تعدد الوسطاء على نفس العقار 2026: كيف يتعامل النظام السعودي؟ وكيف تحمي حقك كوسيط؟
دليل شامل يشرح كيف يتعامل نظام الوساطة العقارية السعودي مع تعدد الوسطاء على نفس العقار. يتناول إشكاليات اختلاف الأسعار في الإعلانات، من يستحق العمولة، كيف يثبت الوسيط أنه السبب الفعلي للصفقة، وأحدث خدمات هيئة العقار 2025 لتنظيم العلاقة بين الوسطاء.
مقدمة: المشكلة التي يعرفها كل وسيط عقاري
تخيل معي هذا السيناريو: تتواصل مع مالك عقار، تتفق معه على التسويق، تبذل جهدك في التصوير والإعلان والتواصل مع العملاء. ثم تكتشف أن نفس العقار معروض من خمسة وسطاء آخرين، كل واحد منهم بسعر مختلف! والأسوأ من ذلك، أن العميل الذي أنت تفاوضه قد يذهب لوسيط آخر عرض سعراً أقل، وتضيع عمولتك التي كنت تنتظرها.
هذا الموقف ليس نادراً، بل هو واقع يومي يعيشه آلاف الوسطاء العقاريين في السعودية. السؤال المهم: ماذا يقول النظام عن هذا الوضع؟ هل يحق للمالك التعاقد مع عدة وسطاء؟ وكيف تحمي حقك كوسيط؟
في هذا الدليل الشامل، سنغطي كل جوانب هذه المسألة بالتفصيل، مستندين إلى نظام الوساطة العقارية الصادر بمرسوم ملكي رقم م/130 لعام 1443هـ ولائحته التنفيذية، وأحدث التطورات من الهيئة العامة للعقار حتى 2025.
أولاً: ماذا يقول النظام عن تعدد الوسطاء؟
لنبدأ من الأساس القانوني. نظام الوساطة العقارية السعودي لا يمنع المالك من التعاقد مع أكثر من وسيط على نفس العقار. بمعنى آخر، الوساطة الحصرية ليست إلزامية في النظام الحالي، وإنما هي خيار يتفق عليه الطرفان.
المادة الثامنة: حق الوسيط في التعاقد مع وسطاء آخرين
نصت المادة الثامنة من النظام على أنه للوسيط العقاري التعاقد مع وسيط عقاري آخر أو أكثر للتوسط في العقار محل عقد الوساطة وفقاً لأحكامه، ما لم ينص في العقد على غير ذلك. هذا يعني أن النظام يتيح المرونة، لكنه يترك الباب مفتوحاً للاتفاق على الحصرية إذا رغب الطرفان.
المادة الرابعة عشرة: سقف العمولة في حال تعدد الأطراف
حددت المادة الرابعة عشرة أن عمولة الوساطة العقارية هي 2.5% من قيمة الصفقة إن كانت بيعاً، ومن قيمة إيجار السنة الأولى فقط إن كانت إيجاراً. والأهم من ذلك، في حال أبرم الوسيط العقاري عقد وساطة مع أكثر من طرف من أطراف الصفقة الواحدة، فلا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يتقاضاه من عمولة النسبة المحددة.
كيف توزع العمولة في حال تعدد الأطراف؟
حسب اللائحة التنفيذية، إذا أبرم الوسيط عقد وساطة واحد مع أكثر من طرف، فيستحق العمولة المنصوص عليها نظاماً بالتساوي بين الأطراف، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة على خلاف ذلك. أما إذا أبرم الوسيط عقدي وساطة وأكثر مع أطراف الصفقة الواحدة، فإذا تم تحديد نسبة معينة للعمولة في أحد العقود ولم تحدد في الآخر، فيستحق النسبة المحددة والمتبقي يتحمله الطرف الآخر بما لا يتجاوز 2.5%.
