إعفاء المتوفى من القرض العقاري في السعودية 2025: الشروط، الإجراءات، حالات الرفض، وكل ما يجب أن يعرفه الورثة
دليل شامل عن إعفاء المتوفى من القرض العقاري في السعودية. يتضمن شروط الإعفاء، المستندات المطلوبة، مهلة الـ 90 يوماً، الفرق بين القرض المباشر والتمويل المدعوم، حالات رفض الإعفاء بسبب الإفصاح الطبي، استثناءات الوفاة، وخطوات التقديم الإلكتروني للورثة.
مقدمة: التحول الجوهري في نظام إعفاء القروض العقارية
لطالما ساد اعتقاد مجتمعي راسخ بأن القرض العقاري الحكومي يسقط تلقائياً وبشكل مباشر بمجرد وفاة المقترض، باعتباره مكرمة ملكية أو حقاً سيادياً لا يحتاج لإجراءات معقدة. كان هذا الاعتقاد صحيحاً في فترة القروض المباشرة من صندوق التنمية العقارية، لكن الواقع تغير كثيراً في السنوات الأخيرة مع التحول نحو نظام التمويل المدعوم بالشراكة مع البنوك التجارية.
اليوم، أصبحت مسألة إعفاء المتوفى من القرض العقاري أكثر تعقيداً مما كانت عليه. لم يعد الإعفاء قراراً إدارياً بحتاً يصدر من الصندوق، بل أصبح عملية تعاقدية تخضع لبوليصة تأمين على الحياة والعجز تُبرمها الجهة التمويلية مع شركة التأمين. هذا المقال سيكشف لك كل التفاصيل الدقيقة التي قد تحرم الورثة من هذا الحق إذا لم يعرفوها.
أولاً: أنواع القروض العقارية في السعودية
قبل أن نتحدث عن الإعفاء، يجب أن تفهم الفرق الجوهري بين نوعين من القروض العقارية، لأن إجراءات الإعفاء تختلف بينهما اختلافاً كبيراً.
القرض العقاري المباشر (النظام القديم)
هذا النوع كان سائداً قبل عام 2017، حيث كان صندوق التنمية العقارية يُقرض المواطن مباشرة مبلغاً يصل إلى 500 ألف ريال بدون فوائد أو أرباح. المقترض يسدد للصندوق مباشرة على أقساط شهرية أو سنوية. في حالة الوفاة، كان الإعفاء يتم بقرار من الصندوق تنفيذاً للأمر الملكي السامي، وكانت الإجراءات أبسط نسبياً.
التمويل العقاري المدعوم (النظام الحالي)
منذ عام 2017، تحول الصندوق إلى نظام الشراكة مع البنوك التجارية وشركات التمويل. في هذا النظام، البنك هو من يُقرض المواطن ويرهن العقار باسمه، والصندوق يدعم الأرباح بنسبة تتراوح بين 35% و100% حسب دخل المستفيد. هنا تكمن المشكلة: الإعفاء لم يعد قراراً حكومياً، بل أصبح سداداً لمتبقي القرض تقوم به شركة التأمين للبنك، وهذا يخضع لشروط وثيقة التأمين واستثناءاتها.
ثانياً: الإطار القانوني لإعفاء المتوفين
هناك عدة أوامر ملكية وضوابط نظامية تحكم موضوع إعفاء المتوفين من القروض العقارية، ومن المهم فهمها لمعرفة حقوقك كاملة.
الأمر السامي رقم 15629/ب لعام 1428هـ
هذا الأمر الصادر من خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز رحمه الله قضى بإعفاء جميع المقترضين المتوفين رجالاً ونساءً من كافة أقساط قروض صندوق التنمية العقارية للأغراض السكنية، وكذلك قروض البنك السعودي للتسليف والادخار للأغراض الاجتماعية. الأمر شمل أيضاً الحالات المستقبلية ممن التزموا بالسداد قبل وفاتهم.
الأمر الملكي رقم أ/18 لعام 1432هـ
أكد هذا الأمر استمرار شمول الإعفاء للمتوفين من قروض صندوق التنمية العقارية، ووسّع نطاق التطبيق ليشمل فئات إضافية.
