اقتناص الفرص العقارية عبر مزادات إنفاذ 2025: الدليل الشامل للشراء الذكي بأقل من السوق

مقدمة: ثورة المزادات العقارية في المملكة

هل حلمت يوماً بامتلاك عقار بسعر أقل من قيمته السوقية الحقيقية؟ هذا الحلم أصبح واقعاً ملموساً بفضل التحول الجذري الذي أحدثه مركز الإسناد والتصفية "إنفاذ" في سوق المزادات العقارية السعودي. في الماضي، كانت المزادات العلنية (الحراج) عالماً غامضاً تسيطر عليه فئة محدودة من السماسرة والمحترفين، ويصعب على المواطن العادي الوصول إليها أو فهم آلياتها. أما اليوم، فقد تغيّرت قواعد اللعبة بالكامل.

عبر المنصات الإلكترونية المعتمدة، أصبح بإمكان أي مواطن أو مقيم الدخول في منافسة عادلة وشفافة لشراء عقارات بأسعار قد تقل بنسبة تتراوح بين 15% إلى 40% عن القيمة السوقية، وذلك نظراً لطبيعة هذه العقارات التي تُباع لأسباب متعددة كتصفية التركات، أو التعثر المالي، أو تنفيذ الأحكام القضائية.

في هذا الدليل الشامل، سنأخذك في رحلة متكاملة عبر عالم مزادات إنفاذ: من التسجيل والمزايدة، مروراً بالفحص والتقييم، وصولاً إلى الترسية ونقل الملكية. سنكشف لك الأسرار التي يعرفها المحترفون، ونحذرك من المخاطر التي قد تقع فيها كمبتدئ.

أولاً: ما هو مركز إنفاذ؟ ولماذا يُغيّر قواعد اللعبة؟

مركز الإسناد والتصفية "إنفاذ" هو مركز حكومي مستقل إدارياً ومالياً، أُنشئ كإحدى مبادرات برنامج التحول الوطني ضمن رؤية المملكة 2030. يهدف المركز إلى تحقيق التعاون بين الجهات القضائية والحكومية في مهام التصفية والبيع للأصول المُسندة إليه، سواء كانت عقارات أو منقولات أو تركات.

الفرق بين الماضي والحاضر

في النظام القديم (الحراج التقليدي)، كانت المزادات تُعقد في مواقع محددة، ويصعب الوصول إلى معلومات العقارات المعروضة. كانت المعلومات محدودة ومبهمة أحياناً، وكان هناك إمكانية للتلاعب أو التواطؤ بين بعض المزايدين. أما في النظام الحديث (إنفاذ)، فالمزادات تُقام إلكترونياً وحضورياً بشفافية تامة. تتوفر بيانات تفصيلية عن كل عقار مع صور وموقع ومساحة وتقييم. سجل المزايدات مرئي للجميع في الوقت الفعلي، ويتم تمديد الوقت تلقائياً عند ورود مزايدة في الدقائق الأخيرة لمنع "القنص".

إحصائيات تُظهر حجم الفرص

في النصف الثاني من ديسمبر 2025 وحده، أشرف مركز إنفاذ على 78 مزاداً عقارياً لبيع أكثر من 1,022 أصلاً عقارياً متنوعاً تشمل العقارات السكنية والتجارية والزراعية في مختلف مناطق المملكة. جاءت منطقة الرياض في الصدارة بواقع 21 مزاداً لعرض 311 عقاراً، تليها منطقة مكة المكرمة بـ 18 مزاداً تشمل 296 عقاراً، ثم المنطقة الشرقية بـ 11 مزاداً تضم 119 عقاراً. هذه الأرقام تؤكد أن الفرص متاحة أسبوعياً وبكميات ضخمة لمن يعرف كيف يقتنصها.

