دليل تملك الأجانب للعقار في السعودية 2025: الشروط والرسوم والإجراءات الكاملة

هل تفكر في شراء عقار في المملكة العربية السعودية وأنت مقيم أو مستثمر أجنبي؟ مع التطورات الكبيرة في رؤية 2030، أصبح حلم امتلاك عقار في السعودية أقرب من أي وقت مضى. في هذا الدليل الشامل، سنأخذك في رحلة تفصيلية لفهم كل ما تحتاج معرفته عن نظام تملك غير السعوديين للعقار، من الشروط والرسوم إلى خطوات التقديم وخيارات التمويل.

نظرة عامة على النظام الجديد 2026

في خطوة تاريخية تعكس انفتاح المملكة على الاستثمارات الأجنبية، أعلن مجلس الوزراء السعودي في يوليو 2025 الموافقة على النظام المُحدَّث لتملك غير السعوديين للعقار، والذي يبدأ تطبيقه رسمياً في يناير 2026. هذا النظام يمثل نقلة نوعية في سوق العقارات السعودي، حيث يفتح آفاقاً جديدة للمقيمين والمستثمرين من جميع أنحاء العالم.

💡 معلومة مهمة: النظام الجديد يتيح للمقيمين تملك وحدة سكنية واحدة، بينما القطاعات التجارية والصناعية والزراعية مفتوحة للتملك في جميع مدن المملكة دون استثناء!

من يحق له التملك؟ الفئات المسموح لها

قبل أن نتعمق في التفاصيل، دعنا نفهم الفئات المختلفة وحقوق كل منها:

1. المقيمون في المملكة (أصحاب الإقامة النظامية)

إذا كنت مقيماً في السعودية بإقامة سارية المفعول، فلديك الحق في تملك عقار للسكن الخاص. لكن هناك شروط محددة يجب أن تعرفها:

ما يُسمح لك به:

• تملك عقار سكني واحد فقط (شقة، فيلا، دور، دوبلكس)
- التملك في جميع مدن المملكة باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة
- مساحة العقار لا تتجاوز 3,000 متر مربع
- إذا كان العقار أرضاً، يجب البناء عليها خلال 6 سنوات

ما لا يُسمح لك به:

• تملك أكثر من عقار واحد
- التصرف في العقار (بيعه) قبل مرور 4 سنوات من تاريخ التسجيل
- التملك داخل حدود مكة المكرمة والمدينة المنورة (الإيجار فقط لمدة سنتين قابلة للتمديد مرتين)

2. المستثمرون الأجانب (أصحاب التراخيص الاستثمارية)

إذا كنت مستثمراً أجنبياً مرخصاً من وزارة الاستثمار، فلديك صلاحيات أوسع:

• تملك العقارات اللازمة لمزاولة نشاطك المهني أو التجاري
- تملك سكن خاص لك ولعائلتك
- تملك سكن للعاملين لديك
- الاستثمار في التطوير العقاري بحد أدنى 30 مليون ريال

⚠️ تنبيه للمستثمرين: إذا كان ترخيصك يشمل شراء أراضٍ للبناء والاستثمار، يجب ألا تقل التكلفة الإجمالية للمشروع (أرضاً وبناءً) عن 30 مليون ريال، ويجب استثمار العقار خلال 5 سنوات من تاريخ التملك.

3. مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي

يتمتع مواطنو دول الخليج بمزايا إضافية:

• تملك حتى 3 عقارات داخل المملكة
- مساحة كل عقار لا تتجاوز 3,000 متر مربع
- التملك بغرض السكن
- نفس القيود على مكة والمدينة

4. الشركات والصناديق الاستثمارية

النظام الجديد يمنح الشركات المدرجة في السوق المالية السعودية والصناديق الاستثمارية حق التملك في جميع مناطق المملكة دون استثناءات جغرافية، وفق ضوابط هيئة السوق المالية.

المناطق الجغرافية: أين يمكنك التملك؟

فهم التقسيم الجغرافي أمر بالغ الأهمية قبل اتخاذ قرار الشراء:

المناطق المفتوحة بالكامل (للعقارات السكنية)

جميع مدن ومناطق المملكة باستثناء أربع مدن رئيسية: مكة المكرمة، المدينة المنورة، الرياض، وجدة. في هذه المناطق، يمكن للمقيم التملك مباشرة بعد استيفاء الشروط.

المناطق ذات الضوابط الخاصة (الرياض وجدة)

في الرياض وجدة، سيتم تحديد مناطق جغرافية محددة يُسمح فيها بتملك الأجانب من خارج المملكة. أما المقيمون فلهم الحق في تملك وحدة سكنية وفق النطاقات المعتمدة.

