندسي

يقوم بدور محوري يشمل: الإشراف الفني على تنفيذ المشروع، إعداد تقارير نسب الإنجاز الدورية، التحقق من مطابقة المواصفات للمتفق عليه، اعتماد وثائق الصرف من حساب الضمان، وتقديم تقارير ربع سنوية للهيئة.

المحاسب القانوني

تشمل مسؤولياته: مراجعة المستندات المالية لعمليات الصرف، متابعة إيداعات الوحدات المباعة في حساب الضمان، اعتماد صرف الأموال وفق لائحة حساب الضمان، المصادقة على وثائق السداد، وتقديم تقارير ربع سنوية مالية للهيئة.

أمين الحساب (البنك)

يتولى: إدارة حساب الضمان، تنفيذ أوامر الصرف المعتمدة، حفظ السجلات المالية، وإعداد تقارير عن حركة الحساب.

الثاني عشر: العقوبات والمخالفات

وضع النظام عقوبات رادعة لضمان الالتزام:

العقوبات الجسيمة

يُعاقب بالسجن مدة لا تزيد على 5 سنوات أو غرامة لا تزيد على 10 ملايين ريال أو بهما معاً: كل من زاول النشاط أو جمع مبالغ بدون ترخيص، أو قدم مستندات غير صحيحة للحصول على الترخيص، أو أعلن عن مشاريع وهمية مع علمه بذلك، أو اختلس أو بدد أموال المشروع، أو تسلم مبالغ ولم يودعها في حساب الضمان.

المخالفات الإدارية

صنّفت الهيئة 26 مخالفة بعقوبات متدرجة تصل إلى غرامة 500,000 ريال، وتشمل: التأخر في البدء بتنفيذ المشروع بغرامة 2% من قيمة المشروع، تعثر المطور أو إشهار إفلاسه، إبرام عقود مخالفة للعقد النموذجي، تقديم معلومات مضللة، استلام مبالغ بدون موافقة مسبقة، وإعاقة أطراف العلاقة عن أداء واجباتهم.

العقوبات الإضافية

تشمل: شطب سجل المطور من سجل قيد المطورين، إلغاء اعتمادات المخالف، المنع من ممارسة النشاط لفترة محددة، ومهلة تصحيح تتراوح بين 10 و180 يوماً.

الثالث عشر: مميزات البيع على الخارطة

للمطور العقاري

يوفر النظام فوائد كبيرة للمطورين تشمل: الحصول على تمويل ذاتي من دفعات المشترين بدون فوائد بنكية، التسويق المبكر وقياس الطلب قبل الالتزام الكامل، خفض المخاطر المالية من خلال البيع المسبق، تحسين التدفق النقدي للمشروع، رفع القدرة التنافسية في السوق، والتحول من العمل الفردي للمؤسسي.

للمشتري

يستفيد المشتري من: أسعار أقل تصل إلى 30% مقارنة بالوحدات الجاهزة، دفعات مرحلية ميسرة تناسب الميزانية، ضمانات حكومية قوية تحمي الأموال، شفافية عالية في متابعة المشروع، ضمانات طويلة على البناء تصل لـ10 سنوات، وإمكانية إعادة البيع قبل الاكتمال وتحقيق أرباح.

الرابع عشر: نصائح للمشتري قبل الشراء

قبل أن توقع على عقد شراء وحدة على الخارطة، تأكد من التحقق من هذه الأمور:

التحقق من الترخيص

تأكد من أن المشروع مرخص في برنامج وافي عبر موقع الهيئة العامة للعقار. اطلب رقم الترخيص وتحقق منه إلكترونياً. تأكد من صلاحية الترخيص وأنه لم يُعلّق أو يُلغَ.

مراجعة المستندات

اطلب الاطلاع على: المخططات والتصاميم المعتمدة، الجدول الزمني للتنفيذ، نسبة الإنجاز الحالية، رقم حساب الضمان المعتمد، وعقد البيع النموذجي.

التأكد من المواصفات

راجع بدقة: مساحة الوحدة ومرافقها، المواصفات الفنية والتشطيبات، الخدمات المشتركة، ونظام جمعية الملاك.

فهم الالتزامات

افهم جيداً: جدول الدفعات ومواعيدها، شروط الفسخ والتعويض، حقوقك في حال التأخير، ومدد الضمان على البناء.

الخامس عشر: خطوات عملية للمطور الجديد

المرحلة الأولى: التأهيل

ابدأ بالتسجيل في منصة وافي الإلكترونية وإنشاء حساب. قدّم طلب تأهيل المطور العقاري مع المستندات المطلوبة. اعمل على استيفاء نظام النقاط المطلوب (35 نقطة كحد أدنى). انتظر دراسة الطلب وإصدار شهادة التأهيل.