ثانياً: آلية المزاد الإلكتروني - كيف تعمل المنظومة؟

تتم المزادات عبر منصات إلكترونية معتمدة من مركز إنفاذ، وهي منصات خضعت لعملية حوكمة صارمة لضمان موثوقية العمليات وأمانها الإلكتروني. من أبرز هذه المنصات: السعودية للمزادات (auctions.com.sa)، ومباشر للمزادات (re.mobasher.sa)، ومنصة E-Mazad (emazad.sa).

مراحل المزاد الإلكتروني

المرحلة الأولى هي الإعلان والتسويق، حيث يتم الإعلان عن المزاد قبل موعده بفترة كافية (عادة 5-10 أيام)، وتُعرض العقارات ببيانات تفصيلية تشمل الصور والموقع والمساحة والتقييم. المرحلة الثانية هي التسجيل ودفع التأمين، إذ يجب على الراغب في المشاركة التسجيل في المنصة وشحن محفظته الإلكترونية بمبلغ التأمين (العربون). المرحلة الثالثة هي المزايدة، وتستمر عادة من 3 إلى 5 أيام، ويظهر سجل المزايدات للجميع في الوقت الفعلي. المرحلة الرابعة هي التمديد التلقائي، حيث إذا وردت مزايدة في الدقائق الأخيرة، يُمدد الوقت تلقائياً لإتاحة فرصة عادلة للجميع. المرحلة الأخيرة هي الترسية، حيث يُرسى المزاد على أعلى مزايد، ويُبلّغ بالنتيجة فوراً.

ميزة الشفافية

أهم ما يميز المزادات الإلكترونية هو الشفافية المطلقة. كل مزايد يرى عروض الآخرين في الوقت الفعلي، مما يمنع أي تلاعب أو تواطؤ. كما أن نظام التمديد التلقائي يمنع ما يُسمى بـ "القنص في اللحظة الأخيرة"، وهي استراتيجية كان يستخدمها بعض المحترفين في المزادات التقليدية.

ثالثاً: دليل الشراء الذكي للمبتدئين

الدخول في مزادات إنفاذ يتطلب استراتيجية حذرة ومدروسة. تذكّر دائماً أن العقارات تُباع "على حالتها الراهنة" (As Is)، مما يعني أنك تتحمل مسؤولية الفحص والتقييم قبل المزايدة.

الخطوة الأولى: إثبات الملاءة المالية (العربون)

قبل المشاركة في أي مزاد، يجب عليك شحن محفظتك الإلكترونية في منصة المزاد بمبلغ التأمين. هذا المبلغ يختلف حسب قيمة العقار، وعادة ما يكون نسبة مئوية من القيمة التقديرية. يمكن دفعه عبر شيك مصدق أو تحويل بنكي، ويُسترد في حال عدم الترسية عليك. هذا الشرط يضمن جدية المزايدين ويقصي المتلاعبين الذين قد يرفعون الأسعار دون نية حقيقية للشراء.

الخطوة الثانية: الفحص النافي للجهالة

لا تكتفِ أبداً بالصور المعروضة على المنصة. يجب عليك زيارة الموقع فعلياً ومعاينة العقار بنفسك أو بواسطة مهندس أو مُقيّم عقاري متخصص. في حالة العقارات السكنية، انتبه إلى نقطة بالغة الأهمية: قد يكون العقار مسكوناً من قبل المالك السابق أو مستأجرين، مما يعني أنك ستشتري العقار "بمساكنيه". هنا يجب التحقق من الوضع القانوني للإخلاء أو استمرار الإيجار ومدته المتبقية. تحقق أيضاً من حالة البناء الإنشائية والصيانة والخدمات (كهرباء، ماء، صرف صحي)، ومن وجود أي مخالفات بلدية أو تعديات على الجيران.