ثانياً: إشكالية اختلاف الأسعار في الإعلانات
من أكثر المشاكل شيوعاً عندما يتعدد الوسطاء على نفس العقار هي اختلاف الأسعار المعروضة. تدخل منصة عقار وتجد فيلا بسعر 2.5 مليون، وفي منصة أخرى نفس الفيلا بسعر 2.8 مليون، وفي ثالثة بسعر 3 ملايين!
لماذا تختلف الأسعار؟
هناك عدة أسباب لهذا الاختلاف. أولاً، قد يعطي المالك كل وسيط سعراً مختلفاً حسب علاقته به أو حسب توقيت الاتفاق. ثانياً، بعض الوسطاء يضيفون هامش ربح على السعر الأصلي. ثالثاً، قد تكون المعلومات قديمة ولم يتم تحديثها بعد تغيير السعر. رابعاً، أحياناً يكون الوسيط قد حصل على معلوماته من وسيط آخر وليس من المالك مباشرة.
ما المشكلة في اختلاف الأسعار؟
هذا الاختلاف يسبب عدة مشاكل خطيرة. يفقد العميل الثقة في السوق العقاري ككل. يضع الوسيط صاحب السعر الأعلى في موقف محرج. يخلق منافسة غير عادلة. قد يؤدي لخسارة الصفقة بالكامل إذا شعر العميل بعدم الشفافية.
ماذا تقول ضوابط الإعلانات العقارية؟
ضوابط الإعلانات العقارية الصادرة من الهيئة العامة للعقار تلزم المعلن بالإفصاح عن ثمن العقار ضمن بيانات الإعلان، وعدم تقديم معلومات مضللة أو إخفاء معلومات جوهرية. لكن المشكلة أن كل وسيط يعلن بناء على ما أخبره به المالك، والمالك قد يعطي كل واحد سعراً مختلفاً.
ثالثاً: من يستحق العمولة؟ معيار السبب الفعلي
هذا هو السؤال الأهم والأكثر إثارة للنزاعات: إذا كان هناك خمسة وسطاء يسوقون نفس العقار، ثم تمت الصفقة، من منهم يستحق العمولة؟
المادة الخامسة عشرة: شروط استحقاق العمولة
حددت المادة الخامسة عشرة من النظام أن الوسيط يستحق العمولة في حالتين. الأولى هي إتمام الصفقة العقارية التي توسط بها وفقاً لعقد الوساطة أثناء مدة سريانه، أو خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهاء العقد، على أن يثبت وساطته في هذه الحالة. الحالة الثانية هي عدم إتمام الصفقة واستحقاق البائع أو المؤجر للعربون.
ما معنى إثبات الوساطة؟
الخبير العقاري سعد التويم يوضح أن الإشكاليات الميدانية تتمثل في دخول عدد من الوسطاء في نفس الصفقة دون ترتيب واضح أو اتفاقيات توثيقية، وغياب العقود المسبقة، ما يؤدي إلى تداخل المطالبات وعدم القدرة على حسم الاستحقاق. وعدم التفريق بين من قدم فعلياً العميل وبين من حضر متأخراً في آخر مراحل الصفقة.
كيف تثبت أنك السبب الفعلي للصفقة؟
لإثبات أنك الوسيط المستحق للعمولة، يجب أن يكون لديك عقد وساطة موثق في منصة الهيئة العامة للعقار. كذلك احتفظ بسجل كامل للتواصل مع العميل من رسائل واتساب وإيميلات ومكالمات مسجلة إن أمكن. وثق جميع المعاينات والزيارات بالصور والتواريخ. أثبت أنك من عرّف العميل على العقار لأول مرة. احتفظ بنسخ من جميع العروض والمفاوضات.