ضوابط البنك المركزي السعودي (أكتوبر 2018)
هذه الضوابط هي الأهم بالنسبة للتمويل المدعوم عبر البنوك. استناداً إلى البند الخامس من ضوابط وإجراءات التحصيل للعملاء الأفراد الصادرة من البنك المركزي السعودي (ساما)، فإن وفاة العميل تترتب عليها وجوب فك الرهن عن صك ملكية العقار من قبل جهة التمويل تمهيداً لنقل ملكيته للورثة إذا طلبوا ذلك، مع إعفائهم من سداد المتبقي من الالتزام الناشئ عن عقد التمويل العقاري.
ثالثاً: شروط الإعفاء من القرض العقاري عند الوفاة
لا يُمنح الإعفاء تلقائياً بمجرد الوفاة. هناك شروط محددة يجب توافرها حتى يستحق الورثة الإعفاء وفك الرهن عن العقار.
الشرط الأول: تاريخ توقيع العقد
يجب أن يكون عقد التمويل العقاري مُبرماً في تاريخ 1 أكتوبر 2018 أو ما بعده. هذا التاريخ هو تاريخ سريان ضوابط البنك المركزي السعودي الجديدة التي ألزمت جميع جهات التمويل بالتأمين على حياة المقترض وإعفاء الورثة عند الوفاة. العقود الموقعة قبل هذا التاريخ تخضع للشروط المتفق عليها في كل عقد على حدة.
الشرط الثاني: سبب الوفاة
يجب أن يكون سبب وفاة المقترض طبيعياً وليس من أسباب الوفاة المستثناة المنصوص عليها في وثيقة التأمين والبند الخامس من ضوابط البنك المركزي. سنفصّل هذه الاستثناءات لاحقاً في المقال.
الشرط الثالث: الالتزام بالسداد قبل الوفاة
يجب أن يكون المتوفى منتظماً في سداد الأقساط قبل وفاته. إذا كانت هناك أقساط متأخرة أو متعثرة، يجب على الورثة سدادها أولاً قبل الحصول على الإعفاء من باقي المبلغ.
الشرط الرابع: الإفصاح الطبي الصحيح
هذا الشرط هو الأخطر والأكثر تسبباً في رفض طلبات الإعفاء. يجب أن يكون المقترض قد أفصح بصدق وشفافية عن حالته الصحية عند توقيع عقد التمويل واستبيان التأمين. أي إخفاء لمعلومات طبية جوهرية قد يؤدي لرفض المطالبة التأمينية.
الشرط الخامس: تقديم الطلب في المهلة المحددة
يجب تقديم طلب الإعفاء والمستندات المطلوبة خلال مدة زمنية محددة من تاريخ الوفاة. تختلف هذه المدة حسب الجهة: بعض البنوك تشترط 30 يوماً، وبعضها يمتد إلى 90 يوماً. التأخر قد يُعطي شركة التأمين ذريعة لرفض المطالبة.
رابعاً: حالات الوفاة المستثناة من الإعفاء
هذا القسم بالغ الأهمية لأنه يوضح الحالات التي لا يحق فيها للورثة الحصول على الإعفاء، مما يعني أنهم سيتحملون سداد القرض أو بيع العقار لتسديده.
الانتحار
إذا كانت وفاة المقترض بسبب الانتحار، فإن شركة التأمين ترفض سداد القرض. بعض الوثائق تستثني الانتحار خلال أول سنتين من إصدار الوثيقة فقط، وبعدها يُغطى. لكن هذا يعتمد على شروط كل وثيقة تأمين.
تعاطي المخدرات والمسكرات
إذا ثبت أن الوفاة حدثت بسبب تعاطي المخدرات أو الكحول أو أي مواد مسكرة، فإن المطالبة التأمينية تُرفض ويتحمل الورثة القرض كاملاً.
الكوارث الطبيعية
الوفاة بسبب الكوارث الطبيعية مثل الزلازل والفيضانات والأعاصير قد تكون مستثناة من التغطية التأمينية، ما لم يكن هناك ملحق خاص يشملها.
