لماذا لا تنخفض أسعار العقارات بسهولة؟ الحقيقة العلمية وراء جمود الأسعار في السوق السعودي 2026

مقدمة: لماذا يصعد المصعد بسرعة وينزل ببطء؟

هل لاحظت يوماً أن أسعار العقارات ترتفع بسرعة صاروخية، لكنها عندما يحين وقت الانخفاض تتحرك وكأنها تسير في رمال متحركة؟ هذه الظاهرة ليست خيالاً ولا مؤامرة من التجار، بل هي حقيقة علمية موثقة درسها أعظم علماء الاقتصاد السلوكي في العالم، وحاز أحدهم على جائزة نوبل بسببها.

في هذا المقال، سنأخذك في رحلة علمية مشوقة لفهم ما يدور في عقل مالك العقار عندما يواجه احتمال البيع بخسارة. سنكتشف معاً لماذا يرفض الناس البيع حتى لو كان ذلك في مصلحتهم، وكيف تؤثر هذه السلوكيات على السوق العقاري السعودي، وما الذي تفعله الدولة لكسر هذا الجمود وتحقيق التوازن.

استعد لرحلة في أعماق العقل البشري والاقتصاد السلوكي، مدعومة بدراسات علمية من جامعات هارفارد ومعهد MIT وأرقام حقيقية من السوق السعودي.

أولاً: الاكتشاف الذي غيّر فهمنا للاقتصاد

في عام 1979، نثر عالمان نفسيان إسرائيليان قنبلة في عالم الاقتصاد. دانيال كانيمان وعاموس تفيرسكي نشرا بحثاً في مجلة Econometrica أصبح الأكثر اقتباساً في تاريخ المجلة. هذا البحث أسس لما يُعرف اليوم بـ"نظرية الاحتمالات" أو Prospect Theory، وبسببه حصل كانيمان على جائزة نوبل في الاقتصاد عام 2002.

الفكرة الجوهرية بسيطة لكنها عميقة: البشر لا يتخذون قراراتهم المالية بعقلانية كما كان يُعتقد. نحن مخلوقات عاطفية، وألم الخسارة يؤثر فينا أكثر بكثير من فرحة الربح المماثل.

المعادلة التي تفسر كل شيء

اكتشف كانيمان وتفيرسكي أن ألم خسارة 1000 ريال يعادل نفسياً فرحة ربح 2000-2500 ريال. بمعنى آخر، الخسارة تؤلمنا ضعفين إلى ضعفين ونصف أكثر مما يُسعدنا الربح المماثل. هذا ما يُسمى "كراهية الخسارة" أو Loss Aversion.

تخيل أنك اشتريت أرضاً بمليون ريال، وانخفض سعرها السوقي إلى 800 ألف. عقلك لا يرى هذا كـ"سعر السوق الحالي"، بل يراه كـ"خسارة 200 ألف ريال". وبما أن ألم هذه الخسارة يعادل فرحة ربح 400-500 ألف، فإنك ستقاوم البيع بكل قوتك، حتى لو كان الانتظار غير منطقي اقتصادياً.

ثانياً: دراسة بوسطن الشهيرة - الدليل القاطع

في عام 2001، نثر الباحثان ديفيد جينيسوف وكريستوفر ماير من جامعة هارفارد ووارتن دراسة أصبحت مرجعاً عالمياً في فهم سلوك بائعي العقارات. درسا سوق الشقق السكنية في وسط بوسطن خلال فترة الركود في التسعينيات، والنتائج كانت صادمة.

ماذا اكتشفوا؟

وجد الباحثان أن الملاك الذين يواجهون خسارة محتملة يتصرفون بطريقة مختلفة تماماً عن غيرهم. المالك الذي اشترى شقته بسعر أعلى من السعر السوقي الحالي يرفع سعر الطلب بنسبة 25-35% فوق السعر المتوقع. ينجح في الحصول على سعر بيع أعلى بنسبة 3-18% من السعر السوقي. يبقى في السوق فترة أطول بكثير قبل البيع، وأحياناً يسحب العقار من السوق تماماً.