رابعاً: الإشكاليات الميدانية الشائعة
دعنا نستعرض أبرز المشاكل التي يواجهها الوسطاء العقاريون في الميدان عند تعدد الوسطاء على نفس العقار:
المشكلة الأولى: العميل يتنقل بين الوسطاء
تتواصل مع عميل، تشرح له العقار، تأخذه للمعاينة، ثم يختفي فجأة. بعد أسبوع تكتشف أنه اشترى العقار عن طريق وسيط آخر عرضه بسعر أقل أو بدون عمولة على المشتري. هذا الموقف محبط جداً، لكن إذا كان لديك عقد وساطة موثق مع المالك، يحق لك المطالبة بعمولتك.
المشكلة الثانية: المالك يجامل وسيطاً على حساب آخر
أحياناً يكون للمالك علاقة خاصة مع أحد الوسطاء، فيعطيه معلومات أو أسعار أفضل، أو يحوّل له العملاء الجادين. هذا يخلق منافسة غير عادلة بين الوسطاء.
المشكلة الثالثة: تضارب المعلومات
كل وسيط عنده معلومات مختلفة عن العقار. واحد يقول المساحة 500 متر، والثاني يقول 480، والثالث يقول 520! هذا يربك العميل ويقلل من مصداقية الجميع.
المشكلة الرابعة: سباق خفض الأسعار
بعض الوسطاء، رغبة منهم في إتمام الصفقة بسرعة، يعرضون على المالك تخفيض السعر أو يتنازلون عن جزء من عمولتهم. هذا يخلق سباقاً نحو الأسفل يضر بالجميع.
المشكلة الخامسة: الإعلانات المتكررة
نفس العقار يظهر عشرات المرات في المنصات، مما يوحي للمشتري أن هناك مشكلة في العقار أو أن المالك يائس من البيع، فيتشجع على المفاوضة الشديدة.
خامساً: الحلول المتاحة في النظام
لحسن الحظ، النظام واللوائح والخدمات الجديدة توفر عدة حلول للتعامل مع هذه الإشكاليات:
الحل الأول: التوثيق الإلكتروني الإلزامي
منذ تطبيق نظام الوساطة العقارية، أصبح من الإلزامي توثيق عقود الوساطة إلكترونياً في منصة الهيئة العامة للعقار. هذا التوثيق يحمي حقوق الوسيط لأنه يثبت وجود علاقة تعاقدية موثقة بتاريخ محدد. عقد الوساطة يبدأ رقمه بالرقم 6، ويجب إيداعه في المنصة ليكون معتداً به نظاماً.
الحل الثاني: ترخيص الإعلان العقاري
كل إعلان عقاري يجب أن يكون مرخصاً من الهيئة العامة للعقار. هذا الترخيص مرتبط بعقد الوساطة، مما يعني أنه لا يمكن لأي شخص الإعلان عن عقار دون أن يكون لديه عقد وساطة موثق مع المالك. رسوم ترخيص الإعلان 299 ريال لكل إعلان، وينشر لمدة سنة كحد أقصى.
الحل الثالث: عقد الوساطة الحصري (اختياري)
يمكن للمالك والوسيط الاتفاق على التسويق الحصري، بحيث يكون الوسيط هو الوحيد المخول بتسويق العقار. هذا الاتفاق يجب أن يكون مكتوباً في عقد الوساطة. التسويق الحصري يعطي الوسيط دافعاً أكبر لبذل جهد في التسويق، ويحميه من المنافسة غير العادلة.
سادساً: خدمة عقد وسيط مع وسيط فرعي (جديد 2025)
في أبريل 2025، أطلقت الهيئة العامة للعقار خدمة جديدة ومهمة جداً وهي إنشاء عقد وساطة بين وسيط أساسي ووسيط فرعي. هذه الخدمة تحل كثيراً من الإشكاليات المتعلقة بتعدد الوسطاء.
ما هي هذه الخدمة؟
تتيح الخدمة للوسيط الأساسي الذي لديه عقد مع المالك أن ينشئ عقوداً فرعية مع وسطاء آخرين للمساعدة في تسويق العقار. العقد الفرعي يحدد بوضوح الالتزامات والحقوق المالية بين الوسيط الأساسي والوسيط الفرعي، وآلية توزيع العربون والعمولة.