العمليات الإرهابية والحروب
الوفاة الناتجة عن عمليات إرهابية أو أعمال حربية أو شغب أو اضطرابات مدنية غالباً ما تكون مستثناة من التغطية.
الرياضات الخطرة
إذا توفي المقترض أثناء ممارسة رياضات خطرة مثل القفز بالمظلات أو تسلق الجبال أو رياضات السيارات، وكانت هذه الرياضات غير مُصرح بها في وثيقة التأمين، فقد يُرفض الإعفاء.
الأنشطة غير القانونية
الوفاة أثناء المشاركة في أنشطة غير قانونية أو إجرامية تستثنى من التغطية التأمينية.
خامساً: معضلة الإفصاح الطبي (الحقائق الصادمة)
هذا هو الجانب الأخطر الذي يجهله كثير من المقترضين والورثة على حد سواء. القصص الواقعية تُظهر أن العقبة الكبرى ليست في الإجراءات الشكلية، بل في الفحص النافي للجهالة الذي تُجريه شركات التأمين بعد الوفاة.
كيف يحدث ذلك؟
عند توقيع عقد التمويل العقاري، يملأ العميل استبياناً طبياً غالباً عبر الهاتف أو إلكترونياً وبسرعة. يُسأل عن أمراضه الحالية والسابقة وأي أدوية يتناولها. كثير من الناس لا يُعطون هذا الاستبيان الأهمية الكافية، أو يُخفون بعض المعلومات اعتقاداً منهم أنها غير مهمة أو خوفاً من رفض التمويل.
السيناريو الخطير
إذا توفي العميل بسبب نوبة قلبية مثلاً، تعود شركة التأمين لسجله الطبي التاريخي وتفحصه بدقة. إذا ثبت أن المتوفى كان يراجع عيادات القلب أو يصرف أدوية ضغط أو كوليسترول قبل توقيع العقد ولم يُفصح عن ذلك، تعتبر الشركة أن العقد بُني على غش أو إخفاء معلومات جوهرية. النتيجة؟ ترفض شركة التأمين سداد القرض.
الأثر على الورثة
يجد الورثة أنفسهم أمام خيارين أحلاهما مر: إما إكمال سداد القرض من التركة أو من جيوبهم الخاصة، أو بيع العقار الذي قد يكون سكنهم الوحيد لسداد الدين للبنك. هذا الموقف المؤلم يحدث لأُسر كثيرة لم تكن تعلم بهذا الخطر.
ماذا يجب أن تُفصح عنه؟
وفقاً لنموذج الإفصاح الطبي الموحد، يجب الإفصاح عن الأمراض الجوهرية التي لها تأثير مباشر في احتساب قيمة القسط التأميني. هذه تشمل الأورام الحميدة والخبيثة والسرطان، وأمراض المناعة الذاتية والتصلب، وأمراض القلب بجميع أنواعها، والفشل الكلوي، والالتهاب الكبدي الوبائي الفيروسي، وأي تنويم بالمستشفى خلال آخر 12 شهراً.
سادساً: المستندات المطلوبة لطلب الإعفاء
تجهيز المستندات بشكل صحيح وكامل يُسرّع إجراءات الإعفاء ويُقلل من احتمالية الرفض أو التأخير.
للقروض المباشرة من الصندوق العقاري
المستندات الأساسية تشمل شهادة الوفاة الأصلية أو صورة مصدقة منها، وصك حصر الورثة الشرعي، وصورة من الهوية الوطنية للمتوفى، وصورة من هوية الوكيل الشرعي أو أحد الورثة المُفوض بالتقديم، ورقم الآيبان البنكي لاسترداد أي مبالغ زائدة إن وجدت.
للتمويل المدعوم عبر البنوك
بالإضافة للمستندات السابقة، تحتاج شهادة وفاة تفصيلية توضح السبب المباشر للوفاة، وتقرير طبي من المستشفى إن كانت الوفاة بسبب مرض، ونسخة من عقد التمويل العقاري وجدول السداد، وإقرار من الورثة بقبول التركة، وتوكيل شرعي من جميع الورثة لشخص واحد لمتابعة الإجراءات.