المثير للاهتمام أن هذا السلوك كان أقوى بمرتين عند الملاك الساكنين في عقاراتهم مقارنة بالمستثمرين، لكنه موجود عند الجميع. هذا يعني أن حتى المستثمرين المحترفين لا يستطيعون الهروب من هذا التحيز النفسي.

ماذا يعني هذا للسوق؟

عندما تنخفض الأسعار، لا يقبل الملاك البيع بالسعر الجديد. يفضلون الانتظار أو سحب العقار من السوق. هذا يقلل عدد العقارات المعروضة للبيع. قلة المعروض تمنع الأسعار من الانخفاض أكثر. النتيجة: الأسعار تبقى "عالقة" عند مستويات أعلى من قيمتها الحقيقية.

ثالثاً: تأثير الملكية - لماذا نقيّم ما نملكه أعلى؟

بجانب كراهية الخسارة، هناك ظاهرة نفسية أخرى تفسر جمود أسعار العقارات: "تأثير الملكية" أو Endowment Effect. اكتشفها ريتشارد ثالر، الحائز أيضاً على جائزة نوبل في الاقتصاد.

تجربة الأكواب الشهيرة

في تجربة كلاسيكية، أعطى الباحثون مجموعة من الطلاب أكواب قهوة كهدية، ثم سألوهم: بكم تبيع الكوب؟ متوسط السعر المطلوب كان ضعف ما كان الطلاب الآخرون مستعدين لدفعه لشراء نفس الكوب. مجرد امتلاك الشيء لدقائق جعلهم يقيّمونه أعلى.

كيف يؤثر هذا على العقار؟

عندما تملك منزلاً، لا تراه كـ"عقار في السوق". تراه كـ"منزلي". تتذكر الذكريات فيه، التحسينات التي أجريتها، الجهد الذي بذلته في اختياره. كل هذا يجعلك تقيّمه أعلى من قيمته السوقية الحقيقية. المشتري المحتمل لا يرى كل هذا، هو يرى "عقار آخر في السوق" ويقارنه بالبدائل المتاحة.

هذه الفجوة بين تقييم المالك وتقييم السوق هي سبب رئيسي في بطء حركة الأسعار نزولاً.

رابعاً: الإرساء النفسي - سجين سعر الشراء

هناك تحيز نفسي ثالث يلعب دوراً محورياً: "تأثير الإرساء" أو Anchoring Bias. عقلك يتخذ من سعر الشراء "مرساة" نفسية يقيس عليها كل شيء.

كيف يعمل الإرساء؟

اشتريت أرضاً بـ 500 ريال للمتر. السعر السوقي الآن 400 ريال. عقلك لا يفكر: "السعر العادل الآن 400 ريال". بل يفكر: "أنا خسران 100 ريال في كل متر". المرساة (500 ريال) تحدد كيف تفسر الواقع، حتى لو لم تعد هذه المرساة ذات صلة بالسوق الحالي.

دراسة إيطالية حديثة في 2022 أكدت هذا: أصحاب المنازل الذين يواجهون خسائر محتملة يتمسكون بسعر الشراء ولا يعدّلون تقييمهم استجابة لظروف السوق المتغيرة، بينما من يتوقعون ربحاً يكونون أكثر مرونة في التسعير.

خامساً: الوضع في السوق السعودي - الأرقام تتحدث

الآن بعد أن فهمنا النظرية، لننظر للواقع السعودي. الأرقام تروي قصة واضحة عن كيفية تأثير هذه السلوكيات على سوقنا المحلي.

الارتفاع الصاروخي

في عام 2010، كان متوسط سعر المتر للأراضي في الرياض 670 ريالاً. بحلول عام 2024، تجاوز 5,040 ريالاً للمتر. هذا يعني ارتفاعاً بمقدار 6.5 أضعاف في أقل من 14 سنة. في بعض الأحياء مثل النرجس والملقا، كانت الارتفاعات أكثر حدة.