الخطوة الثالثة: احتساب التكاليف الخفية

السعر الذي يرسو عليه المزاد ليس هو السعر النهائي الذي ستدفعه. يجب على المشتري إضافة تكاليف إضافية مهمة. أولاً السعي (عمولة المنصة) وهي عادة 2.5% من قيمة الترسية، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة 15% على مبلغ السعي. ثانياً ضريبة التصرفات العقارية (RETT) بنسبة 5% من قيمة العقار الإجمالية.

مثال عملي لحساب التكلفة الحقيقية

لنفترض أن المزاد رسا على عقار بمبلغ 1,000,000 ريال. السعي يساوي 2.5% أي 25,000 ريال. ضريبة القيمة المضافة على السعي تساوي 15% من 25,000 أي 3,750 ريال. ضريبة التصرفات العقارية تساوي 5% من مليون أي 50,000 ريال. إذن التكلفة الإجمالية الفعلية تساوي 1,000,000 + 25,000 + 3,750 + 50,000 = 1,078,750 ريال. هذا يعني أن التكاليف الإضافية تمثل حوالي 7.9% فوق سعر الترسية، وهي نسبة يجب أخذها في الاعتبار عند تحديد سقف المزايدة.

الخطوة الرابعة: تحديد سقف المزايدة والالتزام به

قبل دخول المزاد، حدد الحد الأقصى الذي ستدفعه (شاملاً جميع التكاليف)، والتزم به بصرامة. المزادات قد تصبح عاطفية ومثيرة، وقد تجد نفسك تتجاوز ميزانيتك في لحظة حماس. تذكّر أن الفرص كثيرة، وإذا فاتك عقار اليوم، ستجد غيره غداً.

رابعاً: ما بعد الترسية - التطهير ونقل الملكية

إذا رسا المزاد عليك، تبدأ مرحلة جديدة ومهمة تتميز فيها مزادات إنفاذ بميزة استثنائية: "تطهير الصك".

ما معنى تطهير الصك؟

العقارات المبيعة بقرارات قضائية عبر إنفاذ يتم نقل ملكيتها للمشتري الجديد خالية تماماً من أي شوائب أو حجوزات أو رهون كانت مسجلة على المالك القديم. هذا يعني أنك تحصل على صك "نظيف" تماماً، بغض النظر عن الالتزامات المالية أو القانونية التي كانت على المالك السابق. هذه الميزة تزيل المخاطر القانونية الكبرى التي عادةً ما تصاحب شراء العقارات المتعثرة خارج منظومة إنفاذ.

إجراءات نقل الملكية

بعد الترسية، يتولى مركز إنفاذ التنسيق مع وزارة العدل لإفراغ الصك مباشرة باسم المشتري. يجب عليك سداد كامل المبلغ المستحق خلال المهلة المحددة (عادة 10 أيام عمل). بمجرد السداد، يتم إصدار صك الملكية الجديد باسمك إلكترونياً عبر منصة ناجز. تستلم أيضاً محضر الترسية الذي يُعد وثيقة رسمية ناقلة للملكية.

ماذا لو كان العقار مسكوناً؟

إذا كان العقار مسكوناً بمستأجرين، يجب الرجوع لعقد الإيجار ومعرفة مدته المتبقية. أما إذا كان مسكوناً من المالك السابق (المدين)، فالأمر يُحال لمحكمة التنفيذ لإجراءات الإخلاء. هذه نقطة يجب أخذها في الاعتبار عند حساب تكلفة الفرصة والوقت اللازم للاستفادة من العقار.

خامساً: أنواع العقارات المعروضة في مزادات إنفاذ

تتنوع العقارات المعروضة في مزادات إنفاذ لتشمل طيفاً واسعاً من الفرص الاستثمارية:

عقارات التعثر المالي

هي عقارات مرهونة للبنوك أو جهات التمويل، وتُباع بعد تعثر المالك عن السداد. عادةً ما تُباع بأسعار أقل من السوق لتسريع التصفية وتحصيل الديون.