شروط إنشاء العقد الفرعي
هناك شروط يجب توفرها. يجب وجود عقد وساطة ساري المفعول مع مالك العقار. كذلك يجب أن يكون لدى الوسيط الفرعي رخصة فال للوساطة والتسويق نشطة. كما يجب ألا يتجاوز تاريخ انتهاء العقد الفرعي تاريخ انتهاء العقد الأساسي. وألا يتجاوز تاريخ انتهاء رخصة الوسيط الأساسي والفرعي.
فوائد هذه الخدمة
هذه الخدمة تحل مشكلة الفوضى في تعدد الوسطاء. فبدلاً من أن يتعاقد المالك مع خمسة وسطاء بشكل منفصل، يتعاقد مع وسيط واحد رئيسي، وهذا الوسيط ينظم العلاقة مع الوسطاء الفرعيين. النتيجة هي سعر موحد، معلومات موحدة، وتوزيع واضح للعمولة.
سابعاً: كيف يحمي الوسيط حقه؟
بعد أن فهمنا الإشكاليات والحلول المتاحة، إليك خطوات عملية لحماية حقك كوسيط عقاري:
قبل البدء في التسويق
لا تبدأ أي عمل قبل توثيق عقد الوساطة إلكترونياً في منصة الهيئة. تأكد من أن العقد يحدد بوضوح نسبة العمولة، مدة العقد، ونطاق التسويق. اطلب من المالك أن يعطيك السعر النهائي المعتمد كتابياً. استفسر من المالك هل هناك وسطاء آخرون يسوقون نفس العقار. إذا كان العقار مع وسطاء آخرين، فكر جدياً هل يستحق جهدك.
أثناء التسويق
استخرج ترخيص إعلان عقاري لكل إعلان تنشره. وثق كل تواصل مع العملاء المحتملين. احتفظ بسجل للمعاينات مع التواريخ والأسماء. لا تعطي معلومات العقار الكاملة للعميل قبل أن توثق تواصله معك. تابع مع المالك باستمرار للتأكد من عدم تغير السعر أو الشروط.
عند إتمام الصفقة
تأكد من أن العمولة محددة في العقد النهائي. اطلب عمولتك فور إتمام الصفقة وفق ما ينص عليه النظام. إذا ماطل المالك أو المشتري في دفع العمولة، ذكرهم بأن النظام يلزم بالدفع خلال مدة محددة.
في حال النزاع
إذا شعرت أن حقك ضائع لأن الصفقة تمت عن طريق وسيط آخر رغم أنك قدمت العميل، يمكنك تقديم بلاغ على الوسيط العقاري عن طريق تطبيق وسطاء عقاريون أو عن طريق إيميل الهيئة العامة للعقار info@rega.gov.sa. كذلك يمكنك التوجه للجنة تسوية النزاعات العقارية. وإذا تطلب الأمر، استشر محامي متخصص في القانون العقاري.
ثامناً: نصائح للملاك
إذا كنت مالك عقار وتفكر في التعاقد مع وسطاء عقاريين، إليك بعض النصائح المهمة:
فكر في الوساطة الحصرية
رغم أن التعاقد مع عدة وسطاء قد يبدو فكرة جيدة لزيادة فرص البيع، إلا أن له سلبيات كثيرة. اختلاف الأسعار يربك المشترين، كثرة الإعلانات توحي بأن هناك مشكلة، والوسطاء لن يبذلوا جهداً كبيراً لأنهم يعرفون أن هناك منافسين.
إذا قررت التعدد
أعطِ جميع الوسطاء نفس السعر والمعلومات. حدد في العقد من يستحق العمولة، هل هو من يقدم العميل أم من يتم الصفقة على يديه. كن شفافاً مع الجميع حول وجود وسطاء آخرين.