لماذا ارتفعت الأسعار بهذه السرعة؟

فائض السيولة النفطية كان يبحث عن قنوات استثمارية، والعقار كان الملاذ الآمن التقليدي. احتكار الأراضي البيضاء خلق ندرة مصطنعة رغم وفرة الأراضي الفعلية. المضاربات العقارية ضخّمت الأسعار، حيث كانت نفس الأرض تُباع عشرات المرات بين البائع الأول والمشتري الأخير. غياب أدوات تنظيمية فعالة سمح بهذا التضخم غير المبرر.

لماذا يصعب الانخفاض؟

كل العوامل النفسية التي ذكرناها تعمل بقوة في السوق السعودي. المالك الذي اشترى بـ 5000 ريال للمتر يرفض البيع بـ 4000 ريال، حتى لو كان هذا السعر العادل الحالي. يفضل الانتظار سنوات على "تحقيق الخسارة". وعندما يفعل الجميع نفس الشيء، تبقى الأسعار مرتفعة رغم انخفاض الطلب الحقيقي.

سادساً: التدخل الحكومي - كسر الجمود

أدركت القيادة السعودية أن السوق لن يُصحح نفسه تلقائياً بسبب هذه الحواجز النفسية. لذلك جاءت سلسلة من التدخلات التنظيمية الذكية التي تهدف لكسر هذا الجمود.

توجيهات ولي العهد - مارس 2025

في نهاية مارس 2025، وجّه سمو ولي العهد الأمير محمد بن سلمان باتخاذ خمسة إجراءات رئيسية لتحقيق التوازن في القطاع العقاري. هذه التوجيهات جاءت بعد أن تجاوزت أسعار الأراضي الحدود التي يمكن معها تحقيق مستهدفات التملك ضمن رؤية 2030.

نظام رسوم الأراضي البيضاء الجديد

في أبريل 2025، وافق مجلس الوزراء على تعديل نظام رسوم الأراضي البيضاء. الرسوم ارتفعت من 2.5% إلى حد أقصى 10% سنوياً من قيمة الأرض. النطاقات الجغرافية قُسّمت إلى 5 شرائح في الرياض. الشريحة ذات الأولوية القصوى تدفع 10%، والعالية 7.5%، والمتوسطة 5%، والمنخفضة 2.5%. توسّع النظام ليشمل العقارات الشاغرة لأول مرة. الحد الأدنى للمساحة انخفض إلى 5000 متر مربع بدلاً من 10000.

كيف تكسر الرسوم الجمود النفسي؟

الرسوم تغيّر معادلة القرار للمالك. قبل الرسوم، كان الاحتفاظ بالأرض "مجانياً"، فالمالك يستطيع الانتظار للأبد دون تكلفة. الآن، كل سنة انتظار تكلفه 2.5-10% من قيمة الأرض. هذا يخلق ضغطاً مالياً يدفع المالك لاتخاذ قرار: إما التطوير أو البيع. لم يعد "الانتظار" خياراً مجانياً.

النتائج الأولية

بحسب بيانات الهيئة العامة للإحصاء، سجل الرقم القياسي لأسعار العقارات انخفاضاً بنسبة 0.7% في الربع الرابع من 2025. القطاع السكني انخفض بنسبة 0.9%، مع تراجع أسعار الأراضي السكنية بنسبة 0.9% والشقق بنسبة 1.7%. 11 منطقة إدارية سجلت انخفاضاً في الأسعار. منطقة حائل تصدرت التراجعات بنسبة 8.7%، تلتها الحدود الشمالية بـ 5.4%، ثم القصيم بـ 4.9%.

سابعاً: لماذا التصحيح بطيء رغم كل هذا؟

حتى مع كل هذه التدخلات، يبقى التصحيح بطيئاً نسبياً. السبب يعود لعدة عوامل:

العوامل النفسية راسخة

كراهية الخسارة وتأثير الملكية ليست سلوكيات مكتسبة يمكن تغييرها بقرار. هي جزء من طبيعتنا البشرية، متجذرة في تطورنا عبر ملايين السنين. حتى مع الرسوم، كثير من الملاك يفضلون دفع الرسوم على "تحقيق الخسارة" بالبيع بسعر أقل.