المناطق المقيدة (مكة المكرمة والمدينة المنورة)

نظراً للخصوصية الدينية لهاتين المدينتين المقدستين، تختلف القواعد:

• لا يُسمح لغير المسلمين بالتملك داخل حدودهما
- المسلمون من غير السعوديين لهم ضوابط خاصة تحددها اللائحة التنفيذية
- يُسمح بالإيجار لمدة سنتين كحد أقصى، قابلة للتمديد مرتين
- الشركات المدرجة في السوق المالية لها استثناءات وفق ضوابط محددة

العقارات التجارية والصناعية والزراعية

خبر سار! التملك في هذه القطاعات مفتوح للأجانب في جميع مدن المملكة دون أي استثناءات جغرافية، مما يعكس رغبة المملكة في جذب الاستثمارات وتنويع الاقتصاد.

الرسوم والضرائب: كم ستدفع؟

فهم التكاليف المالية أمر ضروري للتخطيط السليم. إليك تفصيل الرسوم:

1. ضريبة التصرفات العقارية (للجميع)

تُفرض على جميع التصرفات العقارية في المملكة بنسبة 5% من قيمة العقار. هذه الضريبة تطبق على:

• البيع والشراء
- الهبة (في بعض الحالات)
- المقايضة
- نقل الملكية بأي شكل

2. رسم تملك غير السعوديين (الجديد)

بموجب النظام الجديد، يُفرض رسم إضافي على غير السعوديين لا يتجاوز 5% من قيمة التصرف العقاري. هذا الرسم تستوفيه الهيئة العامة للعقار.

📊 إجمالي التكلفة: قد تصل الرسوم والضرائب مجتمعة إلى 10% من قيمة العقار (5% ضريبة تصرفات + 5% رسم الأجانب)

3. رسوم إدارية أخرى

• رسوم التوثيق في كتابة العدل
- رسوم تسجيل العقار في السجل العقاري
- رسوم التقييم العقاري (إذا لزم الأمر)
- رسوم الوسيط العقاري (2.5% عادةً)

مثال عملي على التكاليف

لنفترض أنك تشتري شقة بقيمة مليون ريال سعودي:

• ضريبة التصرفات العقارية (5%): 50,000 ريال
- رسم تملك غير السعوديين (5%): 50,000 ريال
- رسوم الوسيط (2.5%): 25,000 ريال
- رسوم إدارية تقديرية: 5,000 ريال
- الإجمالي التقريبي: 130,000 ريال (13% من قيمة العقار)

خطوات التقديم على تملك عقار عبر أبشر

العملية أصبحت إلكترونية بالكامل عبر منصة أبشر. إليك الخطوات التفصيلية:

الخطوة 1: التحضير والتأكد من الأهلية

قبل البدء، تأكد من توفر:

• إقامة سارية المفعول
- حساب مفعّل في منصة أبشر
- رقم جوال مسجل في أبشر
- عنوان وطني محدّث

الخطوة 2: الدخول إلى منصة أبشر

• ادخل على موقع أبشر (absher.sa)
- سجل الدخول بحسابك الشخصي
- اختر "خدماتي" ثم "الخدمات العامة"
- ابحث عن "طلب تملك عقار لغير السعوديين"

الخطوة 3: تقديم الطلب

• اقرأ شروط التملك بعناية ووافق عليها
- اضغط على "طلب جديد"
- أدخل بيانات العقار المطلوبة:

- رقم صك العقار
- نوع العقار (شقة، فيلا، أرض، إلخ)
- المنطقة والمدينة والحي
- رقم هوية مالك العقار الحالي
- مساحة العقار بالمتر المربع

الخطوة 4: إرفاق المستندات

• صورة من صك العقار (الوجهين)
- رسم كروكي لموقع العقار
- أي مستندات إضافية مطلوبة

الخطوة 5: المتابعة والموافقة

• راجع البيانات المدخلة
- أكد الطلب وأرسله
- احتفظ برقم الطلب للمتابعة
- انتظر الموافقة من وزارة الداخلية

⏱️ مدة المعالجة: عادةً تستغرق الموافقة من أسبوعين إلى شهر، وقد تطول في بعض الحالات التي تتطلب مراجعة إضافية.

الخطوة 6: إتمام الإفراغ

بعد الحصول على الموافقة:

• حجز موعد في كتابة العدل أو عبر منصة "ناجز"
- سداد ضريبة التصرفات العقارية
- سداد رسم تملك غير السعوديين
- إتمام نقل الملكية وتسجيل العقار باسمك

التمويل العقاري للمقيمين: هل يمكنك الحصول على قرض؟

نعم! بعض البنوك السعودية تقدم برامج تمويل عقاري للمقيمين، لكن بشروط مختلفة عن المواطنين.

البنوك التي تقدم تمويلاً للمقيمين

• مصرف الإنماء
- البنك الأهلي السعودي
- بنك الرياض
- بعض شركات التمويل العقاري

الشروط العامة للتمويل

• إقامة سارية (يفضل أن تكون متبقية سنتان على الأقل)
- تحويل الراتب للبنك الممول
- الحد الأدنى للراتب: 7,000 - 10,000 ريال حسب البنك
- مدة خدمة لا تقل عن 6 أشهر في جهة العمل
- العمل في شركة معتمدة لدى البنك
- سجل ائتماني جيد (سمة)

نسب التمويل المتاحة

• تمويل يصل إلى 70% من قيمة العقار (الدفعة الأولى 30%)
- فترة سداد تصل إلى 25 سنة
- نسبة ربح سنوية تتراوح بين 3.5% - 5%

💰 نصيحة مالية: قارن بين عروض البنوك المختلفة، وانتبه للرسوم الإدارية ورسوم السداد المبكر. استخدم حاسبات التمويل العقاري المتوفرة على مواقع البنوك لتقدير الأقساط الشهرية.