التزم بما تتفق عليه
إذا اتفقت مع وسيط على الحصرية، التزم بذلك. وإذا قدم لك وسيط عميلاً جاداً، لا تحاول تجاوزه لتوفير العمولة. السمعة في السوق العقاري مهمة جداً، والكلمة تنتشر بسرعة بين الوسطاء.
تاسعاً: مستقبل تنظيم الوساطة العقارية
الهيئة العامة للعقار تعمل باستمرار على تطوير الأنظمة واللوائح لتنظيم السوق العقاري. بعض التوجهات المستقبلية المتوقعة تشمل:
الربط الإلكتروني الشامل
يقترح الخبراء ربط نظام هيئة العقار بعقود التنفيذ والإفراغ، بحيث يتم التحقق تلقائياً من وجود عقد وساطة قبل إتمام أي صفقة، وتحويل العمولة للوسيط المستحق مباشرة.
تصنيف الوسطاء
تفعيل مفهوم الوسيط الرئيسي في الصفقات المعقدة، مع وضع معايير واضحة لتحديد من يستحق العمولة.
تنظيم أكثر للأسعار
قد نرى في المستقبل إلزاماً بأن تكون الأسعار المعلنة موحدة لنفس العقار، أو على الأقل ضمن نطاق محدد.
الأسئلة الشائعة
هل يحق للمالك التعاقد مع عدة وسطاء على نفس العقار؟
نعم، النظام لا يمنع ذلك. الوساطة الحصرية اختيارية وليست إلزامية، ويجب الاتفاق عليها كتابياً في عقد الوساطة.
إذا تعدد الوسطاء، من يستحق العمولة؟
الوسيط الذي يثبت أنه السبب الفعلي في إتمام الصفقة. يجب أن يكون لديه عقد وساطة موثق، وأن يثبت تواصله مع العميل وتقديمه للعقار.
ما هي مدة المطالبة بالعمولة بعد انتهاء عقد الوساطة؟
شهرين من انتهاء العقد، بشرط إثبات أن الوسيط هو السبب في الصفقة.
كيف أتعامل مع اختلاف الأسعار من وسطاء مختلفين؟
كمشترٍ، تواصل مع المالك مباشرة للتأكد من السعر الحقيقي. كوسيط، احصل على السعر مكتوباً من المالك ولا تعتمد على معلومات وسطاء آخرين.
هل يمكن للوسيط رفع دعوى إذا ضاعت عمولته؟
نعم، يمكنه تقديم بلاغ للهيئة العامة للعقار، أو التوجه للجنة تسوية النزاعات العقارية، أو رفع دعوى قضائية.
ما هي رسوم ترخيص الإعلان العقاري؟
299 ريال لكل إعلان، بالإضافة لعمولة 1.15% شاملة الضريبة عند إتمام الصفقة عبر بعض المنصات.
الخلاصة
تعدد الوسطاء على نفس العقار واقع في السوق السعودي، والنظام لا يمنعه لكنه ينظمه. المفتاح لحماية حقوقك كوسيط هو التوثيق، التوثيق، ثم التوثيق. عقد وساطة موثق في منصة الهيئة، ترخيص إعلان نظامي، وسجل كامل لجميع تعاملاتك مع العملاء.
الخدمات الجديدة مثل عقد الوسيط مع الوسيط الفرعي تفتح آفاقاً جديدة لتنظيم العلاقة بين الوسطاء وتقليل النزاعات. استفد منها وكن دائماً على اطلاع بآخر التطورات من الهيئة العامة للعقار.
وتذكر: السوق العقاري السعودي في نمو مستمر، ومن يعمل بشكل نظامي ومهني هو من سيستمر وينجح. تجاوزت عقود الوساطة العقارية 96 ألف عقد في الربع الأول من 2025، وبلغت قيمة صفقات العقارات 2.5 تريليون ريال في 2024. الفرص كثيرة لمن يعرف كيف يحمي حقه ويعمل باحترافية.