للعجز الكلي
في حال العجز الكلي وليس الوفاة، تحتاج تقريراً طبياً معتمداً من لجنة طبية رسمية يُثبت العجز الكلي الدائم، وتحديد نسبة العجز، ويجب أن يكون العجز مانعاً للمقترض من ممارسة أي عمل لكسب العيش.
سابعاً: خطوات التقديم على إعفاء المتوفين
تختلف خطوات التقديم حسب نوع القرض والجهة المُقرضة. سنشرح كل مسار بالتفصيل.
التقديم عبر صندوق التنمية العقارية (القروض المباشرة)
الخطوة الأولى هي الدخول على بوابة النفاذ الوطني الموحد عبر الرابط my.gov.sa. سجّل دخولك باستخدام حسابك في أبشر. ابحث عن خدمة إعفاء متوفى أو طلب إعفاء متوفين. ستظهر لك صفحة طلبات تسجيل حالة وفاة، اضغط على إضافة طلب تسجيل حالة وفاة. أدخل بيانات المتوفى الأساسية مثل رقم الهوية والاسم. أدخل بيانات القرض المراد الإعفاء منه. أقر بصحة البيانات واحفظها. ارفع الملفات والمستندات المطلوبة ثم اعتمدها. ستظهر لك رسالة تم الحفظ بنجاح، ويمكنك متابعة حالة الطلب عبر نفس البوابة.
التقديم عبر بنك التنمية الاجتماعية (قروض التسليف)
ادخل على موقع بنك التنمية الاجتماعية sdb.gov.sa. سجّل دخولك عبر النفاذ الوطني. اختر الخدمات الإلكترونية ثم طلب إعفاء عن متوفي. اتبع نفس الخطوات السابقة من إدخال البيانات ورفع المستندات.
التقديم للبنوك التجارية (التمويل المدعوم)
هنا الإجراء مختلف لأن الإعفاء يتم عبر مطالبة تأمينية. يجب على الوكيل الشرعي للورثة التوجه إلى أقرب فرع للبنك المُقرض مثل الراجحي أو الأهلي أو الرياض. اطلب نموذج مطالبة تأمين حالة وفاة. املأ النموذج وأرفق جميع المستندات المطلوبة. البنك سيتواصل مع شركة التأمين لمعالجة المطالبة. انتظر الرد الذي قد يستغرق من أسبوعين إلى شهرين. بعض البنوك توفر قنوات إلكترونية لتقديم المطالبة، استفسر من البنك عن ذلك.
الاستعلام عن حالة طلب الإعفاء
يمكنك الاستعلام عن حالة طلب الإعفاء من القروض عبر موقع وزارة المالية mof.gov.sa من خلال خدمة الاستعلام عن إعفاءات القروض. أدخل رقم الهوية الوطنية للمتوفى وستظهر لك حالة الطلب.
ثامناً: المهل الزمنية الحرجة التي يجب الانتباه لها
التأخر في التقديم قد يُفقدك حقك في الإعفاء. إليك المهل الزمنية المهمة.
مهلة الـ 14 يوماً
بعض البنوك مثل البنك الأهلي تشترط إبلاغ البنك بالوفاة خلال 14 يوماً فقط من تاريخ الوفاة. هذا الإبلاغ الأولي يحفظ حقك حتى لو استغرق تجميع المستندات وقتاً أطول.
مهلة الـ 30 يوماً
كثير من البنوك وشركات التأمين تشترط تقديم المستندات الكاملة خلال 30 يوماً من تاريخ الوفاة أو العجز. تأخرك عن هذه المهلة يُضعف موقفك القانوني.
مهلة الـ 90 يوماً
بعض اللوائح التنفيذية تُعطي مهلة أطول تصل إلى 90 يوماً، لكن كلما أسرعت في التقديم كان أفضل. التأخير قد يُعطي شركة التأمين ذريعة لرفض المطالبة بدعوى تأخر الإبلاغ الذي قد يُعيق التحقق من سبب الوفاة.