التفاوت في التطبيق

الرسوم تطبق تدريجياً وفق الشرائح الجغرافية. بعض المناطق لا تزال خارج نطاق التطبيق. هذا يعني أن الضغط على الملاك ليس متساوياً في كل مكان.

توقعات المستقبل

كثير من الملاك يراهنون على أن الأسعار سترتفع مجدداً مع مشاريع رؤية 2030. هذا التوقع يجعلهم أكثر تمسكاً بالأسعار المرتفعة، حتى لو كان التوقع غير واقعي في بعض المناطق.

البدائل المحدودة

المالك الذي يبيع أرضه يسأل: أين أستثمر المال؟ غياب بدائل استثمارية واضحة وآمنة يجعل البعض يفضل الاحتفاظ بالعقار رغم الرسوم.

ثامناً: التجارب الدولية - ماذا يمكن أن نتعلم؟

السعودية ليست الدولة الأولى التي تواجه هذا التحدي. تجارب دول أخرى تقدم دروساً قيمة:

كندا - فانكوفر

في 2017، فرضت فانكوفر ضريبة على العقارات الفارغة بنسبة 1% من القيمة السوقية، ثم رفعتها إلى 3%. النتيجة: زادت الوحدات السكنية المتاحة للإيجار، وانخفضت أسعار الإيجارات بنسبة 5-7% في بعض المناطق. لكن أسعار العقارات نفسها استمرت في الارتفاع بسبب النمو السكاني السريع.

أستراليا - فيكتوريا

فرضت ضريبة على الأراضي غير المستغلة. النتيجة كانت مشابهة: زيادة في المعروض لكن تأثير محدود على الأسعار في المدن ذات الطلب العالي.

الدرس المستفاد

الرسوم والضرائب أداة فعالة لزيادة المعروض وكسر الاحتكار، لكنها وحدها لا تكفي لخفض الأسعار بشكل كبير إذا كان الطلب الحقيقي مرتفعاً. النجاح يتطلب حزمة متكاملة من السياسات.

تاسعاً: نصائح للمشترين والبائعين

للمشترين

افهم أن البائع يتصرف بناءً على تحيزات نفسية، لا بالضرورة على منطق السوق. لا تتوقع انخفاضات حادة ومفاجئة، التصحيح سيكون تدريجياً. ركز على المناطق التي تطبق فيها الرسوم بالشريحة العليا، فالضغط على الملاك أكبر. قارن بين سعر الطلب والأسعار الفعلية للصفقات المماثلة، وليس أسعار العرض فقط. تفاوض بصبر، كثير من الملاك يقبلون أسعاراً أقل مما يطلبون بعد فترة.

للبائعين

اعترف لنفسك بأنك قد تكون متأثراً بتحيزات نفسية. سعر الشراء لا علاقة له بالقيمة الحالية للعقار. اسأل نفسك: لو لم أكن أملك هذا العقار، هل كنت سأشتريه بهذا السعر اليوم؟ استشر عدة مقيّمين محايدين، لا تعتمد على رأيك الشخصي فقط. احسب تكلفة الاحتفاظ بالعقار بما فيها الرسوم والفرصة البديلة. أحياناً البيع بخسارة صغيرة اليوم أفضل من البيع بخسارة كبيرة غداً.

للمستثمرين

حتى المحترفون ليسوا محصنين من هذه التحيزات. ضع قواعد مسبقة للخروج من الاستثمار والتزم بها. لا تجعل العاطفة تقود قراراتك الاستثمارية. تذكر أن السوق يتغير، والتمسك بالماضي قد يكلفك المستقبل.