عقارات التركات

هي عقارات موروثة يتعذر قسمتها عينياً بين الورثة (كعمارة واحدة بين 10 ورثة مثلاً)، فتُباع بالمزاد ويُقسم ثمنها بين المستحقين. هذه غالباً عقارات في مواقع قديمة ومميزة.

عقارات الأحكام القضائية

هي عقارات تُباع تنفيذاً لأحكام قضائية متنوعة، سواء لسداد ديون أو تعويضات أو غيرها.

عقارات الشركات المتعثرة

عند إعلان إفلاس شركة أو تصفيتها، تُباع أصولها العقارية عبر المزاد لسداد مستحقات الدائنين.

سادساً: المخاطر التي يجب تجنبها

رغم الفرص الكبيرة التي توفرها مزادات إنفاذ، هناك مخاطر يجب أن تكون واعياً بها:

الخطر الأول: الشراء دون معاينة

أكبر خطأ يرتكبه المبتدئون هو الاعتماد على الصور والبيانات فقط دون زيارة العقار. قد تكتشف بعد الشراء مشاكل إنشائية خطيرة، أو مخالفات بلدية مكلفة، أو نزاعات مع الجيران على الحدود.

الخطر الثاني: عدم احتساب التكاليف الكاملة

كثيرون يحسبون سعر الترسية فقط، وينسون السعي والضرائب وتكاليف الإصلاح والصيانة. قد ينتهي بهم الأمر بدفع أكثر من القيمة السوقية للعقار.

الخطر الثالث: الانجراف العاطفي في المزايدة

أجواء المزاد مثيرة ومشحونة، وقد تجد نفسك ترفع السعر باندفاع لتفوز على المنافسين. حدد سقفك مسبقاً والتزم به بصرامة.

الخطر الرابع: تجاهل وضع الإشغال

شراء عقار مسكون يعني أنك قد تنتظر شهوراً حتى تتمكن من الاستفادة منه. احسب تكلفة هذا الانتظار ضمن قرارك.

الخطر الخامس: عدم التأكد من الوضع القانوني

رغم أن إنفاذ يُطهّر الصك، تأكد من فهم كافة الشروط والأحكام، وتحقق من عدم وجود قضايا معلقة قد تؤثر على انتفاعك بالعقار.

سابعاً: خطوات التسجيل والمشاركة

إليك الخطوات العملية للمشاركة في مزادات إنفاذ:

الخطوة الأولى: اختيار المنصة

زر الموقع الرسمي لمركز إنفاذ (infath.gov.sa) وتصفح المزادات القادمة. اختر المنصة المعتمدة التي يُقام عليها المزاد الذي يهمك (السعودية للمزادات، مباشر للمزادات، أو غيرها).

الخطوة الثانية: إنشاء الحساب

سجّل في المنصة المختارة باستخدام حساب النفاذ الوطني الموحد (أبشر). أكمل بياناتك الشخصية وفعّل حسابك.

الخطوة الثالثة: البحث والفرز

تصفح العقارات المعروضة وصنّفها حسب اهتمامك (المنطقة، النوع، السعر التقديري). اقرأ البيانات التفصيلية لكل عقار بعناية.

الخطوة الرابعة: المعاينة الميدانية

زر العقار الذي يهمك فعلياً، واستعن بمهندس أو مُقيّم إذا لزم الأمر. دوّن ملاحظاتك وقيّم حالة العقار بموضوعية.

الخطوة الخامسة: دفع التأمين

اشحن محفظتك الإلكترونية بمبلغ التأمين المطلوب للمزاد الذي تريد المشاركة فيه.

الخطوة السادسة: المزايدة

شارك في المزاد خلال الفترة المحددة، وقدّم عروضك ضمن السقف الذي حددته مسبقاً.

الخطوة السابعة: ما بعد الترسية

إذا رسا المزاد عليك، سدد المبلغ المستحق خلال المهلة، واستلم صك الملكية الجديد.