المرحلة الثانية: إعداد المشروع

جهّز جميع المستندات الفنية والهندسية. تعاقد مع مكتب استشاري هندسي معتمد. تعاقد مع محاسب قانوني معتمد. افتح حساب ضمان لدى أحد البنوك المرخصة. أعدّ دراسة الجدوى والجدول الزمني.

المرحلة الثالثة: الترخيص

قدّم طلب ترخيص المشروع عبر منصة وافي. ارفع جميع المستندات المطلوبة. سدد الرسوم عبر نظام سداد. انتظر دراسة الطلب (10 أيام). استلم ترخيص البيع على الخارطة.

المرحلة الرابعة: التنفيذ

ابدأ التسويق والبيع وفق الترخيص. تأكد من إيداع جميع الدفعات في حساب الضمان. قدّم التقارير الدورية للهيئة. التزم بالجدول الزمني والمواصفات. حافظ على التواصل مع المشترين.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن للفرد (غير الشركة) الحصول على ترخيص بيع على الخارطة؟

نعم، يجوز للشخص الطبيعي الحصول على ترخيص بشروط محددة: الحصول على 35 نقطة من 55، ألا يتجاوز مسطح البناء 5,000 متر مربع، ألا تزيد مدة التنفيذ عن 3 سنوات، وألا يتجاوز عدد المشاريع 3 مشاريع سنوياً.

ما الفرق بين العربون والدفعة الأولى؟

العربون هو مبلغ الحجز الأولي الذي لا يتجاوز 5% من قيمة الوحدة ويُدفع عند توقيع العقد. الدفعة الأولى هي المبلغ التالي الذي لا يتجاوز 20% من القيمة الإجمالية. كلاهما يُودع في حساب الضمان.

ماذا يحدث إذا تعثر المطور ولم يُكمل المشروع؟

في حال تعثر المطور، تتدخل الهيئة العامة للعقار ويمكنها: إحلال مطور بديل لإكمال المشروع، استخدام أموال حساب الضمان لإنهاء المشروع، أو إعادة المبالغ للمشترين من حساب الضمان. هذا هو الهدف الرئيسي من نظام حساب الضمان.

هل يمكنني بيع الوحدة قبل اكتمال البناء؟

نعم، يحق للمشتري إعادة بيع وحدته على الخارطة قبل اكتمال البناء وتحقيق أرباح من ارتفاع قيمة العقار مع تقدم المشروع.

ما هي مدة ضمان البناء؟

يلتزم المطور بضمان لا يقل عن 10 سنوات على الأساسات والأعمال الخرسانية والعزل، وضمان لا يقل عن سنة على الأعمال الكهربائية والميكانيكية، تبدأ من تاريخ تسليم الوحدة.

كيف أتحقق من ترخيص المشروع؟

يمكنك التحقق من المشاريع المرخصة عبر موقع الهيئة العامة للعقار (rega.gov.sa) أو منصة وافي الإلكترونية. كما يجب أن يتضمن أي إعلان عن المشروع رقم الترخيص ورقم حساب الضمان.

ما عقوبة البيع على الخارطة بدون ترخيص؟

السجن حتى 5 سنوات أو غرامة حتى 10 ملايين ريال أو كلاهما. وقد أعلنت الهيئة مؤخراً عن تطبيق الإجراءات النظامية على 25 مطوراً لمزاولة النشاط بدون ترخيص.

الخلاصة

نظام البيع على الخارطة في السعودية يمثل نقلة نوعية في تنظيم السوق العقاري، ويوفر فرصاً استثنائية للمطورين والمشترين على حد سواء. لكن النجاح في هذا السوق يتطلب فهماً دقيقاً للأنظمة والإجراءات، والتزاماً كاملاً بالمتطلبات.

للمطور: النظام يفتح لك باب التمويل الذاتي والتسويق المبكر، لكنه يضع عليك مسؤولية كبيرة تجاه المشترين والجهات الرقابية. التزم بالشفافية والجودة والمواعيد، وستجد أن النظام يدعمك ويحمي سمعتك.

للمشتري: تمتع بفرصة شراء منزل بسعر مميز وبضمانات حكومية قوية، لكن قم بواجبك في التحقق من التراخيص والمستندات. اختر المشاريع المرخصة فقط، واحتفظ بجميع إيصالات الإيداع في حساب الضمان.

في رغدان، نؤمن بأن المعرفة هي مفتاح اتخاذ القرارات الصحيحة في السوق العقاري. نتمنى أن يكون هذا الدليل قد أضاء لك الطريق نحو فهم أعمق لنظام البيع على الخارطة. شاركنا تجربتك أو استفساراتك، ونحن هنا لمساعدتك.