عاشراً: المستقبل - إلى أين يتجه السوق؟

على المدى القصير (2026-2027)

من المتوقع استمرار التصحيح التدريجي في الأسعار، خاصة في المناطق الخاضعة للشرائح العليا من الرسوم. الأراضي البيضاء ستشهد ضغطاً أكبر للتطوير أو البيع. الفلل والشقق الفاخرة قد تشهد تراجعاً أكبر مع تراجع الطلب على الوحدات الفاخرة. المناطق النائية أو ذات المخزون العقاري الكبير ستكون أول المتأثرين.

على المدى المتوسط (2027-2030)

السوق سيتحول تدريجياً من اقتصاد المضاربة إلى اقتصاد التطوير الفعلي. ستنشأ طبقة جديدة من ملاك المنازل مع تحول المستأجرين إلى مالكين. خريطة التوسع العمراني ستتغير من التمدد الأفقي العشوائي إلى تخطيط حضري منظم. جودة المشاريع العقارية سترتفع مع التركيز على القيمة الحقيقية.

التحدي الأكبر

التحدي ليس اقتصادياً فحسب، بل نفسي وثقافي. تغيير نظرة المجتمع للعقار من "أصل للاكتناز والمضاربة" إلى "أصل للسكن والاستخدام الحقيقي" يتطلب وقتاً وجهداً. لكن الإصلاحات الحالية تضع الأساس الصحيح لهذا التحول.

الخلاصة: فهم السلوك مفتاح فهم السوق

الآن تعرف لماذا لا تنخفض أسعار العقارات بسهولة. ليس لأن هناك مؤامرة، بل لأن العقل البشري مبرمج بطريقة تجعل الخسارة مؤلمة جداً، والتخلي عما نملكه صعباً جداً. هذه الحقيقة العلمية تفسر سلوك الملاك في كل مكان في العالم، من بوسطن إلى الرياض.

الخبر الجيد أن الدولة تتدخل بأدوات ذكية مثل رسوم الأراضي البيضاء لكسر هذا الجمود. التصحيح قادم، لكنه سيكون تدريجياً وليس انهياراً مفاجئاً. فهم هذه الديناميكيات يساعدك على اتخاذ قرارات أفضل، سواء كنت مشترياً أو بائعاً أو مستثمراً.

والأهم: كن واعياً بتحيزاتك النفسية. حتى بعد قراءة هذا المقال، ستظل هذه التحيزات تؤثر فيك. الوعي بها هو الخطوة الأولى للتغلب عليها.

الأسئلة الشائعة

هل ستنهار أسعار العقارات في السعودية؟

الانهيار المفاجئ غير مرجح بسبب العوامل النفسية التي شرحناها. المتوقع هو تصحيح تدريجي وتباطؤ في النمو، وليس انهياراً.

متى أفضل وقت للشراء؟

لا أحد يستطيع تحديد القاع بدقة. إذا وجدت عقاراً بسعر عادل يناسب احتياجاتك وقدرتك المالية، فقد يكون الوقت مناسباً. الانتظار للقاع المثالي قد يكلفك فرصاً جيدة.

هل رسوم الأراضي البيضاء ستخفض الأسعار فعلاً؟

الرسوم ستزيد المعروض وتقلل المضاربة، مما يضغط على الأسعار. لكن التأثير يعتمد على الموقع والطلب المحلي. المناطق ذات الطلب المرتفع قد تشهد تأثيراً أقل.

لماذا لا يبيع الملاك إذا كانت الأسعار ستنخفض أكثر؟

بسبب "كراهية الخسارة" و"تأثير الملكية" اللذين شرحناهما. العقل البشري يفضل تجنب الخسارة المؤكدة حتى لو كان ذلك يعني خسارة أكبر لاحقاً.

هل يجب أن أبيع عقاري الآن؟

القرار يعتمد على وضعك الشخصي. إذا كنت بحاجة للسيولة أو لديك فرصة استثمارية أفضل، قد يكون البيع منطقياً. إذا كنت تستخدم العقار للسكن ولا تحتاج للمال، قد لا يكون هناك داعٍ للقلق.