نصيحة مهمة
لا تنشغل كثيراً بمراسم العزاء وتوزيع التركة على حساب هذه المهل الزمنية. فوّض أحد الورثة للبدء في إجراءات الإبلاغ والتقديم فوراً بعد الوفاة، حتى لو كانت المستندات غير مكتملة. الإبلاغ المبدئي يحفظ الحق.
تاسعاً: ماذا يحدث إذا رُفض طلب الإعفاء؟
في حال رفض البنك أو شركة التأمين طلب الإعفاء، لديك عدة خيارات.
معرفة سبب الرفض
أولاً، اطلب من الجهة الرافضة توضيحاً خطياً لأسباب الرفض. هذا حقك النظامي. فهم السبب يُساعدك على تحديد خطوتك التالية.
التظلم لدى البنك
إذا كان الرفض من البنك، يمكنك تقديم تظلم رسمي لإدارة الشكاوى في البنك. البنك ملزم بالرد على تظلمك خلال مدة محددة.
الشكوى للبنك المركزي السعودي
إذا لم يُستجب لتظلمك، يمكنك تقديم شكوى رسمية لمؤسسة النقد العربي السعودي (البنك المركزي) عبر موقع ساما تهتم samacares.sa. البنك المركزي هو الجهة الرقابية على البنوك وشركات التأمين.
لجنة المنازعات التأمينية
إذا كان الخلاف مع شركة التأمين، يمكنك رفع دعوى أمام لجان الفصل في المنازعات والمخالفات التأمينية عبر موقع idc.gov.sa.
اللجوء للقضاء
الخيار الأخير هو رفع دعوى قضائية عبر منصة ناجز إذا استنفدت كل الخيارات السابقة دون جدوى.
إكمال السداد أو بيع العقار
إذا ثبت أن الرفض قانوني ومُبرر مثل حالات إخفاء المعلومات الطبية أو الوفاة بسبب مستثنى، فلن يكون أمام الورثة سوى إكمال سداد الأقساط أو التفاوض مع البنك على جدولة الدين أو بيع العقار لتسديد المتبقي.
عاشراً: الفرق بين العجز الكلي والجزئي
الإعفاء لا يقتصر على حالة الوفاة، بل يشمل أيضاً حالة العجز الكلي، لكن بشروط دقيقة.
العجز الكلي الدائم
هذا هو النوع الذي يُؤهل للإعفاء. يُعرّف بأنه العجز الذي يمنع المقترض بشكل دائم من ممارسة أي عمل لكسب العيش. يجب إثباته بتقرير من لجنة طبية معتمدة تُحدد نسبة العجز. غالباً يُشترط أن تكون نسبة العجز 100% أو قريبة منها.
العجز الجزئي
العجز الجزئي لا يُؤهل للإعفاء الكامل في الغالب. قد يُؤهل لجدولة المديونية أو تخفيض الأقساط حسب سياسات البنك، لكن ليس للإعفاء الكلي. المريض بمرض مزمن لا يُعتبر عاجزاً عجزاً كلياً ما لم يُثبت أن المرض منعه تماماً من العمل.
ملاحظة مهمة
نظام سكني يعتمد نظام النقاط للأولويات، حيث يُمنح المريض بمرض مستعصٍ نقاطاً إضافية، لكن هذا يخص الاستحقاق للدعم السكني وليس بالضرورة الإعفاء من السداد للقروض القائمة مع البنوك.
نصائح ذهبية للمقترضين الحاليين
إذا كنت مقترضاً حالياً بقرض عقاري، إليك نصائح مهمة لحماية عائلتك في المستقبل.
راجع عقد التمويل بعناية
تأكد من وجود بند صريح ينص على إعفاء الورثة وفك الرهن في حالة الوفاة أو العجز الكلي. إذا لم يكن موجوداً، ناقش الأمر مع البنك قبل التوقيع.