الفرق بين تمويل المواطن والمقيم

• المواطن: دعم حكومي من صندوق التنمية العقارية، تمويل يصل 90%، نسب ربح أقل
- المقيم: لا دعم حكومي، تمويل يصل 70%، ضمانات إضافية مطلوبة، شروط أكثر صرامة

المستندات المطلوبة للتملك

جهّز هذه المستندات قبل البدء في الإجراءات:

للمقيم (السكن الخاص)

• صورة الإقامة سارية المفعول
- صورة جواز السفر
- خطاب من جهة العمل يوضح الراتب ومدة الخدمة
- كشف حساب بنكي لآخر 6 أشهر
- العنوان الوطني
- صك العقار المراد شراؤه
- رسم كروكي للعقار

للمستثمر

• ترخيص الاستثمار من وزارة الاستثمار
- السجل التجاري
- دراسة جدوى للمشروع (إذا كان للتطوير)
- إثبات القدرة المالية
- خطة الاستثمار والجدول الزمني

العقوبات والمخالفات

النظام الجديد يتضمن عقوبات صارمة للمخالفين:

• الإنذار: للمخالفات البسيطة
- غرامة مالية: تصل إلى 5% من قيمة العقار بحد أقصى 10 ملايين ريال
- بيع العقار إجبارياً: بأمر المحكمة مع خصم الغرامات والرسوم
- عقوبة التحايل: غرامة تصل 10 ملايين ريال + بيع العقار لمن يقدم معلومات مضللة

⚖️ تحذير قانوني: أي تملك دون اتباع الإجراءات النظامية يعرضك لبيع العقار في مزاد علني مع خصم 10% غرامة + 35% من قيمة العقار وتكاليف البناء!

نصائح ذهبية قبل الشراء

1. تحقق من صحة الصك

تأكد من أن صك العقار إلكتروني وموثق، وأنه خالٍ من أي رهونات أو نزاعات قضائية.

2. استعن بمحامٍ متخصص

خاصة في الصفقات الكبيرة، المحامي سيضمن حماية حقوقك ويراجع العقود.

3. افحص العقار جيداً

قم بفحص فني شامل للعقار قبل الشراء للتأكد من سلامة البناء والمرافق.

4. احسب كل التكاليف

لا تنسَ الرسوم والضرائب والصيانة والتأمين عند حساب ميزانيتك.

5. تعامل مع جهات موثوقة

اختر وسيطاً عقارياً مرخصاً ومسجلاً في الهيئة العامة للعقار.

6. افهم قيود إعادة البيع

تذكر أنك لن تستطيع بيع العقار قبل 4 سنوات من تاريخ التسجيل.

الأسئلة الشائعة

هل يمكنني تأجير العقار الذي أملكه؟

نعم، يحق للمالك غير السعودي تأجير عقاره وفق عقود الإيجار النظامية، مع الحصول على التراخيص اللازمة للأنشطة التجارية أو السياحية.

ماذا يحدث للعقار عند انتهاء الإقامة؟

يجب تجديد الإقامة للحفاظ على حق الملكية. في حال عدم التجديد، قد يُطلب منك التصرف في العقار خلال فترة محددة.

هل يمكن توريث العقار؟

نعم، يمكن توريث العقار للورثة غير السعوديين بشرط انطباق شروط التملك عليهم. في حال عدم انطباق الشروط، يجب بيع العقار خلال فترة محددة.

هل يمكنني شراء أرض وبناء عليها؟

نعم، لكن يجب البناء على الأرض خلال 6 سنوات من تاريخ التسجيل، وإلا قد تتعرض لعقوبات.

متى يبدأ تطبيق النظام الجديد؟

يبدأ التطبيق في يناير 2026، وستصدر اللائحة التنفيذية خلال 180 يوماً من نشر النظام لتوضيح التفاصيل الدقيقة.

الخلاصة

يمثل النظام الجديد لتملك غير السعوديين للعقار فرصة تاريخية للمقيمين والمستثمرين لامتلاك عقارات في المملكة العربية السعودية. مع وضوح الشروط والإجراءات الإلكترونية المبسطة، أصبح الحلم أقرب للتحقيق. المفتاح هو التخطيط الجيد، فهم الرسوم والتكاليف، والالتزام بالأنظمة لتجنب أي مشاكل مستقبلية.

سواء كنت تبحث عن سكن لعائلتك أو فرصة استثمارية واعدة، فإن السوق العقاري السعودي يقدم خيارات متنوعة تناسب مختلف الاحتياجات والميزانيات. ابدأ رحلتك اليوم بالتخطيط السليم والاستعانة بالخبراء، وستجد أن امتلاك عقار في المملكة ليس بالأمر الصعب!