ثامناً: نصائح المحترفين لاقتناص أفضل الفرص

إليك بعض النصائح التي يعرفها المحترفون في عالم المزادات:

راقب المزادات بانتظام

تابع إعلانات إنفاذ أسبوعياً، فالفرص تظهر باستمرار. سجّل في قنوات الإشعارات للمنصات المعتمدة.

ابحث في المناطق الأقل منافسة

المزادات في الرياض وجدة تشهد منافسة عالية. جرّب مناطق أخرى كالقصيم أو حائل أو الجوف، حيث تكون المنافسة أقل والفرص أفضل.

ركّز على عقارات التركات

عقارات التركات غالباً ما تكون في مواقع قديمة ومميزة، وقد تكون أسعارها أفضل لأن الورثة يريدون التصفية سريعاً.

استفد من تقارير التقييم

كثير من العقارات المعروضة لها تقارير تقييم من خبراء معتمدين. قارن سعر الترسية بالتقييم لتعرف مدى الفرصة.

تابع المزادات المتكررة

بعض العقارات تُعاد للمزاد أكثر من مرة لعدم اكتمال الترسية. هذه فرصة للحصول على سعر أفضل.

تاسعاً: الأسئلة الشائعة

هل يمكن للمقيمين المشاركة في مزادات إنفاذ؟

نعم، يمكن للمقيمين المشاركة في المزادات وشراء العقارات، مع مراعاة الأنظمة المتعلقة بتملك غير السعوديين للعقارات حسب المنطقة ونوع العقار.

هل يمكن الحصول على تمويل عقاري لشراء عقار من المزاد؟

نظرياً نعم، لكن عملياً يتطلب الأمر ترتيباً مسبقاً مع البنك، لأن سداد المبلغ يجب أن يتم خلال مهلة قصيرة بعد الترسية. بعض البنوك تقدم خدمات تمويل مخصصة للمزادات.

ماذا يحدث إذا لم أسدد المبلغ بعد الترسية؟

يتم مصادرة مبلغ التأمين (العربون) الذي دفعته، وقد تُحال للجهات المختصة وتُمنع من المشاركة في مزادات مستقبلية.

هل يمكنني التراجع بعد المزايدة؟

بشكل عام، لا يمكن التراجع عن المزايدة بعد تقديمها، وخاصة بعد الترسية. لذا، تأكد من قرارك قبل رفع المضرب.

كيف أعرف القيمة الحقيقية للعقار؟

قارن بين سعر التقييم المعلن وأسعار العقارات المماثلة في نفس المنطقة. يمكنك أيضاً الاستعانة بمُقيّم عقاري معتمد لتقييم مستقل.

هل هناك مزادات حضورية أم إلكترونية فقط؟

إنفاذ يُشرف على كلا النوعين: مزادات حضورية تُقام في قاعات محددة، ومزادات إلكترونية عبر المنصات المعتمدة. المزادات الإلكترونية أصبحت الأكثر شيوعاً لسهولتها وشفافيتها.

الخلاصة

مزادات إنفاذ فتحت باباً واسعاً لاقتناص فرص عقارية مميزة بأسعار قد تقل كثيراً عن السوق. لكن هذا الباب يتطلب منك الاستعداد الجيد: افهم آلية المزاد، احسب التكاليف الحقيقية، عاين العقار بنفسك، حدد سقفك والتزم به، وتعامل بحذر مع المخاطر المحتملة.

التحول الرقمي الذي أحدثه مركز إنفاذ جعل السوق أكثر شفافية وعدالة، وأتاح للمواطن العادي فرصة المنافسة على قدم المساواة مع المحترفين. الفرص متاحة أسبوعياً في مختلف مناطق المملكة، والمفتاح هو المعرفة والاستعداد والصبر.

ابدأ اليوم بتصفح موقع إنفاذ والمنصات المعتمدة، وتابع المزادات القادمة، وقد تجد فرصة العمر في انتظارك.