كن صادقاً في الإفصاح الطبي
أفصح عن كل أمراضك الحالية والسابقة بصدق تام في استبيان التأمين. الإخفاء قد يُوفر عليك قسطاً أعلى الآن، لكنه سيحرم عائلتك من الإعفاء لاحقاً. الصدق هنا استثمار في راحة بال عائلتك.
احتفظ بنسخ من كل الوثائق
احتفظ بنسخة من عقد التمويل ووثيقة التأمين واستبيان الإفصاح الطبي في مكان آمن يعرفه أفراد عائلتك. هذا يُسهّل الإجراءات عليهم في حال حدوث مكروه.
أبلغ عائلتك بالإجراءات
أخبر زوجتك أو أحد أبنائك البالغين بوجود القرض والبنك المُقرض والإجراءات المطلوبة في حالة الوفاة، خاصة المهل الزمنية الحرجة.
تابع سداد الأقساط بانتظام
أي تأخر في السداد قد يُعقّد إجراءات الإعفاء لاحقاً. حافظ على سجل سداد نظيف.
الأسئلة الشائعة
هل يسقط القرض العقاري تلقائياً عند وفاة المقترض؟
لا، الإعفاء ليس تلقائياً. يجب على الورثة تقديم طلب رسمي مع المستندات المطلوبة خلال المهلة المحددة. بدون ذلك، يبقى القرض قائماً ويُطالب الورثة بسداده.
ما الفرق بين إعفاء الصندوق العقاري وإعفاء البنوك؟
إعفاء الصندوق العقاري للقروض المباشرة يتم بقرار حكومي تنفيذاً للأمر الملكي. أما إعفاء البنوك فيتم عبر شركة التأمين ويخضع لشروط وثيقة التأمين واستثناءاتها.
هل يُعفى الورثة إذا كان المتوفى متعثراً في السداد؟
يجب على الورثة سداد أي أقساط متأخرة أو متعثرات أولاً قبل الحصول على الإعفاء من باقي المبلغ.
ماذا لو توفي المقترض بسبب مرض لم يُفصح عنه؟
إذا ثبت أن المقترض أخفى معلومات طبية جوهرية عند توقيع العقد، يحق لشركة التأمين رفض المطالبة ويتحمل الورثة القرض.
هل التمويل العقاري المدعوم يشمل تأميناً على الحياة؟
نعم، منذ أكتوبر 2018 أصبح التأمين على الحياة والعجز إلزامياً في عقود التمويل العقاري، وتتحمل جهة التمويل تكلفته.
كم تستغرق إجراءات الإعفاء؟
تختلف المدة حسب الجهة واكتمال المستندات. قد تستغرق من أسبوعين إلى ثلاثة أشهر. التقديم المبكر والمستندات الكاملة يُسرّعان العملية.
هل يحق للورثة السكن في العقار أثناء إجراءات الإعفاء؟
نعم، العقار يبقى مرهوناً لكن يحق للورثة السكن فيه أثناء إجراءات الإعفاء. بعد الموافقة على الإعفاء يُفك الرهن وتُنقل الملكية للورثة.
ماذا لو رفض البنك الإعفاء بدون سبب واضح؟
قدّم شكوى للبنك المركزي السعودي عبر موقع ساما تهتم. البنك ملزم بتطبيق ضوابط البنك المركزي، وأي مخالفة تُعرّضه للعقوبات.
الخلاصة
إعفاء المتوفى من القرض العقاري حق كفله النظام للورثة، لكنه ليس تلقائياً ويحتاج لإجراءات ومستندات ومهل زمنية محددة. الفهم الصحيح للشروط والاستثناءات، خاصة موضوع الإفصاح الطبي، قد يُحدث فارقاً كبيراً بين حصول العائلة على منزلها خالياً من الديون أو تحمّلها عبئاً مالياً ضخماً.
نصيحتنا الأخيرة: إذا كنت مقترضاً، كن صادقاً في إفصاحك الطبي وأبلغ عائلتك بتفاصيل القرض والإجراءات. وإذا كنت من ورثة متوفٍ عليه قرض عقاري، لا تُضيع وقتاً وابدأ الإجراءات فوراً. كل يوم تأخير قد يُقلل من فرصك في الحصول على حقك.